[내집 로드] 가재울뉴타운 한복판 아파트, 최저가 8억원에 경매 나왔다

11월 8일 2차 경매 진행, 1회 유찰로 최저가 8억원
DMC역에서 도보 15~20분… 버스 이용 편해
임차인 없어 명도소송 위험 '제로'
강북횡단선·서부선 등 연이은 교통호재

물건정보: 서울 서대문구 북가좌동 458 DMC아이파크 105동 5층 59㎡(전용면적) 주택형 경매 물건(서부5계 2022-51542, 1회 유찰, 최저가 8억원)

‘내집 로드’에서 세 번째로 소개할 단지는 경매 물건이다. 서울 서대문구 북가좌동 가재울뉴타운에 위치한 DMC아이파크 59㎡ 아파트는 가격 진입장벽이 낮은 게 장점으로 꼽힌다. 당초 감정가 10억원에서 1회 유찰돼 입찰 최저가가 8억원까지 떨어졌다.

2차 경매는 11월 8일에 예정돼있다. 1차 유찰 때보다는 최저 입찰액이 내려가 입찰자들의 관심이 더 커질 것으로 예상되지만 여전히 가격이 높다는 의견도 분분해 한 번 더 유찰될 가능성도 남아있다. 이번 경매에서 유찰될 경우 3차 경매 최저 입찰액은 6억4000만원까지 내려가게 된다. ‘내집 로드’는 대리 임장을 통해 해당 아파트의 경매에서 주의해야 할 점에 대해 철저히 분석했다.

DMC아이파크 105동 전경(사진=류태민 기자)

저당권은 말소, 임차인·미납금도 없어

우선 법원 경매에서 가장 중요한 권리분석이다. 해당 아파트는 강제경매 물건으로 신용보증기금이 채권자다. 등기부상 근저당, 가압류 등 총 4건의 등기가 걸려 있다. 모두 경매가 완료되면 말소되는 저당권이다. 입찰자가 해당 주택을 낙찰받은 이후 별도로 채권자에게 돈을 지급하지 않아도 되는 것이다.

임차인도 없는 것으로 나타났다. 낙찰 이후 임차인에게 집을 비워달라고 하는 명도 걱정이 없는 것이다. 채무자 역시 거주하지 않는 것으로 보인다. 이 아파트는 지난 7월 기준 관리비(전기, 수도, 난방비 등 포함) 미납이 없는 것으로 확인된다. 취득 시 낙찰자가 별도로 내야 할 금액이 없는 셈이다.

이러한 상황을 종합적으로 살펴볼 때 이 아파트는 낙찰받는 금액 외에 거래세(취득세 등)만 제외하면 별도로 들어갈 금액이 없는 것으로 보인다.

디지털미디어시티역 인근 불광천 전경. 뒷편으로 월드컵경기장도 보인다. (사진=류태민 기자)

DMC역 트리플 역세권… 학군과 충분한 휴식공간도 갖춰

지난 28일에는 현장답사도 진행했다. 해당 아파트는 105동으로 지하철 6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나가는 디지털미디어시티역 1번 출구에서 도보로 15~20분가량 소요됐다. 다소 거리가 있기는 하지만 충분히 걸어갈 만한 거리다. 더군다나 4번 출구에 위치한 정거장을 이용해 버스에 탑승하면 7~10분 만에 아파트 단지 바로 앞에서 내릴 수 있다. 인근에는 불광천이 흐르고 있고, 불광천을 따라가면 하늘공원과 월드컵경기장이다.

단지가 위치한 가재울뉴타운 일대는 주거시설이 많고 우뚝 솟은 아파트가 많이 없어 안정적인 느낌이다. 특히 DMC아이파크 맞은편에는 중앙근린공원이 위치해 어린아이가 뛰어놀거나 어른들이 산책과 휴식을 즐기기 편하다. 이외에도 나비울 어린이공원과 서대문구 갈매연공원 등 곳곳에 충분한 휴식공간이 마련됐다.

DMC아이파크 단지 맞은편에 위치한 중앙근린공원 전경. (사진=류태민 기자)

일대 상권도 잘 갖춰져 있다. 다른 뉴타운과 마찬가지로 단지 1층은 상가가 줄지어있어 생활편의시설이 확보됐다. 단지 안에는 어린이 놀이터와 노인정도 자리 잡고 있다. 특히 단지에서 도보 2분 거리에 6개 노선이 지나다니는 버스 정거장이 위치하고 있어 지하철 2호선 홍대입구·신촌역으로 바로 이동이 가능하다.

인근에 학군도 갖춰져 있다. 이 단지는 주소지상 600m가량 떨어진 서울북가좌초등학교로 배정을 받게 되며, 인근에 가재울중학교, 가재울고등학교 등도 위치하고 있다.

해당 단지는 2009년에 준공돼 올해로 12년차다. 총 362가구 규모로 5개동 최고 15층 높이다. 경매 물건은 5층에 위치해 있으며 방은 3개, 화장실은 2개, 거실은 동향이다. 총 주차대수는 436대(가구당 1.2대)로 여유가 있으며 주차장 내부도 간격이 넓고 쾌적하다.

DMC아이파크 단지내 전경(사진=류태민 기자)

강북횡단선·서부선 등 연이은 교통호재… 신혼·젊은 부부 실거주 수요 多

이 단지는 교통호재의 영향도 받는다. 2019년 2월 강북횡단선과 서부선이 개통된다고 결정됐기 때문이다. 목동부터 청량리역까지 연결되는 강북횡단선은 디지털미디어시티, 가재울뉴타운, 명지대, 서대문구청앞, 홍제, 상명대를 경유하며 가재울뉴타운을 관통하게 된다. 그러면 강북횡단선을 통해 5호선, 3호선 등으로 환승할 수 있다. 여기에 새절~여의도~서울대입구역 노선의 서부선이 강북횡단선 명지대역에서 교차하는 것으로 계획돼 있다.

시세보다 낮은 최저 입찰가격도 강점이다. 단지 내 같은 평형 13층짜리 물건은 1년 전인 지난해 10월 11일 10억5000만원에 실거래 됐다. 비슷한 중층인 7층짜리 물건은 지난해 8월 9억8700만원에 손바뀜된 바 있다. 이들과 단순 비교하면 이번 경매의 최저가격으로 낙찰받는 경우 매매보다 1억원 이상 저렴하게 내 집 마련이 가능한 셈이다.

다만 부동산 거래절벽이 시작되면서 거래는 주춤한 모습이다. 국토교통부 실거래가 조회 결과 지난 10월 11일 거래가 마지막이다. 인근 A 공인중개사사무소 관계자는 “신혼이나 젊은 부부들이 많이 찾는 지역”이라며 “실거주 수요가 대부분이다 보니 거래가 활발하지는 않은 모습”이라고 전했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr