서울 신축 대형 평형 급매물 노릴 만..마통 정리해 DSR 한도 늘려야
끝을 모르고 치솟던 집값이 완연한 하락세로 접어들면서 내집마련을 준비 중인 수요자는 지금 집을 사도 괜찮을지 고민이 깊어진다. 이미 대출을 받아놓은 수요자 역시 변동금리를 유지할지, 고정형으로 갈아탈지 생각이 많아지는 시기다.
▶내집마련·투자 어떻게?
▷저렴한 급매물은 적극 매수
시장에 찬바람이 불지만 여전히 부동산은 매력적인 투자처다. 최근의 집값 하락·정체를 오히려 저점 매수의 기회로 보는 시선도 있다.
우선 무주택자든 1주택 갈아타기 수요자든 ‘급매물’ 매수는 적극 검토하라는 조언이 다수다. 가격 하락기인 데다 다주택자 절세 매물 등으로 저렴한 급매 매물이 쏟아지기 좋은 시점이기 때문이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “저점 매수만 기다리다가 때를 놓치기보다는 급매 등 현재 기준, 기존 시세보다 조금이라도 저렴하다면 매수에 나서는 것이 좋다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원도 “가격 상승기보다는 최근 같은 정체·하락 시기에 시세보다 싼 급매물이 많아진다”며 “자산과 소득 여건이 된다면 시세보다 10~20% 저렴해진 물건에는 관심을 갖고 접근하길 바란다”고 조언했다.
새 정부가 민간 정비사업 활성화를 앞세우면서 정책 호재 지역 주택 매수를 권하는 목소리도 나온다. “어느 정도 물가 상승세가 진정되고 금리 인상 속도가 완화되면 집값 하락세가 멈추고 정책 호재 지역 중심의 매수세가 증가할 가능성이 있다. 호재가 있는 곳은 다주택자 매물이 나오는 내년 상반기까지 급매 출현이 예상되므로 급매 매수를 고려해보는 것이 좋다.” 안명숙 루센트블록 이사의 조언이다.
무주택자라면 ‘투트랙’ 전략으로 서울·수도권 지역 청약을 부지런히 공략해보는 것도 방법이다. 주변 시세보다 낮은 가격으로 책정되는 분양 주택은 시세차익을 기대해볼 수 있고, 만에 하나 집값이 폭락하는 시장이 시작되더라도 타격이 적기 때문이다.
청약가점이 최소 50점대, 60점대로 높은 무주택자는 서울·수도권 인기 지역 분양에 공격적으로 청약해볼 수 있다는 조언이다. 한태욱 동양미래대 경영학부 교수는 “당첨 확률이 높은 사람은 무조건 청약하지 말고 서울 시내 혹은 서울에서 가까운 곳을 중심으로 전략적 접근이 필요하다”고 말한다. 반면 가점이 40점대로 낮은 경우는 특별공급 청약 경쟁률을 미리 참고해 경쟁률이 낮은 주택형이나 평면 구성이 안 좋은 주택형에 청약해 당첨 가능성을 높이는 전략이 필요하다.
가점이 그보다도 낮은 2030세대도 포기하기는 이르다. 국토교통부가 연내 청약 제도를 개편해 가점에 관계없이 아파트를 분양하는 추첨제 물량을 늘리기로 했기 때문이다. 현행 청약 제도에 따르면 서울 등 투기과열지구에선 전용 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 공급된다. 분양가 총액이 높은 전용 85㎡ 초과 주택만 가점제와 추첨제를 각각 50%씩 적용해 당첨자를 가린다. 부양가족 수가 많고 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 길수록 가점이 높아지기 때문에 중장년층이 유리한 구조다.
윤석열 대통령은 지난 대선 과정에서 청년층을 겨냥, 추첨제 청약 확대를 공약했다. 윤 대통령 공약에 따르면 투기과열지구에서도 모든 주택형에 추첨제가 도입된다. 전용 85㎡ 이하 구간은 세분화해 전용 60㎡ 이하는 60%, 60~85㎡는 30% 추첨제가 도입된다. 눈에 띄는 점은 전용 60㎡ 이하 소형 주택에 추첨제 비율이 더 높다는 점. 소형 주택 수요가 많은 1~2인 가구를 위해서다. 소형 주택 추첨제 비율을 높인 대신 전용 85㎡ 초과 주택에서는 추첨제 비율이 20%로 낮아진다.
젊은 층은 추첨제 확대, 특별공급 개편 등을 염두에 두고 자신에게 맞는 선택과 집중이 필요하다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “자본 여력이 된다면 재개발·재건축을 통해 공급되는 민간 아파트 추첨제 물량을 노리는 게 가장 좋다”며 “자본 여력이 안 된다면 3기 신도시 등 공공분양 특별공급을 노려보는 게 대안이 될 수 있다”고 말했다.
