"6.21 대책 단기 처방에 그쳐..임대차3법 폐지해야" [권영훈의 집중탐구]

[한국경제TV 권영훈 선임기자]

정부가 지난 21일 상생임대인 지원 혜택을 늘리는 내용의 임대차 시장 안정 방안을 발표한 것과 관련 `단기 처방에 불과하다`는 지적이 나왔습니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 한국경제TV 유튜브 `권영훈의 집중탐구`에 출연해 "임대계약은 임대인과 임차인간 합의사안인데 임대차3법이 너무 복잡하다"며 "상생임대인 제도의 경우 임대차3법을 보완하기 위해 나왔는데 더 복잡해졌다"고 말했습니다.

그러면서 "임대차3법 가운데 하나인 계약갱신청구권은 2년간 임대료 상승을 억제하는 것에 그친다"며 "임대차3법을 폐지하거나 임대계약을 종전 2년에서 3년으로 늘리는 게 최선"이라고 강조했습니다.

또, "정부가 우려하는 8월 전세대란은 없을 것"이라며 "계약갱신청구권 시행 이후 임대계약이 분산되어 있는 만큼 8월에 전셋값이 급등하다거나 전세 매물이 부족할 것이라고 우려할 필요가 없다"고 말했습니다.

이 연구위원은 `윤석열 정부 5년 집값 전망`에 대해 "금리인상으로 금융시장은 영향이 있지만 부동산 등 실물자산의 가치는 쉽게 떨어지지 않을 것"이라며 "수요가 몰리는 곳만 오르는 지역별 양극화 가능성이 높다"고 설명했습니다.

아래는 주요 질답을 정리한 것이며 전체 영상은 유튜브 [권영훈의 집중탐구]에서 확인할 수 있습니다.

<질문> 윤석열 정부의 첫 부동산 대책, 6 21 대책이 나왔는데요. 크게 임대차 시장 안정 방안 그리고 분양가 상한제 개선 방안 입니다. 가장 눈에 띄는 부분이 임대차 시장 안정방안에서 상생임대인 제도 이 혜택을 늘리겠다는 건데요. 임대료 5% 이내로 인상해 임대계약하면 양도세 비과세 혜택을 주겠다는 내용인데요. 상생임대인 제도 이번이 처음은 아니죠?

<답변> 상생 임대인 제도라는 개념은 임대차 입법 즉 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 여기와 연관된 내용입니다. 지금 시행되고 있는 계약갱신 청구권에 따르면 처음 임대차 계약을 2년간 체결하고 다음 2년을 더 연장을 할 때 임대료의 상한을 5% 이내로 적용받을 수 있는 겁니다. 그런데 만약에 이렇게 4년이 끝나고 나면 임대료를 유지시킬 요인은 없어지게 됩니다. 임대인 입장에서는 당연히 시세에 맞춰서 가격을 올리려고 하겠죠. 그리고 처음 2년의 계약 기간이 끝났을 때 다시 2년을 연장하지 않고 어떤 형태로든 세입자를 내보내는 경우가 생길 수 있습니다. 그래서 이런 부분 때문에 임대인의 입장에서 임대료를 크게 올리지 않을 유인을 주도록 만든 것이 이 상생 임대인 제도입니다. 실제 사례를 보면 이렇습니다. 처음 2년 동안 임대 계약을 줬습니다. 다음 2년을 갱신해주지 않고 임차인을 내보내려고 하는 경우가 있을 수 있습니다. 하지만 이 경우에 임대료의 상한을 5% 이내로 한정해서 재계약을 하는 경우에 나중에 양도세 같은 부분에서 혜택을 주겠다는 것이 상생임대인 제도입니다. 그리고 2에서 4년의 임대 기간이 끝난 이후에도 시세로 올리는 것이 아니라 다시 2년 동안 임대료를 5% 이내로만 올릴 만한 유인을 임대인에게 주겠다라는 것이 상생 임대인 제도입니다. 그렇다면 결과적으로는 임대인 입장에서는 추후에 양도세 등의 세제 혜택을 얻을 수 있는 거고요. 임차인의 입장에서는 임대료가 크게 오르지 않은 상태로 2년간 더 거주할 수 있게 되는 겁니다.

