같은 15억인데 세금 290만 vs 1190만원..1세대 2주택 대혼란

서울 도심 아파트. 뉴스1

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[안장원의 부동산 노트] 헷갈리는 ‘1세대 1주택’

가족 소유의 주택이 2채여서 7월분 주택 재산세 고지서를 2개 받은 1세대 2주택인가. 이런 세대가 전국적으로 200만이 넘을 것이다. 통계청에 따르면 2020년 기준으로 1세대 2주택에 해당하는 2주택 소유 가구가 233만 가구다.

2주택 세대가 올해 재산세·종부세 등 보유세로 골치를 앓을 전망이다. 올해 보유세가 세제 변동으로 어려운데 특히 2주택 세대 세금이 전문적인 세무사도 계산하기 힘들 정도로 복잡한 난수표이기 때문이다. 올해 보유세를 좌우하는 ‘1세대 1주택’으로 보는 요건이 완화되고 1세대 1주택에 '특례' '특별' 등 각종 파격적인 세제 혜택이 주어진다.

이에 따라 2채 공시가격이 같아도 주택 보유 상태에 따라 세금이 역대 가장 큰 차이를 보일 전망이다.

올해 공시가격 12억원과 3억원 등 15억원 두 채를 가진 세대를 대상으로 모의 계산한 결과 주택 보유 조건에 따라 보유세가 291만~1189만원으로 최대 3배까지 차이 나는 것으로 추산됐다.

291만원은 본인 외에 함께 사는 부모도 집을 가진 경우다. 1189만원은 본인 소유의 집이 2채인 2주택자 세금이다.

이밖에 2주택이 어떻게 구성되느냐에 따라 보유세가 317만~457만원으로 예상됐다. 본인 주택 외 나머지 주택이 상속받은 집이면 상대적으로 세금이 적고 이사하는 과정의 일시적 2주택이거나 지방 저가주택을 갖고 있으면 더 나온다.

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'1세대 1주택' 세금 대폭 감면

올해 2주택 보유세는 올해 달라진 주택 수 산정방법, 1주택자 우대 등이 얽혀있다. 2주택을 1주택으로 보기도 하고, 세율 등에서 혜택이 주어진다.

‘1세대 1주택’으로 간주되면 대폭적인 세금 감면 혜택을 받는다. 재산세 공정시장가액비율이 60%에서 45%로 내려간다. 공정시장가액비율이란 세금 계산 기준인 과세표준을 구하기 위해 공시가격에 적용하는 비율이다. 60%에서 45%로 내려가면 공시가격 10억원 주택의 경우 세금을 부과하는 금액이 6억원에서 4억5000만원으로 줄기 때문에 세금이 그만큼 감소한다.

공시가격이 9억원 이하이면 지난해 도입된 재산세 특례세율 적용을 받아 세율이 0.05%포인트 내려간다. 과세표준에 세율을 곱한 것이 세금이어서 세율 인하는 세금 감면이다.

올해 1세대 1주택의 종부세 감면도 풍성하다. 공시가격에서 빼고 세금을 계산하는 기본공제금액이 11억원에서 올해 3억원 특별공제 금액을 더해 14억원이다. 3억원에 해당하는 세금이 줄어드는 셈이다.

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재산세·종부세 서로 다른 1세대 1주택 기준

그런데 1세대 1주택 기준이 재산세·종부세가 서로 다르다.

1세대 1주택 범위가 재산세보다 종부세가 넓다. 종부세는 신혼부부가 결혼 전부터 소유한 각 1주택씩 2주택과 65세 이상 부모와 함께 사는 세대의 본인과 부모 2주택의 경우 아예 세대를 나눠 각 1세대 1주택으로 본다.

그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

여기다 정부는 올해부터 본인 주택 외에 일시적 2주택의 이사 가는 집, 상속주택, 지방 저가주택을 주택 수 산정에서 제외하기로 했다. 본인 1주택에 이들 주택을 가진 2주택의 경우 공시가격을 합산한 금액에서 1세대 1주택의 14억원을 기본공제하고 1주택 세율을 적용한다.

그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

재산세는 좀 다르다. 본인과 부모 2주택은 두 채 모두 각각 1세대 1주택으로 간주하지만 신혼부부 2주택에선 한 채만 1세대 1주택이다.

본인 주택과 함께 소유한 상속주택이나 이사 가는 집, 지방 저가주택은 1세대 1주택이 아니다. 본인 주택도 상속주택을 가진 경우만 1세대 1주택으로 보고 다른 본인 주택은 1세대 1주택에서 제외된다.

행정안전부 관계자는 “65세 이상 부모를 모시고 사는 동거봉양의 경우에만 자녀와 부모로 세대를 나눠 주택 수를 따지고 상속주택과 결혼 전부터 갖고 있던 주택만 주택 수에서 제외한다”고 말했다.

이런 조합에 따라 본인과 부모 각 1주택인 1세대 2주택 세금이 가장 적다.

그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

보유세를 가장 많이 내는 1세대 2주택은 공시가격 합산에서 제외되는 등록 임대주택이나 상속주택 등 주택 수 산정에서 빠지는 주택 이외 주택을 추가로 가진 2주택자다. 재산세·종부세 모두 1세대 1주택에 해당하지 않고 종부세에서 1주택자의 2배 정도인 높은 중과 세율을 적용받는다.

부부가 각각 1주택자면 재산세가 1세대 1주택이 아니어서 각각 공정시장가액비율 60%다. 종부세 기본공제금액이 1세대 1주택 적용을 받지 않아 각 6억원이지만 1주택 세율을 적용받아 2주택자보다 종부세 부담이 적다.

그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

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내년 이후 세금 격차 줄어

내년 이후엔 1세대 2주택의 보유세 격차가 많이 줄어든다. 내년부터 재산세 공정시장가액비율이 60%로 되돌아간다. 9억원 이하 특례세율이 내년까지만 적용되고 2024년부터 없어진다. 2024년부터 재산세가 같아지는 셈이다.

정부가 내년부터 종부세 다주택자 중과를 없애기로 해 종부세 차이도 줄어든다. 1세대 1주택 여부와 무관하게 세율이 같다. 1세대 1주택과 그 이외의 기본공제금액 차이도 줄어든다. 올해 8억(14억-6억)원이고 내년부터 3억(12억-9억)원이다.

둘 다 1세대 1주택 적용을 받는 본인과 부모 각 1주택인 2주택 보유세는 늘어날 수 있다. 재산세·종부세 공정시장가액비율이 45→60%, 60→80%로 각각 오르고 기본공제금액이 14억원에서 12억원으로 내려가기 때문이다. 정부는 1세대 1주택 3억원 특별공제가 없어지는 내년부터 기본공제금액을 당초 11억원에서 12억원으로 올릴 계획이다.

공시가격 12억원과 3억원 2주택 보유세 모의계산에서 본인과 부모 각 1주택의 세금이 종부세는 없고 재산세만 올해 291만원에서 내년 418만원으로 늘어난다. 2주택자 보유세는 올해 1189만원에서 642만원으로 절반가량 줄어든다. 761만원인 종부세가 214만으로 급감한다.

김종필 세무사는 "올해 1세대 1주택 재산세 기준은 확정됐지만 1세대 1주택 종부세 요건은 아직 관련 법령 개정 전이어서 유동적이다"며 "올해 1세대 1주택 종부세 3억원 특별공제와 내년 이후 종부세 다주택자 중과 폐지 등은 야당이 다수를 차지하고 있는 국회 통과가 변수"라고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr