임대차법 시행 2년, 전세 물건은 쌓이고 월세시대 본격화

서울 아파트 평균 전셋값
3년 3개월만에 하락
월세 선호에 월세 가격 상승

26일 서울 시내 부동산 중개업소 모습. 연합뉴스

서울 아파트 평균 전셋값이 3년 3개월 만에 하락했다. 임대차법 시행 여파로 전셋값이 급등하는 '전세대란'에 대한 우려도 컸지만 금리 인상 등의 여파로 오히려 전세 수요는 줄고 있다. 대신 월세는 오르고 거래량도 늘어 월세 시대가 본격화하고 있다.

26일 KB 국민은행의 월간 주택가격 동향에 따르면 이달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억7788만원으로 지난달(6억7792만원)보다 떨어졌다. 하락 폭은 적지만, 서울 아파트 월평균 전셋값이 떨어진 것은 2019년 4월 이후 3년 3개월 만이다. 경기도 아파트 평균 전셋값은 3억9161만원으로 지난달보다 45만원 하락했다. 2019년 6월 이후 3년 1개월 만에 첫 하락이다.

전세 물건도 늘어나고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준으로 서울 아파트 전세 물건은 2만7985건으로 한 달전(3만1591건)보다 12.8% 늘어났다. 경기도도 아파트 전세 매물이 한 달 사이 15.8% 늘었다.

전세 물건은 늘어나는데 금리 인상, 계약갱신청구권 사용 등의 영향으로 재계약이 늘어나면서 전셋값은 하락하고 있다. 전·월세 신규 계약을 하거나 갱신권을 사용한 물건의 임대료 인상을 5% 이내로 제한하면 집주인의 양도소득세 비과세 요건(2년 거주)을 완화해주는 ‘상생 임대인’ 제도의 영향도 있는 것으로 보인다.

다만 금리 인상의 여파로 월세 수요는 늘고 있다. 올 상반기 서울 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중은 53%로, 처음으로 절반을 넘어섰다. 최근 금리 인상으로 월세보다 전세자금대출 월 이자가 더 높은 역전현상이 일어나면서다. 월세 수요가 늘어나면서 이달 서울 아파트 전·월세 전환율은 3.20%로 지난달(3.19%)보다 소폭 상승했다. 지난해 6월(3.22%) 이후 1년 1개월 만에 가장 높은 수치다.

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올 상반기 서울 아파트 월세는 지난해 하반기보다 평균 719만원 오른 것으로 나타났다. 반면 전셋값은 같은 기간 평균 1418만원 내렸다.

또 보증금이 2년 치 월세보다 큰 ‘준전세’ 비중은 39.7%로 지난해 하반기보다 5.4%포인트 줄었는데, 보증금이 월세 1년~2년 수준인 ‘준월세’ 비중은 55.1%에 달하는 것으로 나타났다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “전셋값이 4년 전에 비해 급등했고, 금리 인상에 따른 대출이자 부담이 커지면서 서울 아파트의 월세화는 빨라질 수 있다”며 “월세 수요가 늘면서 하반기 서울 아파트 월세 상승세는 이어질 전망”이라고 말했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr