주택·상가 따로 매기는 양도세..상가주택 통째 비과세 되려면? [김종필의 절세 노트]

아래층에 상가 들어서고 위층을 주택으로 쓰는 상가주택.

집과 상가가 함께 들어서 있는 상가주택을 팔면 양도세를 어떻게 매길까. 주택·상가의 양도세가 달라 양도세를 계산하기가 쉽지 않다. 양도세 계산의 변수는 주택 부분의 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부와 주택·상가의 면적 비율 및 양도가액이다.

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1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부

비과세 요건을 충족하지 못한 경우 주택·상가를 분리해 양도세 규정을 적용한다. 주택·상가의 면적 비율과 양도가액에 상관없이 주택 부분은 주택으로서 양도세를 계산하고, 상가 부분은 상가로서 양도세를 계산한다.

이때 상가주택 전체 양도가액을 주택·상가의 기준시가로 안분할 것인가 아니면 감정가액 등으로 안분할 것인지 고민해야 한다. 2년 미만 보유한 상태에서 매도하는 경우라면 주택분에 적용되는 단기 보유세율과 상가분에 적용되는 단기보유세율이 다르기 때문이다.

보유 기간 1년 미만은 주택 70% 상가 50%, 1년 이상 2년 미만은 주택 60%, 상가 40%의 세율이 적용된다. 2년 이상 보유한 경우는 주택이 양도세 중과 대상인가 아닌가에 따라 양도세 계산이 달라진다. 일반세율이 6∼45%이고 중과세율이 1세대 2주택의 경우 20%포인트 추가, 1세대 3주택 30%포인트 추가다.

장기보유특별공제가 주택·상가 모두 보유 기간에 따라 6∼30%이지만 주택이 양도세 중과대상이라면 주택분은 장기보유특별공제를 적용받지 못하고 중과세율을 적용해 양도세를 산출한다. 상가분에 대해서는 장기보유특별공제와 일반세율을 적용한다.

다만 주택 부분과 상가 부분의 양도소득을 합산해 일반세율을 적용한 양도세와 비교해 더 큰 금액으로 납부해야 한다는 점에 주의해야 한다.

중과 대상이 아니라면 주택 부분과 상가 부분의 양도차익에 대해 장기보유특별공제를 적용한 후의 양도소득을 합산하고 일반세율을 적용해 양도세를 산출한다.

그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

양도세 중과대상이라도 양도세 중과 유예기간인 2022년 5월 10일∼2023년 5월 9일까지 기간에 매도하면 중과되지 않는다. 비과세 요건을 충족하고 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같다면 주택·상가를 분리해 양도세 규정을 적용한다.

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비과세 대상이면 면적 비율이 좌우

상가주택이 비과세 요건을 갖춘 경우 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같다면 주택·상가를 분리해서 양도세를 산출한다. 주택 부분은 양도세 비과세에 대한 규정을 적용하고 상가 부분은 상가에 대한 양도세를 적용한다. 이때 주택 부분의 양도가액이 12억원 이하라면 주택 부분의 양도차익은 전액 비과세되므로 상가의 양도차익만 과세한다.

하지만 주택 부분의 양도가액이 12억원을 초과하면 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 비율의 양도차익은 양도세를 계산해야 한다. 2년 이상 거주한 주택이라면 보유 기간별 연 4%(최대 40%), 거주 기간별 연 4%(최대 40%)의 장기보유특별공제가 적용된다.

2년 미만 거주한 주택이나 상가는 6∼30%의 장기보유특별공제가 적용된다. 장기보유특별공제를 적용한 후의 주택 양도소득과 상가 양도소득을 합산해 양도세를 계산하면 된다.

비과세 요건을 충족하고 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 전체 양도가액에 따라 양도세 적용 방식이 달라진다. 상가주택이 비과세 요건을 갖춘 경우로서 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 상가 주택의 전체를 주택으로 볼 것인지 아니면 상가를 제외한 주택 부분만 주택으로 볼 것인지를 판단해야 한다.

전체 양도가액이 12억원 이하라면 상가를 포함한 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용하므로 양도세가 없다.

전체 양도가액이 12억원을 초과한다면 주택·상가를 분리해 양도세를 산출한다. 주택 부분의 양도가액이 12억원 이하라면 주택 부분의 양도차익은 전액 비과세되고 상가 양도차익에 대해서만 양도세를 산출하면 된다.

주택 부분의 양도가액이 12억원을 초과하면 주택의 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 비율의 양도차익을 상가의 양도소득과 합산해 양도세를 계산하면 된다. 2년 이상 거주한 주택이라면 보유 기간별 연 4%(최대 40%), 거주 기간별 4%(최대 40%)의 장기보유특별공제가 적용된다. 2년 미만 거주한 주택이나 상가는 6∼30%의 장기보유특별공제가 적용된다.

김종필 세무사

■ 김종필 세무사는...

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세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.

27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.
」