용적률 1500% 넘는 초고층 가능.. 한국판 '허드슨야드' 변신

시 '용산국제업무지구 구상' 발표

서울의 마지막 대규모 개발부지인 용산정비창 일대에 조성되는 용산국제업무지구 조감도. 서울시 제공

서울에 남은 마지막 대규모 개발부지인 용산정비창 일대 개발이 본격화된다. 지난 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산된 지 9년 만이다. 이번 개발이 완료되면 서울 시내 스카이라인이 획기적으로 바뀔 것으로 보인다.

오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 기자간담회를 열고 용산정비창 일대 약 49만3000㎡에 대한 개발 청사진 ‘용산국제업무지구 개발구상’을 발표했다. 다만 이번 계획에서 기존에 연계 개발을 추진했던 서부이촌동 부지는 제외됐다.

오 시장은 “용산국제업무지구 개발의 핵심 키워드는 기후 위기, 디지털 전환, 글로벌 기술경쟁”이라며 “용산국제업무지구는 스마트시티의 결정판이 될 것”이라고 약속했다.

서울시는 해당 부지를 시 최초 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 입지규제최소구역은 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제 특례다.

용산국제업무지구는 노후 철도시설을 고밀도 복합개발을 한다는 점에서 뉴욕의 허드슨야드와 유사하다. 허드슨야드 프로젝트는 맨해튼 서쪽 허드슨강과 펜실베이니아역 사이의 철도기지 등 28에이커(약 11만3000㎡) 규모의 부지를 대형 오피스와 쇼핑몰, 아파트, 호텔 등으로 탈바꿈하는 사업으로 뉴욕 내 마천루 건설 붐을 불러왔다.

시는 전체 부지의 70%를 업무·상업 등 비주거 시설로 활용하며, ICT 테크기업 등을 해당 부지에 유치할 방침이다. 문재인정부 시절 ‘8·4 부동산 대책’에서의 1만호 주택 공급 계획은 6000호로 축소됐다.

시는 대규모 중앙공원과 철도부지 선형공원 등 녹지생태공간을 곳곳에 조성하는 등 지상부의 50% 이상을 녹지로 확보하고 ‘입체 보행네트워크’도 만든다.

차량은 지하로 들어간다. 강변북로, 한강대로 등 주요 간선도로와 직접 연결되는 지하도로를 개설해 광역 접근성을 확보한다. 용산역과 인접한 부지에는 도심항공교통(UAM)부터 GTX, 지하철 등의 환승거점인 1호 ‘모빌리티 허브’도 조성한다. 시는 인공지능, 자율주행, 스마트물류 등 ICT 기반의 미래도시 인프라도 도시 전역에 구축한다.

서울시는 사업이 좌초된 적이 있었던 만큼 개발의 실현 가능성을 높이는 데 초점을 뒀다. 과거 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 주도의 통개발 대신 토지 소유자인 코레일과 SH(서울주택도시공사)가 ‘공동사업시행자’로 사업을 추진한다. 오 시장은 “공공에서 인프라를 구축한 상태로 대지를 분양한 뒤 민간이 참여하는 순서로 개발될 것”이라며 “2025년 하반기까지 앵커부지 내 착공에 들어가도록 속도를 내겠다”고 말했다.

이를 위해 사업 초반 SH가 공사채를 발행해 2조원을 투입할 예정이며, 추후 분양 이익금으로 5조원을 추가 투입할 방침이다.

다만 현재 금리 인상 등을 고려하면 초고층 빌딩을 중심으로 한 개발이 단기간 내 이뤄지기는 쉽지 않을 것이라는 관측이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “용산의 입지 등을 고려하면 주거 대신 중심업무지구에 초점을 맞춘 서울시의 개발 방향은 긍정적”이라면서도 “인프라 구축 이후 민간의 참여도가 높을지는 지켜봐야 한다. 일단 장기적인 시각으로 사업을 진행할 필요가 있다”고 조언했다.

김이현 기자 2hyun@kmib.co.kr

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