재건축 기대감에 들뜬 신도시..통합 재건축 '엄지 척' 해도 이해관계 최대 난제

윤석열 대통령의 ‘1기 신도시 특별법’ 제정 공약으로 수도권 1기 신도시 재건축 기대감이 커진 가운데 신도시 곳곳에서 통합 재건축 바람이 불고 있다. 여러 개 단지를 하나로 모아 재건축을 추진하면 장점이 많기 때문이다. 1기 신도시에서 시작된 통합 재건축 움직임은 인천, 광명 등 수도권 곳곳으로 퍼지는 분위기다. 다만 단지마다 이해관계가 엇갈려 재건축 과정에서 갈등을 겪는 경우도 많은 만큼 우려의 목소리도 만만찮다.

수도권 1기 신도시 주요 단지마다 통합 재건축에 속도를 내는 중이다. 사진은 통합 재건축을 추진 중인 분당 삼성한신아파트 전경. (윤관식 기자)

▶1기 신도시 통합 재건축 바람

▷인천 주요 단지도 연대 움직임

정비업계에 따르면 최근 경기 고양시 일산신도시 문촌1, 2단지와 후곡7, 8단지 등 4개 단지는 통합재건축추진준비위원회(이하 재건축추진위)를 발족했다. 4개 단지 규모를 합하면 2476가구에 달한다. 지하철 3호선 주엽역, 대화역 등이 가까운 역세권인 데다 학원가가 인접해 입지가 우수하다는 평가다.

통합 재건축 추진 소식에 집값도 연일 상승세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 1994년 입주한 후곡7단지 전용 84㎡ 매매가는 지난해 5월 6억원에서 최근 7억1500만원으로 1년 만에 1억원 넘게 뛰었다. 호가는 7억2000만~7억5000만원 수준이다. 일산 A공인중개업소 관계자는 “후곡7, 8단지는 오마초, 오마중 등 일산 명문 학군인 오마학군에 위치한 데다 교통 여건도 좋아 통합 재건축을 하면 일대 랜드마크 단지로 도약할 것이라는 기대가 크다”고 말했다.

이들 단지 외에도 일산에서 통합 재건축을 추진하는 단지는 꽤 많다. 후곡3, 4, 10, 15단지 등 4개 단지 2564가구도 지난 5월 재건축추진위 발대식을 열었다. 일산동구 마두동 강촌마을1, 2단지와 백마마을1, 2단지를 비롯해 백송마을6, 7, 8, 9단지도 재건축추진위 출범을 준비 중이다.

일산뿐 아니라 성남 분당, 군포 산본 등 다른 1기신도시에서도 통합 재건축이 점차 속도를 내고 있다.

분당신도시에서는 서현동 삼성한신, 한양, 우성, 현대아파트가 재건축추진위를 구성했다. 이들 단지의 총 가구 수만 7769가구에 달한다. 재건축 호재에 집값도 날개를 달았다. 1991년 입주한 서현동 삼성한신아파트(1781가구) 전용 59㎡는 지난 3월 13억4000만원에 주인을 찾았다. 지난해 2월 실거래가(10억4800만원) 대비 3억원가량 오른 수준이다.

군포 산본신도시에서는 대림솔거7단지, 롯데묘향, 극동백두, 한양백두, 동성백두9단지 등 총 3804가구가 재건축추진위 구성을 마친 상태다. 광명에서도 하안주공6, 7단지 총 2602가구가 통합 재건축을 추진한다.

1기 신도시뿐 아니라 인천에서도 통합 재건축을 추진하는 단지가 꽤 많다. 인천 부평구 산곡동 현대1, 2, 3차아파트가 최근 통합 재건축을 논의하기 위한 재건축추진위를 결성했다. 현대1차(2204가구), 2차(1496가구), 3차(1200가구)를 합하면 총 4900가구에 달하는 대단지다. 재건축추진위는 주민 설명회를 진행한 후 주민동의서를 징구하고, 안전진단을 신청한다는 구상이다. 총 7000가구에 달하는 인천 남동구 만수주공1~6단지도 지난해 말 예비안전진단에서 탈락했지만 최근 예비안전진단에 재도전하기 위해 주민동의서를 모으기로 했다.

