집값 폭락 가속화.. "일시 쇼크" 아닌 "하락장 초입" 가능성

장기 상승 후 가격 하락 본격화 2009년과 유사 지적도

금리 추이·미분양 차이 있지만
“경기침체 되면 부동산 매수 수요 더 ↓”

집값 하락 폭이 점점 커지면서 부동산 시장 안팎에서 부동산 냉각기가 장기화하는 것 아니냐는 관측이 고개를 들고 있다.

특히 노무현정부 때인 2003년부터 2008년까지 장기간 상승세가 이어진 뒤 둔화가 본격 시작된 2009년 무렵이 연상된다는 시각도 있다. 2014년 이후 장기간 상승세였다 변곡점을 맞은 최근 상황이 당시처럼 긴 하락장의 초입 아니냐는 것이다. 시장이 단기 조정에 그칠 것이라는 긍정론자들은 2009년과 비교해 미분양 물량이 크게 적다는 근거를 들고 있지만 최근 가파르게 금리가 오르고 있는 점을 감안하면 2009년 상황의 재현 가능성에 무게가 실리고 있다.

25일 한국부동산원에 따르면 노무현정부(2003~2008년) 연간 주택가격 상승률은 2004년(-2.1%)을 빼고는 매년 증가했다. 문재인정부 때도 전국이 0.4% 하락한 2019년을 빼곤 매년 집값이 상승했다.

그러나 새 정부가 들어서면서 그때나 지금이나 부동산 시장은 변곡점을 맞았다. 정책 변화가 있었다는 점도 비슷하다. 2009년 3월부터 다주택자 양도세 중과 배제가 시행됐다. 이듬해 서울 집값은 마이너스(-1.7%)로 돌아섰다. 올해도 윤석열정부 출범 시점인 5월부터 내년 5월까지 다주택자 양도세를 한시적으로 중과 배제하고 있다.

그러나 최근 시장을 더욱 안 좋게 보는 근거는 금리 차이 때문이다. 2009년에는 글로벌 금융위기에 따른 경기 침체를 막기 위해 기준금리를 내리던 시기였다. 당시 한국은행은 2008년 8월부터 7차례에 걸쳐 기준금리를 5.25%에서 6개월 만에 2.0%로 대폭 인하했다. 반면 최근 상황은 지난해 8월부터 7차례에 걸쳐 0.5%였던 기준금리가 2.5%까지 올랐고, 다음 달에도 ‘빅 스텝(기준금리를 한 번에 0.5%포인트 올리는 일)’이 예상된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “미국 금리 인상으로 글로벌 경기 침체가 이어지면 그때부터는 먹고 사는 게 힘들어지는 만큼 부동산 매수 수요가 더 줄어들 수밖에 없다”고 말했다. 권 교수는 “장기 침체의 조짐이 조금이라도 있는 만큼 정부가 경착륙을 피하려면 선제적으로 규제 완화에 나서야 한다”고 덧붙였다.

일각에서는 주택 경기의 바로미터로 꼽히는 미분양 상황 비교를 근거로 시장이 곧 살아날 것이라는 기대감이 일고 있다. 2009년 무렵 미분양 주택 수는 최대 16만 가구를 웃돌았지만, 현재는 3만1284가구(지난 7월 기준)에 불과하다.

장기 전망은 엇갈린다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “기준금리가 오르면 주택담보대출이 더 빠르게 올라가기 때문에 매수 심리가 꺾일 수밖에 없다. 하지만 주택은 필수재고 금리 인상이 멈춘 뒤 매수 수요가 다시 살아나면 수급 논란이 일 수밖에 없다”고 말했다. 이 논쟁에 대해 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “글로벌 금융위기 때와 지금 부동산 시장은 금융 환경 등 여러 변수가 달라 수평 비교할 수 없다”고 말했다.

세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr

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