5억원대 매물만 '입질'..강북 알짜 북아현뉴타운 재개발 '웃돈' 뚝뚝
다만 현장에서는 웃돈 5억원대가 마지노선이 될 가능성이 높다고 내다본다. 앞선 매물 역시 시장에 나온 지 이틀 만에 거래됐으며 이후에도 웃돈 5억원대를 찾는 예비 매수자가 많다는 것이 인근 공인중개소 관계자들 전언이다. 북아현동 A공인중개사사무소 관계자는 “지금 나온 매물은 대부분 웃돈 6억~7억원에 형성됐다”며 “최고 11억원까지 치솟았던 점을 감안하면 상당히 많이 떨어졌다. 지금은 웃돈 5억원대에 나오는 매물이 있으면 바로 연락을 달라는 예비 매수자가 꽤 있다”고 말한다.
금리 인상과 대출 규제 여파로 서울 핵심 지역 신축 아파트 시장이 침체되면서 서울 주요 재개발 지역 물건의 가치 또한 많이 하락하고 있다. 지역에 따라 고점 대비 적게는 1억~2억원, 많게는 4억~5억원 떨어진 매물이 쏟아지고 있다.
재개발 물건은 그 특성상 기존 건물을 철거하고 그 자리에 짓는 신축 아파트 가치를 미리 반영해 시세가 형성된다. 인근 신축 아파트 가격이 떨어지면 당연히 재개발 매물 역시 가격이 하락하는 구조다. 건축비 상승 등의 영향으로 재개발 과정에서 드는 사업비용이 늘어나면서 요즘 재개발 물건은 이전만큼 귀하지 않다. 도심과 가깝다는 장점 때문에 서울 뉴타운 중에서도 가장 인기 있는 지역 중 하나였던 북아현뉴타운 역시 시장 침체 영향을 받고 있다. 지난해 말과 비교해 웃돈이 30%가량 하락했으며 급매물도 조금씩 나오고 있다. 일각에서는 북아현뉴타운 입지가 워낙 좋고 미래 가치가 높은 만큼 지금이야말로 ‘매수 적기’라고 강조하기도 한다.
▶북아현뉴타운 위치는 어디?
▷길 건너면 마포, 시청까지 도보 30분
북아현뉴타운은 아현뉴타운과 신촌로를 사이에 두고 마주 보고 있다. 지하철 2호선 충정로역부터 이대역까지 노선 중 북쪽은 북아현뉴타운, 남쪽은 아현뉴타운이다. 도보로 5분 거리지만 행정구역상 아현뉴타운은 마포구, 북아현뉴타운은 서대문구에 속한다.
대규모 아파트 단지가 먼저 들어선 곳은 아현뉴타운. 2003년 2차 뉴타운으로 선정된 아현뉴타운은 마포구 아현동, 염리동, 공덕동, 신공덕동 일대에 자리한다. 북아현뉴타운은 2005년 3차 뉴타운으로 지정된 지역이다. 총 89만㎡ 규모 부지에 약 1만2000가구가 새롭게 들어선다. 총 5개 구역 중 1-1구역(북아현힐스테이트), 1-2구역(아현역푸르지오)과 1-3구역(e편한세상신촌)은 이미 입주를 완료했다. 2구역과 3구역은 한창 사업이 진행 중이며 관리처분계획 인가를 눈앞에 두고 있다. 북아현뉴타운은 과거 단독주택 밀집 지역으로 한때 노후 이미지가 강했다. 지금은 신축 아파트가 잇따라 들어서면서 신흥 주거 지역으로 발돋움하고 있다.
북아현뉴타운의 최고 장점은 역시 도심 접근성이다. 서울시청까지 도보로 이용 가능한 거리에 위치했다. 광화문이나 을지로, 종로 등 도심 업무지구는 물론 여의도나 홍대, 용산 등도 가깝다. 입지적인 장점 때문에 북아현뉴타운은 한남·성수·흑석·노량진과 함께 서울에서 ‘뉴타운 빅5’로 분류되기도 한다.
북아현뉴타운에서 가장 높은 평가를 받는 곳은 아직 입주하지 않은 2구역과 3구역이다. 2구역은 이미 업계에서 가장 유명한 곳 중 하나다. 북아현뉴타운에서 입지가 가장 좋다. 삼성물산과 대림산업이 시공할 이 구역은 2·5호선 환승역인 충정로역을 도보로 이용할 수 있다. 총 2320가구에 이르는 대규모 단지다. 일각에서는 북아현2구역이 제2의 ‘경희궁자이’가 될 만한 조건을 갖췄다는 평가도 내린다. 경희궁자이에서 서울시청까지 도보 거리는 약 30분. 마찬가지로 2구역에서도 서울시청까지 도보 30분 거리다.
3구역은 2구역보다 더 큰 대단지(4830가구)로 조성될 예정이다. 북아현3구역은 4830가구 대단지다. 일반분양 물량이 많기 때문에 사업성이 좋다는 평가를 받는다. 다만 3구역은 워낙 넓은 만큼 동·호수별로 입지에 차이가 있으며 사업 속도가 2구역보다 살짝 느리다.
북아현동 B공인중개사사무소 관계자는 “사업성은 일반분양 물량이 많은 3구역이 가장 좋다”면서도 “3구역은 워낙 넓어 동에 따라 지하철역까지 거리가 꽤 먼 곳도 있다. 평균적으로 살펴보면 2구역이 살짝 더 낫다”고 설명했다.
▶현재 가격 하락 중이라는데
▷웃돈 연초 대비 30% 하락
‘입지 깡패’라는 말이 어울리는 북아현2구역과 3구역이지만 최근 가격은 많이 하락하는 추세다. 2구역의 경우 지난해 말 웃돈 호가는 11억원에 달했지만 요즘 나온 매물은 웃돈이 6억~7억원 사이에 형성됐다.
그사이 조합원 분양 신청까지 마쳤지만 부동산 투자 심리가 얼어붙으며 가격이 조정되고 있다. 현재 교통영향평가 심사 중으로 2구역보다 속도가 느린 3구역 역시 사정은 비슷하다. 개별 물건마다 권리가액(감정가)은 차이가 있지만 올해 3월 웃돈이 8억~9억원이었던 이 구역 매물은 현재 5억~6억원대로 하락했다. 북아현동 C공인중개사사무소 관계자는 “인근 신축인 신촌 푸르지오·e편한세상신촌 등도 연초보다 호가를 1억원 이상 낮춘 급매만 거래되고 있어 매도를 희망하는 재개발 조합원들은 웃돈을 낮추고 있다”면서도 “매수 문의는 꾸준히 들어오고 있지만 매수자와 매도자 간 입장 차이가 분명해 거래가 잘 이뤄지지 않는다”고 현재 분위기를 들려줬다.
가격이 대폭 하락한 지금 북아현뉴타운에 투자하는 것은 어떨까.
일단 전문가들은 금리 인상이 계속되는 가운데 거래 절벽 속 하락 추세가 한동안 지속될 가능성이 높아 투자에 신중해야 한다고 입을 모은다. 재개발은 정해진 일정에 따라 사업이 진행되지 않는다. 특히 지금과 같은 부동산 하락기일수록 조심할 필요가 있다. 사업 진행 속도에 따라 덜 빠지고 더 빠지고의 차이는 있지만 전반적으로 시장 침체기일수록 재개발 물건 가격이 더 가파르게 하락하는 것이 일반적이다.
이유가 있다. 비교 대상이자, 투자 기준점인 신축 아파트 가격이 떨어지면 자연스럽게 재개발 웃돈이 하락한다. 그럼 사업성이 떨어지기 때문에 사업 속도가 더디게 진행될 수 있다. 신축 아파트 가격 하락 → 재개발 웃돈 하락 → 사업성 감소 → 사업 지연 등의 악순환이 반복된다. 여러 요인으로 리스크와 투자 기간 등 기준을 명확히 세운 뒤 투자에 나서야 한다는 조언이다. 업계 한 관계자는 “재개발의 경우 신축 아파트 가격이 하락하면 미래 가치가 달라지기 때문에 웃돈이 더 크게 하락한다”며 “부동산 하락기에는 완공 이후 추가 상승 여력이 얼마나 되는지 잘 따져보고 판단해야 한다. 지금과 같은 시기에는 전반적인 사업성이 안 좋아지기 때문에 사업이 지연되거나 멈출 수도 있다는 점을 염두에 둬야 한다”고 말했다.
[본 기사는 매경이코노미 제2181호 (2022.10.26~2022.11.01일자) 기사입니다]
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