<질문> 상생임대인 제도 관련 문의가 폭주하고 있다고 합니다. 이번 대책 포커스가 1가구 1주택에 맞춰져 있다 보니까 실제로 임대를 많이 하는 다주택자들에게는 그림의 떡이 아니냐는 지적도 있던데 설명을 해 주시죠.

<답변> 전 정부와 이번 정부에서 다주택자에 대한 규제를 크게 완화하지 않는 것은 사실입니다. 그런데 이번에 발표된 제도 같은 경우에도 집이 아주 많으신 분들은 좀 배제된 면이 있기는 하지만 일시적 2주택 같은 분들이 계시죠. 이런 분들에게는 모두 적용이 되는 사안입니다. 다만 집이 세 채 있으신 분을 예로 들겠습니다. 이분이 만약에 a, b, c 이렇게 세 채의 주택을 가지고 계신 경우에는 상생 임대인 혜택을 받기 위해서 a와 b주택을 처분하시고 마지막 c주택을 대상으로 했을 때 상생임대인 혜택을 받을 수 있으신 겁니다. 양도세 같은 측면에서요.

<질문> 때문에 다주택자들에 대한 지원 방안이 미흡하다는 의견들이 나온 것 같습니다. 이번 대책의 임대차 시장 안정 방안의 대책 중에 또 하나의 얘기가 임대주택 공급 부분인데요. 실현 가능성이 있는 건지?

<답변> 만약에 임대 시장을 떼어내서 임대 시장을 안정시키겠다는 정책을 낸다면 어떤 내용이 나오든지 간에 결국에는 세 가지밖에 나올 것이 없습니다. 첫 번째는 집을 많이 짓는 겁니다. 즉 임대주택을 많이 건설하는 거죠. 두 번째는 전세 시장을 지원하는 겁니다. 대표적인 것이 저금리로 전세자금 대출을 지원하는 것이 있습니다. 세 번째는 월세를 내시는 분들에 대해서 지원을 하는 겁니다. 이런 경우에는 세액공제를 한다든가 아니면 일부 지자체에서 하는 것처럼 청년들을 대상으로 해서 월세를 일정 기간 동안 현물 지원한다든가 이런 식의 방법 말고는 사실 특별한 방법은 없습니다. 왜냐하면 기본적으로 임대 시장은 별도로 존재하는 것이 아니라 매매시장과 연결되어 있기 때문에 매매시장의 안정을 먼저 얘기하지 않고서 임대 시장만 떼어내서 안정을 추구하는 것은 쉽지 않기 때문입니다. 그래서 지금 발표된 내용 중에서 임대주택을 많이 짓겠다는 내용이 있습니다. 그리고 그 주축은 건설임대라고 할 수가 있죠. 그런데 집을 많이 짓겠다는 취지는 좋습니다 시장에 그리고 도심에 역세권에 임대주택을 많이 짓게 되면 임대를 사시려는 분들에게는 분명히 도움이 됩니다. 그런데 우리가 여기서 하나 짚어봐야 되는 것은 지금까지 국내에서 우리가 많이 알려진 이름들이죠. 뉴스테이라든가 이런 식의 이름으로 지어진 건설임대의 경우에는 일정 기간 동안 매우 낮은 금액으로 임대를 한 다음에 해당 건설사업자가 이 주택을 분양 전환하게 됩니다. 그러면 이렇게 되면 아무리 임대주택을 많이 짓더라도 이것이 분양 전환되는 시점부터 다시 시장의 임대주택은 없어지는 겁니다. 그런데 도시에 이런 주택을 지을 수 있는 토지는 한정되어 있죠. 그 때문에 단순하게 건설사업자에게 어떤 혜택을 주고 나중에 분양 전환을 할 수 있는 건설임대를 많이 공급한다면 이게 결국에 시간이 지났을 때 다시 임대주택을 더 지어달라는 얘기로 돌아가게 됩니다. 그래서 단순하게 임대주택을 건설하는 것 뿐이 아니라 이 임대주택이 건설된 이후에 이것을 장기적으로 어떻게 시장에 남아 있도록 할 것인가 여기에 대한 고민이 함께 이루어져야 합니다.

<질문> 정부가 8월 계약갱신청구권이 소진되면 임대차 시장이 불안해질 것을 우려했는데요. 실제로 어떤가요?

<답변> 아닙니다. 그렇지 않을 겁니다. 지금 세간에서 8월 대란이라고 걱정하는 것은 우리가 그 이름부터 살펴보게 되면 대란이라고 하는 것은 어떤 특정 시점에 뭔가 크게 발생을 하는 겁니다. 그런데 계약갱신 청구권 같은 경우에는 2년 전에 해당 법이 시행된 이후부터 즉 임대 계약 2년이 만료된 다음에 2년 갱신 계약을 한 경우에 적용이 되는 거죠. 그런데 이런 식의 갱신 계약들이 8월에 집중해서 발생하는 것이 아니라 법 시행 이후에 각 임대 계약마다 이 계약 건들이 만료될 때 연장이 된 겁니다. 그렇기 때문에 지난 2년 동안 계속 시장에서는 신규 계약되는 전세 매물과 임대 계약이 계약갱신 청구권으로 연장되는 매물들이 함께 존재했습니다. 그래서 2년 동안 존재했고 이번 달도 그럴 거고 다음 달도 그럴 겁니다. 다다음달 8월이기 때문에 굳이 지금부터 2개월 뒤에 큰 문제가 발생할 것이다라고 하는 것은 현실 가능성이 없습니다. 그리고 그 상황은 9월 10월 11월도 똑같이 이어질 겁니다. 다만 시장에서는 2중 가격, 3중 가격 얘기는 나오겠죠. 신규 계약되는 계약금액 계약 갱신 연장되는 금액들이 달라질 겁니다. 그런데 이런 상황들은 지난 2년 동안 그래왔고 앞으로도 그럴 겁니다. 그 때문에 지금 시점에서 8월달에 전세 가격이 크게 급등할 것이라든가 전세 매물이 부족할 것이라는 우려는 크게 안 하셔도 무방하다고 저는 생각합니다.

<질문> 문재인 정부에서 나온 임대차 3법을 어떻게 평가를 하시나요?

