얼어붙은 주택시장 살아날까…규제지역 해제 수위에 '촉각'

국토부, 비상경제민생회의서 11월 주정심 개최 예고
서울·수도권, 세종시 등 규제지역 해제 전망
"규제지역 해제 따른 집값 재불안 가능성 제한적"

정부가 다음 달 주거정책심의위원회(주정심)를 개최하고 규제지역 추가 해제를 검토한다. 사실상 지방 전역의 규제가 풀린 가운데 현재 규제로 묶인 서울·수도권, 세종에 대한 규제 완화가 11월 주정심의 핵심이 될 것으로 보인다.

지난 27일 국토교통부는 제11차 비상경제민생회의를 통해 11월 중 주정심을 개최한다고 밝혔다. 주택시장 거래 위축과 과도한 규제 등으로 실수요자가 내 집 마련과 주거 이동에 어려움을 겪는 상황을 해소하기 위함이다.

현행 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이다. 지난달 21일 열린 제3차 주정심에서 국토부는 투기과열지구 43곳 중 4곳을, 조정대상지역 101곳 가운데 41곳을 각각 해제한 바 있다.

세종시를 제외한 지방 모든 지역과 수도권 외곽·접경 지역인 파주·안성·양주·평택·동두천 등 5개 지역이 조정대상지역에서 벗어났다.

현재 규제로 묶인 지역은 사실상 서울·수도권, 세종시만 남았다. 국토부는 이들 지역에 대한 규제를 유지한 데 대해 집값 하락세가 지속되고 있지만, 미분양 물량이 많지 않고 여전히 시장 내 대기수요가 많은 점, 청약경쟁률이 높다는 점 등이 고려됐다고 밝혔다.

다만 시장 침체 분위기가 지속된다면 해당 지역에 대해서도 추가로 규제지역 해제를 검토하겠다고 시사했다.

한국부동산원에 따르면 지난 24일 기준 서울 아파트값은 일주일 전 대비 0.28% 하락했다. 이는 2012년 6월 11일 0.36% 떨어진 이후 10년 4개월 만에 최대 낙폭이다. 서울 아파트값은 5월 마지막주 이후 22주 연속 내림세를 유지하고 있다.

같은 기간 인천과 경기는 각각 0.48%, 0.35% 떨어졌다. 지방의 아파트 매매가격은 0.22% 하락했고 세종이 –0.37% 변동률을 보이며 가장 큰 하락세를 나타냈다.

부동산원은 “당분간 금리상승 기조가 지속될 것이라는 시장 전망과 아파트 가격 추가 하락 예상이 지배적”이라며 “매수문의 감소가 지속되는 상황 속에서 급매물 중심으로만 간헐적으로 거래가 성사되며 하락폭이 확대됐다”고 진단했다.

다음 달 예고된 주정심에선 수도권 일대 지역의 조정대상지역 해제와 전 자치구가 투기과열지구로 묶인 서울의 규제 완화 수위 등에 초점이 맞춰질 전망이다.

규제지역에서 벗어나면 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 금융 규제가 완화된다. 주택 매매시 양도세 비과세 요건인 '2년 실거주' 의무도 사라지고 재당첨 및 분양권 전매 제한 등 청약 규제도 풀린다.

투기과열지구에서 조정대상지역으로 규제가 한 단계 완화되면 5년 내 청약에 당첨됐거나 세대주가 아니더라도 1순위 청약 자격을 얻을 수 있다. 재건축 추진 시 조합원 지위 양도사 가능하고 자격 기준도 완화된다. 분양권 전매제한은 3년으로 줄어든다.

전문가들은 주택시장 냉각기에 접어든 만큼 실수요자의 자금난과 세 부담을 낮추는 이번 정책에 따라 집값 재불안 가능성은 제한적일 것으로 내다본다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시장 침체기엔 세제, 대출, 청약 규제 등을 투기수요를 더 이상 제한할 필요가 없고 중복 규제로 실수요마저 거래를 외면하자 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 의지가 담긴 것으로 보인다"고 평가했다.

이어 "주로 조정대상지역 위주의 해제 조치가 이뤄질 것으로 보이며 세종시 외에도 경기·인천 등 수도권 일부 규제지역 해제가 예상된다"며 "투기과열지구는 경기도 일대 안산시 단원구나 화성시 동탄2지구 등의 해제를 검토할 만하다"고 진단했다.