오늘부터 '생애최초' LTV 80%..매수심리 자극 '역부족'

지역·가격 상관없이..한도 4억→6억원 상향 조정
실수요자 구매력↑..이자부담 여전, 시장 영향 '미미'
"일부 단지 매수세 붙겠지만, 거래절벽 해소 제한적"

이날부터 생애최초 주택구매자에 대한 주택담보인정비율(LTV)이 80%로 확대된다.ⓒ연합뉴스

이날부터 생애최초 주택구매자에 대한 주택담보인정비율(LTV)이 80%로 확대된다. 대출 한도가 늘면서 무주택자의 내 집 마련 비용 부담이 일부 경감될 전망이지만 얼어붙은 매수심리를 자극하긴 힘들단 관측이 나온다.

1일 금융권 등에 따르면 이날부터 생애최초 주택구매자의 경우 주택 소재지역이나 주택가격에 상관없이 LTV 상한이 80%까지 높아진다.

지금까지 투기·투기과열지구는 50~60%, 조정대상지역은 60~70%의 LTV가 적용됐다. 15억원 초과 주택에 대한 대출도 가능하다. 단, 대출 한도는 6억원이다.

규제지역 내 주택담보대출 시 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무도 완화된다. 앞으로 기존주택 처분기한은 종전 6개월에서 2년까지 연장됐으며 신규주택 전입 의무는 폐지됐다.

또 준공 후 시세가 15억원을 초과하더라도 수분양자의 이주비·중도금대출 잔액 범위 내 잔금 대출이 예외적으로 가능해진다.

대출 규제가 완화됨에 따라 무주택자의 주택 구매 부담이 기존보다 줄어들 전망이다.ⓒ뉴시스

대출 규제가 완화됨에 따라 무주택자의 주택 구매 부담이 기존보다 줄어들 전망이다. 특히 이달 신규아파트 분양물량이 크게 증가하면서 청약시장으로 유입되는 실수요자도 상대적으로 늘어날 것으로 관측된다.

직방에 따르면 8월 전국에선 51개 단지, 총 3만5638가구 중 2만9647가구가 일반분양을 준비 중이다. 일반분양 기준 지난해 같은 기간(1만6933가구)과 비교하면 133% 증가한 수준이다.

다만 전문가들은 기존 주택에 더해 신규분양 물량이 늘어 공급이 다소 나아지더라도 주택시장 분위기가 예년 같지 않을 거라고 입을 모은다.

미국 연방준비제도(Fed)가 두 차례에 걸쳐 자이언트스텝을 단행하면서 한국은행의 추가 금리인상 기조가 지속될 가능성이 커졌다. LTV 완화로 주택 구매력이 상승하더라도 대출 이자 부담이 덩달아 커지게 되는 셈이다.

여기에 분양가 상한제 개편으로 향후 분양가 상승이 불가피한 데다 주택시장 하방압력도 고조되고 있다. 대출 규제가 여전하다는 점도 발목을 잡는다.

7월부터 강화된 DSR 규제가 본격 시행되면서 총대출액이 1억원을 초과할 경우 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 추가 대출이 불가능하다. 생애최초 LTV 80% 완화 혜택을 활용하더라도 DSR 규제를 피할 수 없다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "신규분양은 규제지역의 경우 여전히 9억원을 넘어가면 중도금 집단대출이 불가능하다"며 "당장 생애최초 주택구입자에 대해서 LTV를 80%까지 완화하더라도 분양시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 설명했다.

이어 "기존 재고주택 시장에는 영향이 있을 수 있다. 다만 주택가격이 아직 비싸고 조정 폭이 크지 않은 데다 이자 부담도 상당한 상황"이라며 "8월은 계절적 요인이 있어 가을 이사철이 와 봐야겠지만 당장 거래가 평년보다 증가하길 기대하긴 어려울 전망"이라고 진단했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "생애최초가 DSR 규제를 받긴 하지만 부부 공동명의로 하면 어느 정도 대출이 가능하다"며 "다만 금리에 대한 부담감이 커지는 데 반해 시세차익은 기대하기 어려울 수 있다는 판단 때문에 지금을 매수타임이라고 생각하는 수요자들은 많지 않을 것"이라고 평가했다.

김 위원은 "경제 자체가 굉장히 악화되고 있는데 똑같은 소득 안에서 이자 부담을 떠안고 주택 매입을 결정하기 어렵다"며 "일부 입지가 괜찮고, 분양시장에선 추후보다 가격 메리트가 있다고 판단되는 곳들은 어느 정도 매수세가 붙겠지만 시장 전반에 미치는 영향은 굉장히 적을 것으로 판단된다"고 덧붙였다.