[논단] 역전세 장세가 온다..주택구입 신중해야

문재인 정부 5년간 주택가격이 내리 고공행진을 했을 것으로 생각하는 사람들이 많다. 그러나 문 정부에서도 2018년 9·13 정책발표 3개월 후인 2019년 1월부터 주택가격이 하락한 바 있다. 그해 6월이 돼서야 다시 재상승을 시작했으니, 약 반년동안 매매가격이 하락하였다.

하락을 주도한 것은 역전세였다. 통상 역전세란, 2년 전 체결한 전세가격보다 지금 체결하는 전세가액이 낮으면서 생기는 현상이다. 역전세 장세에서는 임대인들이 임차인에게 임차보증금 일부를 되돌려줘야 하고 이를 적시에 되돌려주지 못하는 미반환 사태가 일어나거나 임차인이 비슷한 주거지역의 더 싼 다른 전세로 옮기면서 공실이 되고, 이후 해당 가격에 전세가 맞춰지지 않아서 급기야 주택을 낮은 가격에 처분하는 일들이 발생하곤 했다.

2019년의 역전세는 순전히 공급적 요인이었다. 2014년 박근혜 정부 초창기 주택시장이 본격적으로 회복하기 시작하자 그동안 적체되었던 공급물량이 약 2년에 걸쳐서 일제히 분양에 나선 것이다. 그 결과 평균 약 33만호를 공급하던 한국에서 2015년에 52만호, 2016년에 46만호가 공급되었고 약 3년이 경과한 시점인 2018년에는 46만호, 2019년에는 40만호가 입주하게 된 것이었다. 2기 신도시 등 2008~2013년 침체한 시장에서 공급하지 못한 물량들을 일제히 쏟아낸 결과였다.

이런 역전세의 반대가 전세대란이다. 전세대란은 임대차법을 개정하던 시기인 2020년 7월부터 본격화되기 시작하면서 전세가격이 정점을 기록한 2021년 12월까지 이어졌다. 이 기간동안 코로나로 인한 제로금리화 정책이 맞물리면서 막대한 유동성이 공급되기 시작했고, 가계 역시 이 기간동안 매년 120조원대에 육박하는 가계대출을 일으키며 전세가를 밀어올리게 된다. 전세가격이 매매가격을 끌고 올렸다고 할 정도로 매매-전세가격 간 동조현상이 나타났다.

올해 초 많은 시중 전문가들이 임대차법 시행2년차인 올 8월 전세대란이 온다고 했지만, 실제로는 역전세가 오고 있다. 현재의 역전세는 2019년과 달리 공급과 무관하게 발생하고 있다. 공급의 변화 없이 높아진 금리로 인한 가계의 구매력 위축이 자연스럽게 높은 전세가액을 감당하지 못하는 것이다. 이는 임차인 입장이다. 그런데 전세를 수익으로 인식하는 임대인 입장에서도 역전세가 발생하게 되는데, 가령 전세 6억원을 1.5%에 예치하는 개념으로 보유하던 임대인 입장에서는 예금금리가 3%가 된다면 전세를 3억으로 낮추더라도, 환산 소득에는 차이가 없게 되기 때문이다. 즉, 임대인 역시 이러한 변화를 받아들일 요인이 발생한다. 그리고 이런 역전세 흐름은 아마도 1년 이상 이어질 가능성이 높다. 이유는 2년 단위 임대차갱신의 특성상 2021년에 정점이었던 전세계약이 2023년에 2년차가 되는 갱신이나 신규계약이 있기 때문이다.

지금 펼쳐지는 역전세가 2019년보다 더 과격해질 가능성도 높다는 것이 문제다. 특히 과거 전세와 현재의 전세가 다른 것은 과거의 전세는 대출로 구성되었다기 보다 임차인들의 보증금 원금이어서 다소 예금적 성격이 더 강했다 할 수 있는데, 2019년을 거치면서 전세대출이 활성화되기 시작했다는 점이다. 2019년에 누적 총 100조원을 돌파한 전세대출 총액은 2021년 말 180조원을 넘어 빠른 속도로 증가하면서, 전세금 역시 대출금리의 강한 영향을 받아서 위축되는 현상이 나올 수 있다. 즉, 지금은 전세금 역시 조달이 어려운 가구들이 발생할 수 밖에 없다는 의미다. 그로 인해 더욱 가파른 위축이 발생할 수 있는게 주택시장이 아닐까. 당금의 상황에 정부도 너무 빨리 주택가격이 하락하면 규제지역을 해제할 것을 밝혔으니 위기감을 공유하고 있다고 하겠다. 그러나, 금리가 수요를 블랙홀처럼 빨아들이는 구간이라 상황을 돌리기 어렵다. 바야흐로 주택구입에 신중을 기해야 할 시점이다.

채상욱 포컴마스 대표