<답변> 정확히 임대차 3법은 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제가 있습니다. 그런데 아직까지 전월세 신고제는 세간의 우려가 현실화된 것은 아닙니다. 세간의 우려는 이것을 근거로 해서 추가적인 세금을 부과하는 것이 아니냐라는 것이었는데 부과 안 됐으니까 그리고 정부에서도 그럴 계획이 없다고 했기 때문에 지금 문제 되지 않습니다. 그러면 나머지는 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 함께 묶여 있는 건데 이 법의 가장 큰 문제는 법이 복잡하다는 겁니다. 즉 임대 기간 2년이 지났을 때 2년을 추가로 연장하거나 하지 않는 것은 어디까지나 임대인과 임차인 간의 합의에 달려 있습니다. 그래서 이런 부분 때문에 임대인이 임차인을 내보내기 위해서 편법을 쓰는 게 아니냐라는 문제가 나왔더라도 그렇게 됐다는 것에 대한 증빙과 피해 보상 청구 같은 것도 전부 임차인 개인이 알아서 하는 겁니다. 법이 어떻게 규정은 되어 있지만 실제는 좀 복잡하죠. 한 번 더 계약이 갱신돼서 네 4년이 지난 다음에는 다시 임대료를 올려줘야 되는 건 똑같습니다. 그래서 이번에 나온 상생임대인 제도 같은 경우에도 임대차 입법을 좀 더 보완하기 위해 나온 것인데 여전히 복잡한 건 마찬가지입니다. 임대인과 임차인 간의 쌍방 합의에 의해서 모든 게 결정이 됩니다. 공공이 관여하지는 않습니다. 이런 맥락 때문에 세간에서 늘 지적돼 온 부분들이 있습니다. 임대차 3법이라고 하지만 정확히는 입법에 대한 것이죠. 임대차 입법은 폐지하는 것이 맞다라는 의견이 쭉 나오고 있습니다. 어차피 임대차 입법 그중에서 계약갱신 청구권의 효력은 임대료의 상승을 2년간 억제하는 것에 그칩니다. 그렇다면 차라리 이렇게 복잡한 법을 유지하지 말고 기존에 존재하던 2년 기간의 임대차 기간을 그냥 더 늘리면 되는 것이 아니냐 라는 것이 임대차 3법을 폐지하자는 주장에 핵심적인 얘기입니다. 그리고 저 개인적으로도 지금처럼 이렇게 시장에서 매우 복잡한 법을 어떤 혜택을 추가해서 보완한다고 하면 법이 더 복잡해집니다. 그래서 오히려 이렇게 복잡하게 법을 점점 만들기보다는 차라리 종전의 간단한 임대차 환경으로 돌아가서 임대차 기간을 종전에 2년에서 3년 정도로 늘리는 것이 가장 최선이라고 생각합니다. 굳이 3년으로 연장하는 것이 맞다고 생각하는 이유는 간단합니다. 이게 직장을 다녀보시고 하시는 분들은 1년이 매우 짧다는 걸 느끼십니다. 그러니까 작년 크리스마스가 엊그제 같은데 금방 크리스마스가 옵니다. 1년은 이 정도 체감인데 2년은 상당히 깁니다. 그래서 기존의 2년짜리 임대 계약을 법으로 3년으로 연장을 한다면 좀 불만스러워하면서도 그냥 우리 사회에 정착될 가능성이 매우 높습니다. 네 그런데 기존의 2년을 갑자기 4년으로 연장을 해서 앞으로는 대한민국의 모든 임대 계약은 주택 임대 계약은 4년을 기본으로 한다 라고 하면 사회적인 반발이나 혼란이 발생할 여지가 적지 않습니다. 그래서 임대차 입법을 수정해서 유지하는 것보다는 기존의 임대 기간을 연장하는 것이 저는 더 합리적이라고 생각합니다.

<질문> 정리하면 `임대차3법이 있는 한 6.21 대책이든 뭐든 단기적 실효성을 거둘 뿐이다. 결국은 근본적인 해결 방안이 되지 못한다`라는 얘기인 것 같습니다. 다음 얘기는 분양가 상한제입니다. 이번에 정비사업 소요 비용과 자재값을 분양가에 포함시키도록 하겠다라는 게 골자인 것 같습니다. 그러면 분양 시장이 숨통을 트일까요?

<답변> 최근에 발표한 분양가 개선 방안이 있었죠. 그 내용을 보게 되면 어쨌든 이것저것 반영할 수 있는 부분들을 다 반영할 수 있도록 여지를 열어둔 다음에 실제로 적용은 나중에 시장 판단을 보아가면서 될 것 같다라는 게 주요 내용입니다. 그래서 이번에 나온 내용에는 택지비를 크게 올린다는 내용은 들어가 있지 않습니다. 대신 다른 부분들이 이것저것 많이 들어가 있기는 합니다. 그런데 분양가를 현실화한다는 것이 정부 입장에서는 매우 곤란한 문제이기도 합니다. 왜냐하면 주택 공급을 확대하겠다. 이런 정책 방향을 현실화하기 위해서는 정비 사업이든 신규 택지 아파트를 짓는 것이든 어쨌든 사업성을 높이고 사업 추진 여력을 키워줄 필요가 있습니다. 예를 들어서 종전에 분양가가 일정 면적당 3천만원 나오던 지역에 4천만 원 4500만원을 해 준다고 하면 사업 추진이 탄력을 받을 겁니다. 그런데 반대로 분양가를 높여주기는 하지만 3200만원 3300만원 이렇게 나가게 되면 큰 사업 추진을 받지 못할 겁니다. 그런데 동시에 또 발생하는 문제는 분양가를 너무 많이 분양가를 너무 많이 높여주게 되면 새 아파트 가격은 오를 겁니다. 그런데 어떤 지역의 새 아파트 가격이 크게 올라간다면 그 지역에 있던 기존 아파트 가격도 함께 영향을 받습니다. 이렇게 되면 두 가지 문제가 서로 충돌하게 됩니다. 주택 공급은 늘려야 하는데 동시에 부동산 시장 주택 시장 가격도 안정시켜야 된다는 두 가지 목적이 서로 상충하게 됩니다. 그 때문에 정부에서도 이번에 새로 개편된 분양가 산정에 대해서 사전 시뮬레이션 결과를 설명하기를 대략적으로 종전보다 최대 4% 정도의 분양가 상승이 가능할 것 같다라고 얘기를 한 것 같습니다. 그런데 이것도 생각을 해 보면 그 앞에 정부에서 발표한 금년도 물가 상승률 예상치가 약 4.8% 정도 됐습니다. 그렇다면 분양가가 올라가는 정도도 물가 상승률을 크게 상해하지 않는 정도로 의도했다고 보는 것도 무리가 없을 겁니다.

