'억' 소리 나는 전세 보증금, 어떻게 지킬까 [알기쉬운 경제]

[알경]은 기존 '알기쉬운 경제'의 줄임말입니다.
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전세시장에 비상이 걸렸습니다. 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않는 ‘전세보증금 사고’가 잇달아 발생하면서 ‘역대 최고치’를 기록한 것으로 나타났습니다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 상반기(1~6월) 전세보증금반환보증 사고 금액은 총 3407억원으로 집계됐습니다. 상반기 사고 금액 기준으로 역대 가장 큰 규모입니다. 지난해 같은 기간보다 35% 증가했습니다.

전세보증금 반환보증 가입자 수도 빠르게 늘고 있습니다. 최근 주택시장은 침체가 장기화 되면서 전셋값이 매매가와 비슷하거나 웃도는 이른바 ‘깡통전세’가 늘어났습니다. 만약 집값이나 전셋값이 하락하면 임대차 만료 후 집주인이 신규 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 위험이 생길 수 있습니다.

분양 분석 전문회사 리얼하우스가 부동산원 시세를 분석한 결과에 따르면, 서울 아파트 평균 전세가격은 5월 기준 6억3338만원입니다. 경기도는 3억8081억원, 인천은 2억8658억원이죠. ‘억소리’나는 전세 보증금, 어떻게 지킬 수 있을지 이번 [알경]에서 살펴봤습니다.

계약 전 꼭 확인하기

전세 보증금 사고를 대비하기 위해선 계약 전부터 꼼꼼히 챙길 필요가 있습니다.

먼저 임대차 계약 전 건축물대장, 등기사항증명서 등 공부를 꼼꼼히 살펴보고, 등기사항증명서 상의 소유자와 계약자가 동일인인지 확인해야 합니다. 건축물대장과 전입세대열람내역서는 △정부24 누리집 △주민센터, 등기사항증명서는 △인터넷등기소 누리집 △무인민원발급기·법원 등에서 찾아볼 수 있습니다.

전세가격이 시세 가격보다 지나치게 높게 책정되진 않았는지 확인해야 합니다. 전셋값이 매매가와 비슷하거나 이를 웃도는 ‘깡통전세’인지도 확인이 필요합니다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템이나 한국부동산원 홈페이지를 통해 가격 합리성을 따져보는 것을 추천합니다.

‘압류’로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 자주 발생합니다. 따라서 계약 체결 전 미납국세 열람제도를 활용하거나 국세·지방세납부증명서(완납증명)를 임대인(소유자)에게 요구해 세금체납 여부를 확인할 필요가 있습니다.

계약서 작성시 ‘특약’을 넣어 사기를 예방하는 방법도 있습니다. 근저당권과 전입신고가 같은 날에 진행될 경우 대항력을 인정받지 못하는 경우도 발생하는데요. 계약서에 ’전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’라는 특약사항을 기재해 피해를 줄일 수 있습니다.

‘전세금 반환보증보험’ 가입해볼까

불안한 임차인들을 위해 정부에서는 전세보증금반환 보험을 운영 중입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증사를 통해 보증금을 받는 제도입니다. △HUG 전세보증 반환보험 △한국주택금융공사(HF) 전세지킴보증 △서울보증보험(SGI) 임대주택보증보험 등이 있습니다.

보증금액과 가입 가능 시기, 주택 종류 등에 따라 각 보험별로 차이가 있습니다. HUG와 HF는 보증금액이 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하일 때 가입할 수 있습니다. SGI는 아파트에 대한 제안은 없지만 이외 주택은 10억원 이내일 때 가입이 가능합니다.

보험요율은 △HUG 0.115~0.154% △HF 0.02~0.04% △SGI 0.229~1.262%입니다. 상품별로 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출한도 등이 다른 만큼 각 기관 누리집을 통해 직접 보증료를 비교해보는 것을 추천합니다.

국토부, ‘전세사기’ 집중 단속 천명

기승을 부리는 전세사기에 정부도 본격적인 대책마련에 착수했습니다. 원희룡 국토교통부 장관의 유튜브 채널에서 검토 중인 방안을 확인할 수 있었습니다. 5일 원 장관의 유튜브 채널 ‘원희룡TV'에 올라온 ‘국토부장관도 당할 뻔한 신종 전세사기 수법!! 그 실체와 대책은?’ 영상이 그 주인공입니다.

원 장관은 전세사기 피해를 막기 위한 ‘센터 설치’를 약속했습니다. 그는 ”8월 말까지 센터를 만들고 관계 대책을 만들 것“이라며 ”신축빌라를 대상으로 허위매물을 부동산 어플(앱)이나 포털 사이트에 올린다든지에 대해서는 경찰과 협력해 집중적인 수사와 단속을 할 것”이라고 설명했습니다.

집주인의 체납 사실을 세입자에게 공유하는 방안도 언급했습니다. 원 장관은 “집주인이 세금을 체납하거나 법원에서 독촉장 날아오거나 해도 세입자는 알 수 없다”며 “국세청과 협력을 해서 집주인이 국세 체납 사실이 있는지 조회해 세입자에게 알려줄 권한도 주고 이를 의무화시켜서 세입자에게 피해를 줬을 때는 그 부분들에 제재를 가할 수 있도록 하는 부분도 강구하고 있다“고 했습니다.

이밖에도 부득이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환 보험 수수료 하향조정, 국가나 지자체 차원의 지원 가능성을 언급했습니다.

조현지 기자 hyeonzi@kukinews.com