임대차법 2년.. 고금리 영향 매수자가 사라졌다

2년전 매매 지수 132.9→ 올해 33.0
월세 40% 이상 늘고 전셋값도 꺾여

임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 2년 사이 시장 환경은 급변했다. 수도권 아파트 월세(보증부 월세 포함) 거래 비중은 40% 이상 늘었고, 매매·전세 수요는 그만큼 줄었다. 우려했던 전세 대란도 벌어지지 않을 가능성이 커지고 있다.

하지만 제도가 무사히 안착했다기보다 고금리 영향으로 수요가 분산됐다는 해석이 지배적이다. 전문가들은 제도 백지화 등의 추가 혼란을 일으키기보다 ‘전세의 월세화’ 같은 새로운 문제에 초점을 맞추고 신중하게 해결책을 마련해야 한다고 주문한다.

31일 KB부동산 시계열 자료에 따르면 올해 7월의 매매수급지수는 33.0이었다. 매매우위지수는 중개업소 설문조사로 결정된다. ‘매수자 많음’ 응답 비중에서 ‘매도자 많음’ 응답 비중을 빼서 100을 더한 값이다. 7월에는 매수자 많음 비중이 1.2%에 불과했고, 매도자 많음 비중이 68.2%로 압도적으로 높았다.

임대차 2법이 시행된 2020년 7월에 서울의 아파트 매매수급지수는 132.9였다. 2000년 관련 통계를 작성한 이후 두 번째로 높았다. 2년 만에 매매수급지수에서 ‘100’이라는 숫자가 사라졌다. 그만큼 매수 우위 시장은 매도 우위 시장으로 180도 달라졌다.

전세수급지수에서도 큰 변화가 감지된다. 2020년 7월 서울 전세수급지수는 174.6이었다. 표본 중개업소 설문조사 ‘공급부족’ 응답 비중에서 ‘공급충분’ 응답 비중을 뺀 수치다. 이 지수는 올해 7월 120.9까지 떨어졌다. 집값과 전셋값의 가파른 상승세를 우려하던 2년 전과는 시장 상황이 극적으로 달라졌다.

이에 정부를 중심으로 제기되는 임대차법 개선 논의를 두고 신중해야 한다는 주장이 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 “고금리 영향으로 전세대란은 벌어지지 않을 것으로 보여서 (임대차법을) 서둘러 보완할 시점은 아니다. 신중하게 분석해 선의의 피해자가 발생하는 것과 부작용을 막아야 한다”고 분석했다.

다만, 현재 부동산 시장의 상황은 ‘안정’이라는 단어와 거리가 멀다. 국토교통부의 수도권 아파트 실거래가 신고자료에 따르면 2020년 상반기 수도권 아파트 월세(보증부 월세 포함) 거래량은 총 8만4595건이었다. 2년 후인 올해 상반기 거래량은 12만3621건으로 46.1% 증가했다. 반면 이 기간 전세 신고 건수는 18만1614건에서 17만5107건으로 3.6% 줄었다.

김 대표는 “급하게 만들어진 임대차법이 여러 가지 부작용을 일으키는 것은 사실인 만큼 상생 임대인 제도를 확대하거나 세제 개편안을 활용하는 등 해결책을 마련할 필요가 있다”고 진단했다.

이택현 기자 alley@kmib.co.kr