부동산PF 시장 위축..돈줄 틀어막는 증권사들

금리상승 등 수익성 악화
브리지론 사실상 중단
중소형사 리스크 더 커

[아시아경제 이민지 기자] 부동산 시장이 살얼음판을 걸으면서 프로젝트파이낸싱(PF)이 증권사들의 '근심'거리로 전락했다. 급격한 금리 상승과 원자재 가격 급등으로 수익성이 나빠진 가운데 부실 위험도 커지자 일부 증권사들은 '대출 조이기'에 들어갔다.

12일 투자은행(IB)업계에 따르면 부동산PF 사업규모를 늘려왔던 증권사들이 최근 ‘브리지론(Bridge Loan)’을 중단하다시피 하고 있다. 금리 인상과 원자재, 공사비 증가가 맞물리자 메리츠증권은 브리지론을 사실상 멈춘상태다. 다올투자증권, 한화투자증권, IBK투자증권 등 중소형증권사들도 브리지론의 심사 기준을 더 깐깐하게 조였다. 한 중소형증권사 관계자는 “지난해만 하더라도 부동산 상승장이었기 때문에 심사 쪽에 10건을 올리면 절반은 통과됐지만, 지금은 1개도 통과하기 힘든 상황”이라고 말했다.

부동산 PF에서 증권사 역할은 은행사와 보험사 등 대주들로부터 돈을 끌어모아 시행사에 자금을 조달하는 것이다. 통상적으로 시행사들은 PF를 시작하기 전 토지매입을 위해 증권사로부터 중도금과 잔금 대출도 받는데 이것이 브리지론이다. 최근엔 사업 극 초기 단계에서 이뤄지는 계약금 대출(토지 매입가격의 10%)도 포함한다. 위험도로만 따지면 사업 초기 단계에서 시작되는 브리지론이 본 PF보다 더 크다.

PF로의 연결은 브리지론에서 가장 중요한 부분이다. 자금조달, 토지매입, 인허가 리스크가 해결되지 않아 PF로 전환이 이뤄지지 않을 때 증권사는 손실을 볼 수밖에 없는 구조이기 때문이다. 최근엔 조달금리가 높아지면서 시행사들이 신규 대출을 받아 기존 대출을 차환(리파이낸싱)하는 것도 힘들어져 증권사 부담은 더 커졌다. PF로 연결되지 않을 경우 브리지론을 통해 자금을 재조달하게 되는데 과거 5~6% 수준에서 금리가 형성됐다면 최근엔 8~10%까지 올라 비용 부담은 더 커졌다.

대형 증권사보다는 중소형 증권사가 우려스럽다. 위험도가 높을수록 취할 수 있는 이자가 많다 보니 중소형 증권사들이 활발한 영업에 나섰기 때문이다. 증권사별 자본 대비 브리지론 비중을 보면 하이투자증권은 47%로 가장 많고 BNK투자증권(35%), 다올투자증권(31%), 현대차증권(31%), 교보증권(29%) 유진투자증권(26%) 순이다. 물류센터, 산업단지 물건의 경우 상대적으로 안정적이라고 평가되지만, 대부분이 주거용 단지로 부실 우려가 크다. 또 다른 중소형증권사 관계자는 “지금과 같은 분위기면 연말 증권사들도 PF팀을 축소 개편할 수밖에 없을 것”이라며 “PF부서에서 일하면 돈 많이 번다는 것은 다 옛말”이라고 토로했다.

신용평가사들도 증권사들의 PF사업에 대해 향후 부실 가능성이 높다며 일제히 경고하고 나섰다. 이예리 나이스신용평가 금융평가본부 선임연구원은 “금융시장의 불확실성이 확대되는 상황에서 부동산 경기가 나빠질 경우 차환 위험 확대가 급격하게 진행될 수 있다”며 “브리지론을중심으로 연체로 분류되는 사업장이 증가할 가능성이 커 증권사의 손실이 확대될 수 있다”고 지적했다.

이재우 한국신용평가 금융구조화평가본부 수석연구원도 "브리지론이 많은 중소형사는 부동산 담보가치가 30% 하락한다면 자본 대비 20~30% 상당 손실이 발생할 수 있다"며 "증권사 주요 수익원 중 하나인 부동산금융 위축으로 실적 저하를 피할순 없을 것"이라고 분석했다.

이민지 기자 ming@asiae.co.kr