전세 쌓여도 세입자 시름은 여전.. 상생임대인 효과 있을까

서울 시내 아파트 전경.   사진=박효상 기자

월세시대가 빨라지면서 임대차 시장이 흔들리고 있다. 전세 매물이 증가하면서 ‘8월 전세대란’에 대한 우려는 사그라졌지만 전세난민, 전세의 월세화 등 부작용이 커지는 분위기다. 이에 임대차 시장 안정화를 위해 정부가 발표한 ‘상생임대인 제도’가 임대차 시장 안정화에 역할을 할지 관심이 모인다. 

7일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 전세매물은 2만9945건이다. 서울 전세 매물은 한달 전(2만5672건)보다 16.6% 늘었다. 1년 전으로 확대해보면 1만건 가까이 늘어 증가율 48.5%를 기록했다. 

전세 매물이 쌓이는 원인으로는 기준금리 인상 여파로 대출이자 부담이 커진 세입자들이 월세나 반전세를 선호하는 경향이 짙어졌기 때문이다. 실제로 서울은 지난 2월부터 월세가 전세를 넘어서는 역전현상이 나타났다. 대법원 등기정보광장에 따르면 6월 기준 서울에서 확정일자를 받은 임대차 계약 중 월세거래는 3만3889건으로 전세거래(3만1422건)를 넘어섰다. 

전셋값이 고점이라는 인식도 전세수요를 꺾는데 영향을 미쳤다. 최근 4년동안 서울 아파트 전셋값은 2억원 가까이 치솟았다. 2018년8월 4억3419만원에서 2022년5월 6억3338만원으로 올랐다. 다만 최근 전셋값은 소폭 하락세를 보이는 중이다. 7월 첫째주 서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락해 지난주(-0.01%)보다 더 많이 내렸다.

상황이 이렇다 보니 시장에선 ‘8월 전세대란은 없다’라는 평가가 지배적이다. 이은형 건설정책연구원은 “계약갱신청구원이 사용된 사례들은 8월에만 집중되는 것이 아니라 임대차2법이 도입인 이후로 분산됐다”며 “8월에 집중적으로 전세대란이 폭발하거나 하는 등의 상황은 벌어지기 어렵다”고 분석했다. 

전세대란 우려는 줄었지만 전셋집을 찾지 못해 서울을 탈출하는 ‘전세난민’ 증가세는 빨라지고 있다. 통계청 국내인구이동 자료에 따르면 최근 1년간(지난해 5월~올해 4월) 서울을 벗어난 인구는 모두 53만728명이다. 이 중 62.08%(32만9468명)는 경기도로 전입했다. 서울 전세가격 상승에 부담을 느낀 임차인들이 상대적으로 전셋값이 저렴한 경기도로 거주지를 옮기는 모습이다. 서울 바로 옆에 위치한 주거를 의미하는 ‘옆세권’ 지역도 생겼다. 

전세 대신 월세를 택한 임차인들도 상황이 좋진 않다. 최근 월세 수요가 늘면서 월셋값도 상승해 주거비 부담이 커졌기 때문이다. KB국민은행의 월간 시계열 통계를 보면 6월 수도권 아파트 월세가격지수는 103.6을 기록했다. 전월(103) 대비 0.6p 올랐고 2020년 2월(90.6) 이후 2년4개월 연속 상승이다. 

임차인들의 주거비 부담이 커지자 정부는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에 대한 혜택을 강화하는 ‘상생 임대인 제도’를 확대하기로 했다. 직전 계약대비 임대료를 5% 이내로 인상하는 상생 임대인에게 1가구1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 면제해 주기로 했다. 상생 임대인 인정 범위도 1주택자 전환 계획이 있는 임대인으로 확대했다.

다만 상생 임대인 제도의 효과가 제한적일 수 밖에 없다는 평가가 나온다. 서진형 성신여대 공정주택포럼 공동대표는 “제도가 결국 국민의 세금으로 해결하겠다는 것이다. 임대차 시장 안정화를 위해선 수요와 공급에 의해 가격이 조정될 수 있도록 할 필요가 있다”며 “시장 중심 정책으로 전환이 필요하다”고 강조했다.

조현지 기자 hyeonzi@kukinews.com