<질문> 때문에 건설업계가 이번 대책으로 크게 달라질 게 없다고 얘기하는군요. 이제 수요자 입장에서 보면 분양가가 오를 것 같습니다. 어떤 전략으로 대응해야 할 지?

<답변> 사실 청약시장에 있어서는 전략이 크게 중요하지가 않습니다. 왜냐하면 대부분의 청약이 가점으로 당첨이 되거나 그것이 아니라면 추첨으로 이루어지기 때문에 서울이나 수도권 주요 지역에서는 청약을 선택하시는 분들이 청약을 선택한다기 보다는 청약에 한번 넣어본다 정도의 개념이 큽니다. 그래서 청약이든 기존 주택이든 집이 필요하신 분들은 집을 사는 쪽을 택하는 게 맞는 것이고요 그리고 본인의 선택에 따라서 지금 당장 집이 필요하지 않다고 생각하시는 분들은 주택 구입 시점을 좀 더 뒤로 미루시는 것도 하나의 선택입니다.

<질문> 윤석열 정부의 첫 부동산 대책에 대한 평가가 분분합니다. `지난 정부 온갖 규제들을 윤석열 정부는 다 풀어줄 거다`라는 기대감이 있었는데 실제 대책을 봤는데 좀 아쉽다라는 이런 평가들이 있는데요. 어떤가요?

<답변> 전반적인 평가는 나쁘지 않은 것 같습니다. 왜냐하면 새 정부가 천명한 정책 방향은 급진적인 완화가 아니라 시장 상황을 판단하면서 완급 조절을 하겠다는 것이었습니다. 그 때문에 단순히 이번에 발표된 부동산 정책이 앞으로는 그런 것이 없을 즉 한 번에 다 풀어주는 것이 아니라 이번에 조금 손을 대고 시장 상황을 반영해서 추가적인 완화를 시행하겠다라는 맥락으로 봐야 합니다. 그렇게 한다면 처음. 발표되는 정책에서 어떤 획기적인 내용이 나오지 않았다는 것을 그렇게 비판할 필요는 없을 것 같습니다. 그리고 지금의 시장에서 일각에서는 지금 시장이 안정되었다고 합니다. 그런데 저희가 작년만 생각해 보더라도 작년 중반에는 정부 측의 대국민 담화가 있었습니다. 앞으로 집값이 조정될 수 있다. 경제 이익에도 올 수 있고 이런 맥락이었고 작년 가을에는 전세자금 대출이 막혔다고 해서 한동안 시끄러웠습니다. 그리고 연말에 가서는 내년부터는 dsr 차주 규제가 적용되니까 대출이 더 나오지 않을 거다. 그러니까 지금 빨리 빌려야 한다라고 대출 신청이 증가했었습니다. 그런데 그때부터 반년도 지나지 않은 지금 시점에서는 갑자기 시장이 안정되었다고 합니다. 이렇게 되면 지금의 상황을 시장 안정이라고 볼 수도 있지만 다른 시각으로는 지금 시장이 억눌려 있다라고도 볼 수가 있습니다. 대표적인 것이 우리가 하는 대출 규제가 있죠 대출이 어려우니까 집 사기가 어렵게 됐다라는 맥락입니다. 그리고 서울의 주요 지역들에는 토지거래 허가제가 연장되어서 적용됐습니다. 이런 부분들을 감안한다면 지금 시장은 시장 거래를 억누르는 요소들이 조금씩 해소가 됐을 때는 해소가 되는 만큼 가격에 반영될 것이라고 보는 게 자연스럽습니다. 그래서 이런 부분들을 감안한다면 정부의 정책 방향 자체가 어떤 한 시점에 어떤 큰 변화를 가해서 시장을 자극하기보다는 점진적인 정책 변화 즉 완급 조절을 통해서 시장에 미치는 자극을 최소화하겠다는 것이 현재의 방침입니다. 그래서 이번에 발표된 새 정부의 첫 번째 부동산 정책은 그런 맥락에서 받아들일 필요가 있습니다.

