집값 '정점' 주택연금에 쏠린 눈 [신용훈의 일확연금]

중년 기자가 쓰는 중년을 위한 연금 이야기

[한국경제TV 신용훈 기자]

여기저기서 들리는 집값 '정점' 신호

2022년 9월 26일 0시를 기해 세종시를 제외한 지방권과 일부 수도권 외곽지역의 조정 대상 지역이 해제되고, 서울·경기를 제외한 인천·세종 지역은 투기과열지구가 해제됐다.

조정 대상 지역과 투기과열지구는 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높을 경우(조정 대상 지역은 직전 3개월간 1.3배 초과 시) 정부가 지정을 하는데 집값 상승세가 주춤해지면서 더 이상 규제지역을 놔둘 이유가 사라진 것이다.

실제로 전국 주택 가격 변동률은 6월 0.01%로 마이너스로 전환된 이후 7월 0.08% 8월 0.29%로 하락폭이 커지는 모양새다

특히 수도권 주택 가격 변동률은 6월 0.04%, 7월 0.14%, 8월 0.40%로 전국 평균보다 하락폭이 더 컸다.

수요가 공급량의 관계를 보여주는 매매 수급동향 지수는 2021년 12월 100이하로 떨어진 뒤 22년 9월에는 80선까지 내려앉았다.

0부터 200사이로 측정하는 매매 수급동향 지수는 0에 가까울수록 공급이 많고 200에 가까울수록 수요가 많다는 뜻이다.

기준금리가 치솟고 집값이 정점이라는 인식이 확산되면서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많아진 것이다.

집값 고점일 때 주택연금 가입해야

여기저기서 집값 하락 신호가 나오면서 주택연금 가입을 저울질하던 사람들의 움직임이 바빠지고 있다.

집값이 비쌀 때 주택 연금에 가입해야 보다 많은 연금을 받을 수 있기 때문이다.

주택연금은 주택 시가에 따라 연금액을 책정하는데 이때 시가의 기준은 한국감정원이 발표하는 시세표가 기준이 된다.

한국감정원의 가격이 없는 주택은 KB 부동산 등 여타 주택 시세 기준을 활용한다.

이들 주택 시세는 통상 주간 단위로 업데이트 되기 때문에 집값 하락기에는 한 주라도 빨리 가입신청을 하고 심사를 받는 것이 유리한 셈이다.

가입은 '공시지가', 연금액은 '시가' 기준

주택연금의 가입 기준은 공시지가 9억 원 이하 1주택자가 원칙이다.

하지만 2주택자라고 하더라도 합산된 공시가격이 9억 원 이하면 예외적으로 가입을 할 수 있다.

또 보유 주택 합산 가격이 9억 원이 넘으면 한 주택을 처분한다는 조건으로 공시지가 9억 원 이하를 맞추면 가입할 수 있다.

앞서 설명한 대로 연금의 지급은 공시기자가 아닌 시가를 기준으로 하는데 이 부분이 가입자에겐 유리한 측면이라고 할 수 있다.

통상 시가는 공시지가보다 높기 때문이다.

단 연금 지급 기준 상한선이 있는데 바로 12억 원이다.

만약 내가 갖고 있는 주택의 시세가 13억 원이라고 하면 연금 지급액을 산정할 때 12억 원까지만 인정이 되는 것이다.

고가 주택이라고 해서 무한정 연금을 높게 받을 수 있는 것은 아닌 셈이다.

실거주 하고, 대출·전세 없어야

주택연금을 받는 사람은 주소지가 해당 주택으로 돼 있어야 하고 실제로 거주도 해야 한다.

이때 배우자, 연금을 받지 않는 사람은 주소나 거주 요건을 채우지 않아도 된다.

꼭, 세대주일 필요는 없다. 세대주 여부가 아닌 주택을 소유 여부만을 따지기 때문이다.

예를 들어 부모가 자식과 같이 살고 세대주는 자식으로 돼있는 경우에도 부모앞으로 주택연금 가입이 가능하다는 이야기다.

이럴 경우 부모와 자식이 별도의 전세 계약을 맺지 않고 무상거주하고 있다는 확인만 받으면 된다.

부모 자식 간에라도 별도의 전세 계약이 있다면 전세를 빼주고 연금에 가입해야 한다.

타인에게 전세를 주고 있는 경우도 마찬가지로 전세 계약이 해제된 뒤에 가입할 수 있다.

해당주택에 대해 담보대출이 있으면 연금 수령액 중 일부를 일시금으로 받아 대출을 갚으면 된다.

이때 연급 지급액 기준은 받은 일시금 만큼 줄어든다.

매달 받는 연금액이 줄어드는 것이다.

대출이자와 보증료 정산은?

살고 있는 동안 평생, 그리고 부부 중 한 사람이 사망해도 배우자 사망 시까지 계속해서 지급되는 주택연금.

그렇다면 내가 내야 할 수수료는 없을까?

주택에 저당권을 설정하고 대출 형식으로 지급하는 연금의 특성상 당연 대출이자와 연 보증료가 발생한다.

그런데 연금을 받는 동안 이런 수수료는 신경 쓸 필요가 없다.

연금 받는 동안 매달 누적된 이자와 연 보증료를 연금 지급이 끝나고 주택을 처분할 때 일괄 계산하기 때문이다.

다만 가입 초기에 1번 내는 초기 보증료가 있는데 주택 가격의 1~1.5%를 내게 된다.

이 밖에 가입 시 발생하는 법무사 수수료나 등기 비용 등 초기 비용은 2022년 2월부터 주택금융공사에서 지급하고 있다.

가입 신청은 한국주택금융공사 홈페이지나 전국 지사에서 할 수 있다.

신용훈기자 syh@wowtv.co.kr