"집값 30% 이상 빠져야 바닥 신호" [권영훈의 집중탐구]

[한국경제TV 권영훈 선임기자]

`집값이 최고가 대비 30% 이상 떨어져야 바닥 신호`라는 주장이 나왔습니다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 한국경제TV 유튜브 채널 `권영훈의 집중탐구`에 출연해 `집값 바닥`에 대해 "첫번째로 과거 사례를 보면 집값이 일반 아파트를 기준으로 고점 대비 30% 떨어져야 한다"고 말했습니다.

이어 "두번째 집값 바닥 신호는 정부가 규제를 대거 풀 때, 세번째는 패닉 셀링, 즉 투매가 나와야 한다"고 설명했습니다.

그러면서 "내년 상반기 금리가 정점을 찍으면 집값이 떨어지다가 반등이 나오고 두세번 등락을 거듭하다가 2,3년 뒤 바닥이 올 것"이라고 내다봤습니다.

김인만 소장은 `투자 전략`에 대해 "1주택자의 경우 쉬어가는 타이밍이라 생각하고 현금 보유 전략이 유효하다"고 말했습니다.

또, "무주택자는 내년에 급매물을 사거나, 종잣돈을 모아 2,3년 지켜보다가 기회를 노리는 게 바람직하다"고 조언했습니다.

아래는 주요 질답 일부를 발췌한 것이며 전체 내용은 유튜브 [권영훈의 집중탐구] 영상에서 확인할 수 있습니다.

<질문>

집값이 언제까지 떨어질 지 관심사인데요. 시청자들이 집값 바닥을 가늠할 수 있는 신호는 뭔가요?

<답변>

진짜 최저 바닥. 우리 과거 사례를 보면요. 바닥 같은 경우는 저는 몇 가지를 보는데 첫 번째는 고점 대비 일반 아파트들 기준에서 30% 이상은 떨어져야 됩니다. 30% 정도. 물론 단지마다 차이는 있겠죠. 재건축은 더 떨어집니다. 재건축, 재개발. 지금은 재건축, 재개발이 핫하잖아요. 새 아파트가 되니까. 진짜 본격 하락장이 되고요. 바닥 가까이 오면 레버리지가 낮잖아, 전세 레버리지가. 일반 아파트들은 전세가 한 50%, 평균. 그러면 떨어져도요. 70%까지 떨어지면 더 떨어질 데가 없어요. 역전세난 생기니까. 그런데 재건축, 재개발 같은 경우는 전세가율이 10%에서 20%밖에 안 되기 때문에 떨어지면 50% 이렇게 떨어져요. 우리가 2010년에서 2012년도 개포 주공 같은 경우에 막 2010년도가 한 10억, 11억 하던 게 2012년 되니까 5억까지 빠졌거든요. 그런 일들이 발생하더라는 거죠. 그게 바닥의 하나의 신호고요.

두 번째 신호는 정부가 규제를 풉니다. 여러 가지를 푸는데 규제 지역 해제, 투기과열지구, 요즘은 조정 대상 지역이라고 규제가 있는데. 조정 대상 지역, 투기과열지구를 서울은 해제가 됩니다. 지금 해제됐나요? 안 됐잖아요. 지방도 아직도 남아있어요. 투기과열지구만 해제가 됐고요. 세종시하고 대구 수성군은 아직도 투기과열지구 남아 있고요. 조정 대상 지역은 수두룩 빽빽 있단 말이에요. 안 풀었죠. 그거 지금도 풀어달라고 막 요청을 하는데 고민은 하고 있습니다. 검토는 하고 있는데 서울, 수도권은 전혀 고민 대상이 아니고요. 지방은 어느 수준으로 푸느냐. 그러면 지방 중소도시들 풀고요. 광역시 풀고요. 세종시 풀고요. 그다음 수도권 외곽 지역 풀고요. 그다음 서울을 푸는데 그게 언제가 될까. 지켜봐야 되겠죠. 그래서 두 번째 신호는 서울이 규제 지역에서 완전히 풀리느냐를 지켜봐야 되는 거고요.

세 번째 우리 고점 같은 경우는 세 번째는 패닉 셀링. 우리 작년, 재작년만 하더라도 패닉 바잉, 투매라고 하잖아요. 막 집어던져야 돼요. 막 그런, 매물이 쌓이고 집주인들이 아우성 치고 막 집어던졌는데 안 팔리고. 지금 그러나요? 없잖아요. 그래서 제가 말씀드린 바닥의 신호들이 지금 하나도 안 나왔잖아요. 그런데 지금을 바닥이라고 우리가 이야기할 수 있을까요? 집주인들은 일단 기다리잖아요. 급매물로 던지려고 했는데 뭐 팔리지도 않고, 급매물 수준이 10%예요. 집주인들이 생각하는 급매물은. 그런데 진짜 바닥이 오면 막 집어던지거든요.

<질문>

그렇다면 내년 상반기 금리가 정점을 찍을 경우 바닥 신호가 나올 수 있나요?

<답변>

제가 말씀드린 현상이 저는 내년에 안 나온다고 봐요. 2, 3년 정도 더 기다릴 수도 있어요. 좀 봐야 되는데 내년에 반등한다니까요. 반등은 하는데 그게 대세 상승은 아니라고. 우리 2007년도에 버블세븐 지역들은 꺾였잖아요. 떨어지다가 반등하다가 또 이렇게 떨어지다가 안 하다가 한 두세 번 정도의 등락이 있은 다음에 저는 바닥이 오리라고 보여집니다. 과거도 그랬고요. 오를 때도 우리 계속 올랐나요? 오를 때도 그랬잖아요.
권영훈 선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr