오늘부터 생애최초 주담대 완화..주택 거래는 물음표

LTV 규제 풀리지만, DSR은 여전히 적용
"금리 인상 부담 커져..거래 활성화 이어지긴 쉽지 않아"

이달부터 가계 부채 관리를 위해 3단계 DSR 규제가 시행돼 DSR 적용 대상이 총 대출액 1억원 초과 개인 대출자로 확대된다.ⓒ데일리안

정부가 오늘부터 가계 부채 폭증을 막기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하는 한편, 실수요층을 위한 주택담보대출(주담대) 규제는 완화한다. 다만 생애최초 주택구입자에게 주택담보대출비율(LTV) 규제가 풀리지만, DSR은 여전히 적용되면서 주택 거래가 되살아 날지는 의문이다.

1일 금융권에 따르면 이달부터 가계 부채 관리를 위해 3단계 DSR 규제가 시행돼 DSR 적용 대상이 총 대출액 1억원 초과 개인 대출자로 확대된다. DSR 규제는 대출자의 연간 주담대 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비중을 의미하는데, 현재 40%로 규정돼 있다.

차주별 DSR이 도입되기 전 DSR 규제는 개인보다 금융기관이 대출 관리를 위한 지표로 활용됐다. 그간 DSR 70%를 넘는 대출자가 전체 대출자의 15%를 넘지 않도록 관리했는데, 설사 DSR이 높은 사람이 있더라도 개별 금융기관의 상황에 따라 대출이 불가능하지는 않았다. 그러나 앞으로 DSR이 3단계까지 강력하게 시행되면서 소득이 적은 차주일수록 대출이 쉽지 않은 상황이다.

생애최초 주택구매자에게는 소득이나 주택가격의 제한 없이 주택 금액의 80%까지 대출을 해주고 한도도 4억원에서 6억원으로 늘어나는 파격적인 혜택이 주어졌다. 다만 무주택자 중에서도 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 생애최초라는 대상자의 한계, DTI 60%와 DSR 40% 규제는 여전히 적용된다.

예를 들어 8억원짜리 주택을 생애최초 구입할 때 완화된 LTV 기준으론 6억4000만원까지 대출이 가능하지만, DSR 규제가 있어 연봉 1억2000만원 정도에 대출이 전혀 없을 때만 가능하다.

전문가들은 소득 수준에 따라 대출받을 수 있는 규모가 달라지고 금리 인상에 따른 부담감이 늘어난 상황이라 주택 거래가 예전처럼 되살아나기는 어렵다고 봤다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “생애 최초 주택 구입자는 상대적으로 상당한 혜택을 받을 수 있는 환경이지만, 악화된 경제 환경과 금리인상기로 인한 상환금액 부담이 더 증가하면서 지난해와 같이 대출을 적극적으로 활용해 주택 매입을 결정하기엔 부담스러울 것”이라고 전망했다.

송승현 도시와경제 대표는 “실수요자의 내 집 마련에 다소 도움이 될 것으로 기대되나, 금리에 대한 부담이 커졌고 주택가격이 추가 상승분을 기대하는 시장상황이 아니어서 거래 활성화로 이어지기는 쉽지 않다”고 설명했다.

한편, 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매 수급 지수는87을 기록해 한 주 전(88.1)보다1.1포인트 하락했다. 8주째 내림세다.

수급 지수 기준값인 100을 밑돌면 수요보다 공급이 많다는 것을 의미하고, 100을 넘으면 그 반대를 의미한다. 지수가 낮으면 낮을수록 수요 부족이 심각하다는 뜻이다.