17곳 '규제지역' 풀린다.. 어떻게 달라질까 [알기쉬운 경제]

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서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 송파구와 강남구 아파트 단지 모습. 쿠키뉴스 자료사진

30일 윤석열 정부의 첫 주거정책심의위원회(주정심) 심의가 열렸습니다. 결과는요, 대구와 대전 등 17개 지역에 대한 규제지역을 해제하기로 했습니다. 이번 조치에 따라 투기과열지구는 기존 49곳에서 43곳으로, 조정대상지역은 기존 112곳에서 101곳으로 줄어들게 됐습니다. 

규제 지역이 해제되면 어떤 변화가 나타날까요. 그간 규제지역으로서 받아온 대출·세제·청약 등 광범위한 규제가 완화될 전망입니다. 그렇다면 부동산 시장은 어떻게 변화하게 될까요. 투기 과열 현상이 다시 나타나게 되는 걸까요? 이번 [알경]에서는 규제지역 해제에 따른 변화를 짚어봤습니다. 

투기과열지구 6곳·조정대상지역 11곳 해제

국토교통부는 집값 상승폭과 미분양 증가세가 뚜렷한 지방권을 중심으로 투기과열지구와 조정대상지역을 일부 해제했습니다. 서울 및 수도권이나 세종시 등은 현행 규제지역을 유지하기로 했습니다. 집값 과열이 우려되기 때문이죠. 

투기과열지구에서 해제된 지역은 △대구 수성구 △대전 동구·중구·서구·유성구 △경남 창원 의창구 등 6곳입니다. 대구 △동구 △서구 △남구 △북구 △중구 △달서구 △달성군 등과 △경북 경산시는 조정대상지역에서 해제되면서 비규제지역이 됐습니다. 

지방을 중심으로 집값 하락이 이어지는 데다 미분양 물량이 쌓이면서 정부가 규제 지역 해제를 결정했습니다. 특히 대구의 미분양 주택은 6816가구(국토부 2022년 5월 주택 통계)로 전국 미분양 주택의 24.8%를 차지하며 시장 침체에 대한 우려가 커진 상황이었습니다. 

다만 수도권에서는 일부 지역만 해제키로 했습니다. 아파트가 없는 도서 지역임에도 불구하고 규제지역으로 지정된 안산 단원구 대부동동‧대부남동‧대부북동‧선감동‧풍도동은 투기과열지구 및 조정대상지역 지정을, 화성 서신면은 조정대상지역 지정을 각각 해제하기로 결정했습니다. 

해제 요구 목소리가 강했던 세종시도 이번 규제지역 해제에서 빠졌습니다. 국토부는 최근 세종시의 주택가격 하락세가 지속되고 있지만 청약경쟁률이 여전히 높은 점을 고려했을 때 잠재적인 매수세가 있다고 판단했습니다.  

국토부는 이번에 해제 대상에 포함되지 않은 지방권 일부 지역 중 미분양 주택이 증가하는 지역은 연말 이전에라도 추가로 조정한다는 계획입니다. 이원재 국토부 제1차관은 “새 정부 공급 정책의 조속한 구체화를 통해 보다 뚜렷한 시장안정 흐름과 국민 주거안정을 유도하면서 일부 지역의 미분양 추이도 면밀히 살펴보는 등 시장 상황에 적기 대응해나가겠다”고 말했습다.

투기과열지구 및 조정대상지역 지정 효과. 국토교통부

내달 5일 0시부터 효력 발생… 달라지는 점은

해제 효력은 다음주 화요일 0시부터 발생합니다. 규제지역 해제에 따라 세금, 대출, 청약 등의 규제가 큰 폭으로 완화될 예정입니다. 

먼저 대출받아 집 사는 것이 이전보다 쉬워질 전망입니다. 그간 규제지역은 비규제지역과 달리 강한 대출 제한을 받아왔습니다. 주택담보대출비율(LTV)의 경우 △조정대상지역 9억원 이하 구간 50%, 9억원 초과분 30% △투기과열지구 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20% 등을 적용받았습니다. 총부채상환비율(DTI) 한도도 축소됐습니다. DTI는 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%가 각각 적용됐습니다. 

이밖에도 △분양권 전매 제한 해제 △1순위 청약요건 완화 △양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세금 완화 등 그간 규제지역에 걸어진 각종 규제들이 완화될 전망입니다. 

부동산 규제지역은 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 3개로 나뉩니다. 투기지역> 투기과열지구> 조정대상지역> 비규제지역 순으로 규제가 강력하게 적용되죠. 특정 지역의 주택분양이 과열됐다고 판단되면 조정대상지역으로, 투기가 성행한다고 판단되면 투기과열지구로 지정합니다. 

“시장 영향 한정적일듯”

규제지역이 일부 해제됐습니다. 정부의 이번 발표에 대해 ‘핀셋 조정’이라는 시장의 평가가 나옵니다. 부동산 시장이 침체된 일부 도시의 숨통을 틔워주되 집값 자극 가능성이 있는 수도권은 현행을 유지했기 때문이죠.  

정부는 일부 지역만 규제를 푼 이유에 대해서 이렇게 설명했습니다. “강력한 대출 규제와 금리 인상이 겹쳐 주택 매수세가 위축된 상황은 맞지만 세제 및 대출 규제가 큰 폭으로 완화되는 비규제지역을 확대할 경우 시장을 자극할 우려가 있다는 점을 고려했다. (김영한 국토부 주택정책관)”

전문가들은 이번 규제지역 해제가 시장에 미치는 영향이 미미할 것이라고 평가했습니다. 부동산 업계 관계자는 “서울과 수도권, 세종 등 세간의 관심 지역들이 조정에서 배제됐다는 점을 고려했을 때 이번 발표가 시장에 미치는 영향은 한정적”이라며 “규제 완화라는 측면에서 (규제지역 조정은) 필요하지만, 한번에 다 해제하는 방안보다는 단계적 완화가 적절하다”고 말했습니다. 

조현지 기자 hyeonzi@kukinews.com