롯데타워보다 높은 빌딩..용산정비창 국제도시 만든다

서울시가 현 용산정비창 일대를 ‘입지규제 최소구역’으로 지정해 초고밀도로 개발한다. ‘용산국제업무지구’(아래 그래픽) 개발 구상이다. [뉴스1]

서울시가 ‘서울의 마지막 금싸라기 땅’으로 평가받는 용산정비창 일대 개발 계획을 발표했다. 오세훈 서울시장은 26일 기자회견을 열고 “용산정비창 일대를 글로벌 도시 경쟁력과 기술 혁신을 선도하는 새로운 중심지로서의 용산국제업무지구로 만들겠다”고 밝혔다. 해당 부지는 약 50만㎡로 여의도공원의 2배인데, 2013년 도시개발사업이 무산된 이후 10년째 방치됐다.

시는 용산국제업무지구를 ‘융·복합 국제도시’로 만든다는 구상이다. 일자리·주거·여가·문화 등을 한 곳에서 할 수 있는 직주혼합 공간을 만들 계획이다. 이를 위해 시는 입지규제 최소구역을 최초로 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 넘는 초고층 건물이 들어설 수 있게 할 계획이다. 이는 용도 지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물 허용 용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제 특례다. 롯데월드(123층)보다 높은 빌딩이 들어설 수 있다.

용적률 1500%가 넘는 초고층 건물이 들어서고, 주택 6000호와 공원·녹지 등이 공급된다. 일자리·주거·여가·문화를 지구 내에서 할 수 있는 직주혼합 공간(아래 그래픽)으로 조성한다. [사진 서울시]

시 관계자는 “용산정비창 부지를 여러 획지로 나누고, 모든 획지에 업무·주거·사업 등 다양한 기능이 들어갈 수 있도록 허용할 계획”이라고 말했다. 주거·업무·상업 등 용도를 나누는 기존 용도지역제를 전면 개편하는 건데, ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’이라는 새 용도지역체계를 만든다는 오 시장의 구상과 일치한다. ‘비욘드 조닝’은 용도 적용의 자율성을 높여 복합적인 기능 배치를 가능하게 하는 것이다. 앞서 지난 14일 ‘2022 도시와공간포럼’(CSF2022)에서 오 시장은 “지역(Zoning) 구분을 혁파해 개발을 시도하는 ‘비욘드 조닝’을 지난해부터 준비하고 있다”며 “국토교통부와도 같은 비전을 공유한다”고 밝혔다.

용산국제업무지구에 공급되는 주택은 6000가구(85㎡ 기준) 정도다. 문재인 정부 당시 1만 가구 공급 계획이 있었다. 시는 또 중앙공원과 철도 부지 쪽 선형공원 등 녹지생태 공간을 곳곳에 조성해 용산국제업무지구 녹지율을 50% 이상 확보할 계획이다. 이를 통해 북한산~서울 도심(을지로 일대)~남산~용산공원~용산국제업무지구~한강으로 이어지는 ‘남북 녹지축’을 완성한다는 구상이다.

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

지상에 녹지생태 공간을 조성하는 대신 지하교통체계를 구축한다. 강변북로·한강대로·청파로 등 주요 도로와 직접 연결되는 지하도를 개설한다. 또 현재 일대 철도 5개 노선(경부선·호남선·1호선·4호선·경의·중앙선)에 향후 3개 노선(GTX-B·수색~광명 고속철도·신분당선)을 추가해 환승 체계를 구축할 계획이다. 특히 2025년 UAM(도심항공교통) 상용화에 맞춰 김포공항~용산국제업무지구의 시범노선을 운영할 계획이다. 비행기로 인천·김포공항에 내려 UAM을 타고 용산에 와 철도 등 다른 교통수단으로 환승이 가능해진다.

이번 개발사업은 코레일과 SH공사가 공동사업시행자(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)로 추진한다. 용산개발사업은 2013년 금융위기 등 외부 환경 변화에 따른 리스크가 큰 민간 PFV(프로젝트금융회사)가 참여했다가 부지 소유주인 코레일 측과 합의점을 찾지 못해 무산됐다. 오 시장은 “더 늦기 전에 용산의 무한한 잠재력과 기회를 극대화하겠다”고 말했다.

이수민 기자 lee.sumin1@joongang.co.kr