中 모기지 상환 거부 왜..경기 둔화 등 악영향 우려

주택담보대출 상환거부 사태 확산
5.5% 성장 어려워진 상황에서 '부동산' 마저 흔들

[아시아경제 김현정 기자] 주택담보대출 상환 거부 사태에 따른 중국 부동산시장의 불안이 현지 경기 둔화 가능성을 키우는 등 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 전망이 나온다.

31일 주요 외신에 따르면 중국에서는 최근 경제 둔화로 집값이 떨어지자 주택 구매자들이 집의 완공에 앞서 지불거부(모기지 보이콧)에 나서는 등 사회적 혼란이 가중되고 있다. 블룸버그 통신은 모기지 보이콧이 지난달 말부터 조짐을 보여 현재 19개 지역 100개 사업에 문제를 일으키고 있다고 보도했다. 통신의 자체 시나리오에 따르면 중국 전체 모기지의 1.8~6.5%가 이번 사태에 노출될 것으로 전망된다.

영국 HSBC는 최근 관련 내용에 대한 주요 이슈를 질의응답 식으로 점검해 투자자들에게 제공했다. 우선 현재의 상황을 중국판 모기지 위기의 시작으로 볼 수 있느냐다. HSBC의 판단은 '그정도로 보기엔 무리'라는 것이다.

과거 미국 서브프라임 당시와 일부 거시경제적 유사성은 있지만, 중국 주택 시장 구조와 규제는 미국과 다르기 때문이다. 중국의 주담대는 엄격한 기준으로 관리되고 있으며, 파생상품과의 연계성도 낮아 금융시장으로 위험이 전이될 가능성은 낮다는 게 HSBC의 분석이다.

실제 중국 인민은행과 은행보험감독관리위원회는 주택구입 시 일정 수준 이상의 계약금을 요구하고, 주택구입자의 고용상태나 소득 등도 확인한다. 상환에 어려움이 있는 구매자에게는 상환조건등을 일부 조정해 상환이 지속될 수 있도록 관리해 부실 비율은 비교적 낮은 수준이다. 지난해 말 기준중국 내 주담배의 6.2%만이 주택담보부증권(RMBS)로 발행됐으며, 이는 미국(65%)에 비해 현저히 낮은 수준이다.

이번 주담대 상환 거부 사태는 상환능력의 상실보다는 대출자의 자의라는 평가도 내놨다. HSBC에 따르면 현재 상환 거부자들의 대다수는 주택이 완공되지도 않았는데 정기적으로 대출을 상환해야 하는 상황에 반발하고 있는 것으로 알려졌다. 주담대 상환이 중단된 건설 프로젝트는 100여개 도시 300곳에 달하며, 주택 가격 하락 또는 가계소득 감소 보다는 최근 어려움을 겪고 있는 개발업체들과 더 연관이 있다는 분석이다.

이번 사태에 대하 은행과 정책 당국이 가장 크게 우려하는 점은 향후 주담대 수요의 약화다. 대다수 은행 대출자산의 20% 내외를 차지하는 주담대 수요가 약화할 경우 주택 거래가 더 위축되면서 악순환이 나타날 가능성이 상존하기 때문이다.

은행의 주요 안전자산으로 여겨져 온 주담대가 산환 거부 등으로 부실화 될 경우 그동안 낮은 수준을 유지해 온 은행의 무수익여신(NPL) 비율도 급등할 수 있다.

해결책으로 거론되는 것은 긴급 구제금융 방안이다. 자금난으로 어려움에 처한 부동산 개발업체가 중단된 주택건설을 끝낼 수 있도록 자금을 지원하고, 건설자재 공급업체들의 납품을 보장하는 것도 방책이다.

판매되지 않은 미완성 건설 프로젝트를 공공임대 주택건설 및 도시 재개발 등으로 전환해 단기적으로 주택시장 안정화를 꾀하고 장기적으로는 주택공급을 촉진하는 것도 가능할 것으로 HSBC는 내다봤다. 중장기적으로는 주택 선판매 관행, 주택판매 대금에 대한 부실 감독, 주택 구매자에 대한 불충분한 보호조치 등 허점을 보완하기 위한 지속적인 개혁을 제시했다.

김우진 국제금융센터 책임연구원은 "부동산 개발업체들의 채무불이행 위험이 고조되면서 발생한 주담대 상환 거부로 중국 부동산 시장 불안이 심화될 경우 중국 경기둔화를 가속시키면서 사회안정에 걸림돌이 될 수 있다"고 전망했다. 이어 "올해 상반기 2.5% 성장률을 기록해 5.5% 성장목표 달성이 어려워진 상황에서 제20차 당대회를 앞둔 중국 정부는 주거안정이라는 난제에 봉착했다"면서 "국가경제에 중요한 위치에 있는 중산층이 주담대 상환 거부를 주도하고 있어 이러한 움직임이 사회불안으로 확대될 가능성도 상존한다"고 부연했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr