부동산 PF 급한불은 껐지만.."아직 진짜 위기는 오지 않았다"

[아시아경제 권재희 기자] 레고랜드발 유동성 위기가 자금시장을 뒤흔들고 있다. 정부가 회사채 및 단기 금융시장 불안심리 확산을 방지하기위해 50조원 이상을 투입한다고 밝히며 급한 불을 끄는 상황이지만 지금과 같은 금리인상, 집값 하락 시기에는 자금난이 가중될 수 있어 향후 사태 추이를 지켜봐야 한다는 우려섞인 목소리도 나온다.

25일 한국예탁결제원에 따르면 24일 기준 국내 자산유동화증권(ABCP) 발행금액은 124조8502억원으로 나타났다. 이 중 연내 만기가 돌아오는 ABCP규모는 6조 194억원 규모인 것으로 조사됐다.

ABCP(Asset Backed Commercial Paper)란 자산유동화증권과 기업어음이 결합된 구조로, 통상 90일 만기의 단기 자금 조달용이다. 시행사가 사업을 할 때 증권사가 참여해 단기로 돈을 빌려주는 구조다. 부동산개발사업은 통상 2~3년여의 기간이 소요되는데, 만기가 길 수록 이자가 높다보니 시행사 입장에서는 금리가 낮은 단기자금을 찾게 되는 경우가 일반적이다. 사업 중간에 유입되는 현금흐름을 감안해 단기 조달 후 사업종료 시점까지 여러번 리파이낸싱하는 방식을 택하는 것이다. ABCP는 바로 이 단기 리파이낸싱 차원에서 이뤄지는 것으로 차환발행을 통해 지속된다. 신용도가 낮은 시행사를 대신해 증권사가 보증을 서고 수수료와 이자를 챙기는 구조다.

문제는 만기도래한 ABCP 차환을 위해 새 ABCP를 발행해야하는데 레고랜드 사태로 단기자금에 대한 투심이 얼어붙으면서다. ABCP시장은 금리가 급등하고, 차환발행이 어려워지면서 자금난이 가중되는데 이 경우 시공사인 건설사와 빚보증을 선 증권사가 직접적인 타격을 입게 된다. 차환발행이 안되면 시행사의 지급불능에 대해 통상 시공사가 매입확약을 하기 때문에 이를 시공사인 건설사들이 고스란이 떠안는 경우가 많고, 시행사의 상환능력이 부족할 경우 이는 빚보증을 선 증권사로 옮아가기 때문이다.

대표적인 사례가 둔촌주공재건축사업이다. 둔촌주공이 전자단기사채 8250억원 차환에 실패하면서재 조합에 보증을 선 시공단이 자체자금 7000억원을 마련 상환을 결정한 바 있다. 각각 현대건설 1960억원, HDC현대산업개발 1750억원, 대우건설 1645억원, 롯데건설 1645억원이다.

당장 정부가 '50조원+a(알파)' 유동성 공급 프로그램을 발표하며 급한불은 끄겠다고 했지만 부동산 침체기에 미분양이 늘어날 경우 대금지급 불능사태가 발생할 수도 있다는 점이다.

박세라 신영증권 연구원 "대개 부동산 경기 악화→미분양 증가→시행사현금흐름 악화→PF부실로 이어지는 그림이었다면, 지금은 자금시장 경색으로 인한 PF 지급보증 사태라는 점에서 시작점이 다르다"며 "오히려 더 무서운 것일수도 있는데, 진짜 위기는 미분양이 얼마나 발생하느냐가 관건"이라고 말했다.

이어 박 연구원은 "부동산 미분양에 따른 대금 지급 불능 사태가 발생하는 것이야 말로 진짜 위기로, 아직 진짜 위기는 오지 않았다는 점에서 향후 추이를 주의깊게 지켜봐야 할 것"이라고 덧붙였다.

권재희 기자 jayful@asiae.co.kr