SH공사 "내곡지구 개발이익, 목표치 5배↑"..공공주택 자산가치 증가해

내곡지구 개발이익 1조3063억원
사업착수 당시 목표 2465억원 5배
임대주택 자산가치 추가반영 결과
건물분양 전환·확대 시 이익 더 증대

[아시아경제 황서율 기자] 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 추진해온 내곡 보금자리주택 사업이 임대주택의 자산가치가 증가하면서 사업 시작 당시 목표보다 5배 증가한 개발이익을 거둔 것으로 나타났다.

SH공사는 내곡지구 사업 착수 전 사업성 검토 내용과 사업 종료 후 결과를 비교·분석한 결과, 내곡지구에서 분양주택 2214호, 임대주택 2138호 공급 및 민간 택지매각 10만3306㎡(전체면적의 12.7%)를 통해 1조3036억원의 개발이익을 거뒀다고 22일 밝혔다.

내곡지구 투자비는 보상비, 간접비, 금융비용 등의 증가로 사업성 검토 당시와 비교해 2156억원 증가했다. 그러나 임대주택의 자산가치 1조2953억원이 추가 반영되면서 개발이익은 사업착수 당시 목표였던 2465억원에서 1조3063억원으로 5배 증가했다.

이는 2009년 당시 오세훈 서울시장의 방침으로 장기전세주택 의무건설을 추가해 공공개발사업의 공공임대주택 의무비율을 상향(25%→50%)한 결과다.

내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만원이었지만 공사 소유 전용면적 84㎡ 공공주택의 시세는 현재 가구당 약 18억원, 가구당 토지추정 가격은 약 14억원, 3.3㎡ 기준 토지가격은 7950만원으로 택지조성원가 대비 토지가격이 크게 증가했다.

또, SH공사는 내곡지구에 건물분양주택을 공급할 경우 사업성이 어떻게 변화하는지도 분석했다. 건물분양주택은 통상 말하는 토지임대부주택으로 건물과 땅을 모두 분양하는 기존 분양주택과는 달래 토지는 SH공사가 입주자에게 임대하고 건물만 분양하는 주택을 말한다.

그 결과, 기존 분양주택을 건물분양주택으로 전환 공급하거나 용적률을 상향해 건물분양주택 공급을 확대할 경우 개발이익이 크게 증가하는 것으로 확인됐다. 분양주택 2214호를 건물분양주택으로 전환할 경우 현금사업수지는 -2877억원으로 악화되지만, 공사소유 토지 자산가치가 증가해 개발이익은 2조3896억원(공시가격 기준)으로 증가한다.

특히 용적률을 450%로 높일 경우 건물분양주택 8960호 공급이 가능하며 토지 자산가치 증가 및 현금사업 수지 개선으로 개발이익은 3조1628억원(공시가격 기준)으로 증가하는 것으로 분석된다.

한편 SH공사는 내곡 전체 개발면적 81만1615㎡중 42만9912㎡(전체면적의 53%)를 공원녹지, 교육시설용지 등으로 조성하고 지방자치단체에 무상 공급해 공공의 자산을 시민에 환원했다.

SH공사는 앞으로도 개발사업 추진 시 시민을 위한 공공자산을 충분히 확보해 공공자산 가치를 증대할 계획이며 주택사업 또한 건물만 분양하는 사업 중심으로 전환해 추진할 예정이다.

아울러 공사의 공공자산을 확보에 제도적 제약이 되는 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도 개선을 건의할 예정이다. 현행 기준은 부동산 가격 변동에 따른 공정가격을 인정하지 않아 사업타당성 검토 시 사업성 부족 및 회계 결산 손실 등이 발생하고 있다.

김헌동 SH공사 사장은 “앞으로 주요 사업지구 사업 결과를 추가로 공개해 시민의 알 권리를 충족하고, 공사 경영의 투명성, 신뢰성을 확보하기 위해 공공데이터를 지속적으로 공개할 것”이라고 밝혔다.

황서율 기자 chestnut@asiae.co.kr