<질문> 윤석열 정부 5년간 집값은 어떻게 될 것 같습니까?

<답변> 크게 하락하지 않을 것 같습니다. 이번에도 대책에 담긴 것이 분양가 산정을 좀 바꾼 겁니다. 가장 큰 이유는 최근 2년간 공사비가 많이 올랐습니다. 공사 원가가 많이 급등했습니다. 대표적인 것이 공사 자재죠 그뿐만 아니라 인건비나 기타 등등 다 올랐습니다. 자 이 얘기는 새 아파트를 만드는 데 필요한 공사비가 많이 올라서 이 부분도 조정을 해야 된다는 겁니다. 그렇다면 앞으로 새 아파트가 만들어졌을 때는 적어도 분양가 그리고 가격부터가 지금보다는 비쌀 겁니다. 그런데 만약에 앞으로 집값이 오르지 않거나 오히려 하락한다고 하면 대한민국에서 신규 아파트의 공급은 없어질 겁니다. 이런 부분들을 감안하면 주택 공급 자체를 해야 되는 상황에서 집값이 하락한다고 배팅하기는 쉽지 않습니다. 그리고 다시 일각에서는 미국의 기준금리 인상을 근거로 해서 앞으로 집값이 하락할 것이다라는 의견도 적지 않게 나타나고 있습니다. 하지만 우리가 같이 생각을 해야 되는 것이 기준금리가 왜 오르는 건지 이걸 생각해야 합니다. 미국이 기준금리를 올리는 가장 근본적인 이유는 인플레이션 예상이 너무 심하게 나와서입니다. 즉 실물자산의 가치가 너무 크게 변동할 우려가 있기 때문에 기준금리를 인상함으로써 물가 상승률을 어느 정도 제어하겠다라는 것이 목적입니다. 그 때문에 금융시장은 쉽게 영향을 받을 수 있지만 부동산 같은 실물 자산의 가치가 쉽게 떨어질 것이라고 보기는 어려운 판단입니다. 다만 지금처럼 대출 규제가 지속되거나 시장을 억누르는 요소가 계속 유지가 된다면 앞으로 나타날 가장 가능성이 높은 상황은 지역별 양극화가 될 가능성이 높습니다. 즉 사람들의 수요가 많이 몰리는 곳 선요가 집중되는 곳은 가격이 위쪽으로 변동할 가능성이 높고요 그 반대의 지역은 그 반대가 될 가능성이 높습니다. 그렇다고 하더라도 대한민국 전체의 주택 가격 부동산 가격이 모두 일관되게 하락하거나 반토막 날 것이다. 이런 식의 주장은 현실성이 높지 않습니다. 때문에 지금으로서는 제 의견으로 한정을 한다면 저는 당분간 주택 가격은 상승할 가능성이 높다고 하겠습니다. 폭등이라는 의미가 아니라 꾸준한 상승.

<질문> 여기까지 듣겠습니다. 권영훈의 집중탐구, 차별화된 부동산 콘텐츠로 구독자분들과 인사이트를 공유하도록 더욱 노력하겠습니다. 지금까지 시청해 주셔서 감사합니다.
권영훈 선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr