1조원 재개발 수주 경쟁, PF 승인이 관건

오는 5일 시공사 선정이 예정된 한남2구역은 입찰에 참여한 시공사간 수주 경쟁과열로 자금조달에 대한 우려가 나오고 있다. 사진은 한남동 재개발 일대 전경./김현민 기자 kimhyun81@

[아시아경제 차완용 기자] 서울 한남2구역, 신당8구역, 울산 중구B-04 재개발 등 공사비가 1조원 넘거나 각 지역의 노른자땅에 위치한 사업장의 수주경쟁이 뜨겁게 달아오르면서 자금조달 리스크에 대한 우려가 나오고 있다. 기준금리 인상과 부동산 경기 침체, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려까지 겹치면서, 금융권이 부동산 관련 대출의 문턱을 높이고 있어서다.

2일 도시정비업계에 따르면 서울 한남2구역에서는 대우건설과 롯데건설이, 서울 신당8구역에서는 대우건설과 포스코건설이, 울산 중구B-04구역에서는 삼성물산과 현대건설 등이 조합들에게 파격 조건을 내세우며 수주경쟁을 펼치고 있다.

특히 오는 5일 시공사 선정이 예정된 한남2구역은 대우건설과 롯데건설이 각각 주택담보인정비율(LTV) 150%, 140%를 이주비로 제안하며 담보물보다 한도를 제안했다. 또 대우건설은 총회 의결에 따른 사업비 전체를 대여하겠다는 계획을, 롯데건설은 사업촉진비를 비롯한 총 사업비 1조원을 내걸었다.

문제는 이들 건설사들이 지원한다는 이주비와 사업비 등의 금융지원이 PF대출로 이뤄진다는 점이다. 이주비 지원 문제만 놓고 보더라도 서울주택도시보증공사(HUG)가 보증지원해주는 법정한도는 40%다. 나머지는 자체자금을 투입하거나 PF대출을 받아야 한다. 사업비 역시 마찬가지다.

하지만 최근 사업을 시작하고 있는 흑석11구역 등 재개발 사업장 곳곳이 PF대출 불발로 인해 이주비 지원이 이뤄지지 않으면서 사업지연 사태가 발생, 조합과 시공사 간 마찰이 이어지고 있다. 시공사가 정비사업 시공권을 따냈을 당시는 금리가 낮고 집값이 상승기에 있어 문제되지 않았던 사항들이 현재는 리스크로 작용하고 있는 것이다.

PF대출 승인을 위해 사업기간을 길게 잡는 것도 어렵다. 특히나 요즘같이 금리인상, 원자재 가격 상승, 부동산 침체 등의 여파로 시장이 불확실한 경우 추후 시공사와 조합간의 분쟁이 발생할 수 있다. 분양이 연기될 경우 시공사와 조합간의 도급계약 변경 협의를 해야 하는데 이에 대한 책임을 놓고 다투기 때문이다.

실제로 공덕1구역은 지난 2018년 4월 관리처분인가 이후 이주와 철거를 마쳤지만, 3년 이상 사업을 진행하지 못하고 있다. 조합은 공사비 증액 기준을 소비자물가지수로 계산하길 원하는 반면, 시공사는 건설공사비지수를 기준으로 공사비 책정을 원하고 있어 사업은 사실상 멈춰선 상태다. 이런 사업장이 여럿이다.

정비업계에서는 서울 신당8구역, 울산 중구B-04 재개발 사업장에 대한 우려도 큰 상황이다. 신당8구역은 12월 입찰, 중구B-04은 2일 입찰 마감을 진행하는데, 두 사업지 모두 알짜 사업장으로 인식되고 있는 만큼 경쟁사간 수주과열이 예상되고 있다.

물론 이들 사업장의 경우 시간적 여유는 있다. 한남2구역의 경우 오는 5일 시공사를 선정하는 만큼 이주까지는 1년, 신당8구역과 울산 중구B-04은 내년 시공사 선정이 이뤄질 전망이어서 그 사이 PF대출 환경이 바뀔 수 있다. 입찰에 참여한 건설사들 역시 아직 시간적 여유가 있는 만큼 PF대출 환경이 완화될 것으로 예상하면서 사업을 추진하고 있는 눈치다.

입찰에 참여한 한 건설사 관계자는 "지금 사업을 시작하고 있는 사업장의 경우 PF대출 거절로 인해 이주비 지원 등의 문제가 발생하고 있지만, 사업이 본격적으로 시작되는 1년 후에는 지금보다 상황이 나아질 것"이라며 "만약 이때도 금융조달 환경이 어렵다면 자체자금 투입 또는 다양한 방법으로 자금을 조달 할 수 있을 것"이라고 말했다.

이들 사업장이 분양이 담보된 알짜 사업장이라는 점도 리스크 우려를 줄이는 요인 중 하나다. 정비업계 관계자는 "한남2구역, 신당8구역과 울산 중구B-04 등은 워낙 알짜 사업장으로 수주에 참여한 건설사들의 신용도도 좋고 일정 부분 분양도 담보돼 있는 만큼 사업이 본격적으로 시작될 때 자금조달에 큰 어려움은 없을 가능성이 높다"고 분석했다.

차완용 기자 yongcha@asiae.co.kr