기로에 선 임대차법..개편 부작용 최소화하려면

임대차2법 시행 이후 전셋값 35.8% 급등
금리인상 맞물려 '전세의 월세화' 가속화
"무리한 법 개정, 또다시 시장 혼선 우려"
"상생임대인 혜택 확대 등 신중한 접근 필요"

정부가 본격적인 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 개편에 착수했다.ⓒ데일리안DB

정부가 본격적인 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 개편에 착수했다. 임대차시장 혼선을 최소화하는 합리적인 개선안을 마련하겠단 방침이다.

일각에선 임대차2법의 대대적인 개편이 필요하단 의견이 나오지만, 전문가들은 금리인상 등이 맞물려 '전세의 월세화'가 빠르게 진행되는 만큼 신중하게 접근해야 한다고 입을 모은다.

3일 KB부동산 월간아파트가격동향에 따르면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 6억7788만원으로 집계됐다. 임대차법 시행 직전인 2020년 7월 4억9922만원인 것을 감안하면 35.8% 증가한 수준이다.

임대차법 시행 이후 전셋값은 가파른 속도로 올랐다. 2018년 7월부터 2020년 7월까지 서울 아파트 전셋값이 10.8%(4억5046만원→4억9922만원) 오른 것과 비교하면 3배 넘게 치솟았다.

임대차2법은 세입자가 전·월세로 2년 거주한 이후 추가로 2년 더 거주할 수 있도록 하고 계약갱신시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 것을 골자로 한다.

세입자 주거안정이라는 입법 취지에도 불구하고 전셋값이 급등해 외려 세입자 주거 부담을 가중시켰단 지적이 나온다.

국토교통부 수도권 아파트 실거래가 신고자료에 따르면 2020년 상반기 수도권 아파트 월세 거래량(보증부 월세 포함)은 총 8만4595건이다. 올 상반기 월세 거래량은 12만3621건으로 2년 전 대비 46.1% 증가했다.

해당 기간 전세 거래량은 18만1614건에서 17만5107건으로 3.6% 감소했다. 8월 전세대란 우려는 해소됐으나 전셋값이 치솟고 금리인상으로 대출 이자 부담이 늘면서 전세의 월세화가 가파르게 진행되는 모습이다.

국토부와 법무부는 임대차2법 시행 2년을 앞두고 최근 '주택임대차 제도개선 테스크포스(TF)'를 구성, 본격적인 제도 개선에 착수했다. 전문기관 연구 용역과 전문가 의견수렴으로 시장 혼선을 최소화하고 임대인과 임차인 권리는 충분히 보호할 수 있는 합리적 개선안을 마련하겠단 목표다.

시장에선 이전 정부에서 강행한 임대차법이 임대차시장 혼선을 가중시킨 주범으로 꼽히는 만큼 제도 백지화 등 대대적인 손질이 필요하단 목소리가 나온다. 하지만 전문가들은 고금리 기조가 지속되면서 월세화가 빠르게 진행되고 있어 법 개정에 신중해야 한다고 입을 모은다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "전세대란이 생기지 않은 것은 금리인상으로 이자 부담이 커지면서 전세 수요가 월세로 전환, 전세시장이 약세를 보이는 것이지 임대차시장이 안정된 건 아니다"며 "이미 법이 시행되는 상황에서 무리하게 법 개정을 추진할 경우 선의의 피해자를 만들 수 있고 또다시 시장 혼란을 줄 수 있다. 임대인과 임차인이 알아서 해결할 수 있도록 하는 방안이 최선"이라고 말했다.

그러면서 "현행 상생임대인 제도 혜택에 추가로 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 선택할 수 있도록 세법 개편안과 연계해 처리한다면 굳이 임차인에게 임대료를 올려 받아야 할 이유가 사라질 것"이라며 "자연스럽게 임대차시장 안정을 꾀할 수 있고 매매시장 안정에도 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.