▶통합 재건축 배경은

▷비용 절감, 커뮤니티시설 조성 유리

수도권 주요 단지가 통합 재건축에 나서는 배경은 뭘까. 통합 재건축은 여러 개 단지가 하나로 연합해 재건축을 추진하다 보니 각자 재 건축을 추진할 때에 비해 장점이 많다. 재건축추진위 사무실, 인력 등 관련 비용을 절감할 수 있는 데다 재건축이 끝난 후 대단지가 조성되면 커뮤니티시설 조성에 유리하고 관리비 절감 효과도 기대할 수 있다.

무엇보다 통합 재건축 바람이 부는 것은 윤석열정부 출범 이후 1기 신도시를 비롯한 수도권 재건축 기대감이 커졌기 때문이다. 윤석열 대통령은 대선 공약을 통해 ‘1기 신도시 특별법’을 제정하겠다고 밝혔고 올해 하반기부터 본격적인 논의가 진행될 전망이다.

1기 신도시 특별법에는 주거지역 용적률을 최대 500%까지 보장하는 내용이 담길 예정이다. 재건축 인허가 절차 간소화를 비롯해 안전진단, 초과이익환수제 등 각종 규제 완화 방안이 포함될 가능성이 높아 1기 신도시 주민들은 기대에 부풀어 있다. 윤 대통령은 대선 공약에서 30년 이상 노후 아파트 재건축 정밀안전진단은 면제해주고, 안전진단 기준 중 50%로 비중이 높아진 구조안전성 항목을 30%로 낮추는 방안을 제시하기도 했다.

재건축 단지 입장에서는 특별법 제정에 앞서 통합 재건축 준비 과정을 마쳐 재건축에 속도를 내려는 움직임이다. 아무래도 단독 재건축보다 사업성이 좋아져 대형 건설사가 고급 브랜드로 시공 경쟁에 뛰어들 가능성도 높다. 이른바 ‘규모의 경제’ ‘대단지 프리미엄’을 기대할 수 있다는 의미다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “수도권 대단지일수록 정부, 지자체 지원을 받을 가능성이 높아지고 재건축 추진 과정에서 목소리를 키울 수 있는 만큼 너도나도 통합 재건축에 나서는 분위기”라고 진단했다.

물론 통합 재건축 사업이 말처럼 쉬운 것은 아니다. 단지마다 대지지분이 다르고 교통, 학군 등 입지도 차이가 있는 만큼 재건축 과정에서 갈등을 겪는 경우가 부지기수다. 재건축 부담금 산정 과정에서 단지별 이해관계에 따라 의견 차이가 커지면 오히려 사업 속도가 늦어지는 경우도 적잖다.

일례로 지난해부터 통합 재건축을 추진해온 여의도 삼부, 목화아파트는 올 들어 단독 재건축으로 전환했다. 앞서 서울시는 삼부아파트(866가구)와 목화아파트(327가구)를 통합 재건축하고, 한강변에 위치한 목화아파트 부지 전체를 수변문화공원으로 조성하는 방안을 제시했다. 이를 두고 목화아파트 주민들은 “한강 조망권을 포기하는 것은 불합리하다”며 반발하고 나섰다. 통합 재건축 사업이 답보 상태에 빠지자 오세훈 서울시장은 “재산권 행사 문제기 때문에 여의도 개발은 시장 질서에 맡길 수밖에 없다”며 한발 물러섰다. 결국 목화아파트는 단독 재건축을 추진하고, 삼부아파트는 서울시의 신속통합기획 방식으로 재건축에 나서는 등 ‘각자도생’ 방식을 택했다. 강남권에도 비슷한 사례가 있다. 통합 재건축을 추진해온 서울 강남구 일원동 일원개포한신, 개포우성7차, 개포현대4차는 단지별 이해관계가 달라 단독 재건축으로 방향을 틀었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “통합 재건축을 하려면 참여 단지 주민 의견이 맞아야 하는데 아무래도 부담금, 일반분양가 산정을 두고 갈등이 커질 수밖에 없다. 그나마 1기 신도시는 비슷한 점이 많지만 다른 지역의 경우 단지 규모, 입지가 천차만별이라 재건축 속도를 내기가 만만찮다”고 설명했다.

[김경민 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제2166호 (2022.07.06~2022.07.12일자) 기사입니다]

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