단, 조만간 정부가 발표한 분양가상한제 개선안에 따라 앞으로 일반분양가가 더 오를 수 있다는 점은 변수다. 김광석 리얼하우스 대표는 “분양가가 소폭 오르는 데 그친다면 청약이 여전히 유망한 내집마련 수단이지만 상승폭이 지나치게 크다면 청약 개편 전 당첨을 노리거나, 기존 주택을 매수하는 방향으로 전략을 바꿔야 한다”고 조언했다.
▶어디에 살까
▷‘마용성’…GTX 호재 지역도 눈길
그렇다면 서울·수도권 여러 지역 중 눈여겨볼 만한 곳은 어디일까.
지난 1~2년은 일부 지방에서도 국민 평형(전용 84㎡)이 10억원을 넘어설 정도로 아파트값이 급등한 시기였다.
그래서일까. 현재 상황에서는 오히려 서울 중심과 수도권 인기 지역이 가장 저평가됐다는 인식도 존재한다. 김광석 대표는 “지난 수년간 수도권 신축 아파트값이 많이 올랐다”며 “반면 매매 가격이 15억원을 넘는 단지는 대출 규제 등의 영향으로 상대적으로 상승폭이 적었다. 마포·용산·성동구 같은 핵심 지역의 15억~20억원대 아파트가 저평가된 상황”이라고 진단한다. 40평대 이상 넓은 면적의 준신축 아파트 역시 상대적으로 오를 여지가 있다.
서울 이외 수도권으로 범위를 확장하면 1기 신도시 저평가 지역과 3기 신도시가 추천 지역으로 꼽힌다. 서울 강남 접근성이 좋은 경기도 하남이 대표적이다. 또 GTX 수혜지 중 가장 빨리 개통할 A~C노선이 지나는 지역도 눈여겨볼 만하다는 평가다. 특히 지금까지 서울 업무지구와 거리가 멀고 자족 기능이 떨어졌던 파주, 서울에서는 상대적으로 교통 소외지였던 은평구 연신내역 주변도 교통망 확충 효과가 기대된다.
서울 동북권에서는 GTX B노선과 C노선이 환승되는 청량리역 외에도 B노선이 지나는 망우역과 C노선의 광운대역, 창동역 등이 수혜 지역으로 꼽힌다. GTX가 일단 개통되면 역세권 접근을 위한 시내버스, 광역버스 교통망까지 확충 운행되는 만큼 이들 지역이 복합환승센터 기능을 수행할 가능성이 크다. 경기 남양주의 경우 A~C노선 중 가장 사업이 느린 B노선 개통 지역이지만 지하철 4·8호선 연장에 9호선 연장 계획까지 발표되면서 호재 지역으로 급부상했다.
▶DSR 대출 한도 늘려라
▷정책 대출 고정금리도 챙기기
청약이든 매수든 결심했다면 이번에는 ‘대출’이라는 난관이 남았다. 지난해부터 시행된 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR)에 묶여 빌릴 수 있는 자금 한도가 줄어서다. 특히 올 7월부터는 1억원 초과 대출에 대해 DSR 비율을 40%로 제한하는 만큼 대출받기가 더욱 까다로워졌다.
대출 한도를 조금이라도 늘리고자 한다면 방법은 있다.
첫째, 불필요한 마이너스통장부터 정리하자. 마이너스통장은 DSR을 계산할 때 본인이 실제로 사용한 금액이 아니라 전체 대출 한도를 대출액으로 잡는다. 예컨대 1억원 한도의 마이너스통장을 만들어놓고 2000만원만 사용했다 하더라도, DSR을 계산할 때는 내가 1억원을 대출받아 사용 중인 것으로 간주한다는 얘기다. 때문에 조만간 주택담보대출을 받을 계획인데 마이너스통장 전체 한도의 50% 미만으로 사용하고 있다면, 한도를 낮추거나 마이너스통장 자체를 없애 DSR 한도를 미리 여유 있게 확보해놓는 것이 좋다.
둘째, 혼인신고를 전략적으로 이용하는 것도 방법이다. 최근에는 부동산 세금, 특별공급 물량 배정 문제 등 여러 이유로 혼인신고를 가급적 늦추는 추세다. 그런데 주택담보대출만큼은 DSR을 산정할 때 내 연소득에 배우자 소득까지 합산할 수 있다. 연소득이 낮아 대출 한도가 적게 잡히는 사람이라면 미뤄뒀던 혼인신고를 챙겨보는 것도 고려해볼 만하다. 다만, 이때 배우자가 주택담보대출이나 신용대출 등을 보유하고 있지 않아야 한다.
셋째, 신용대출 등으로 이미 DSR이 차 있는 수요자는 정책 대출 상품을 적극적으로 활용해보는 것도 좋은 방법이다. 정책 대출 상품 중에서도 디딤돌대출이나 보금자리론은 대출 한도를 계산할 때 DSR을 따지지 않고 LTV와 DTI(총부채상환비율)로만 한도를 산정한다. DSR이 나의 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율이라면 DTI는 주택담보대출 원리금 상환액에 신용대출, 카드론 등 나머지 대출의 이자 상환액만 붙는다.
정책 대출 상품의 장점은 또 있다. 고정금리형 상품 위주인 데다 일반 주택담보대출보다 금리도 낮다는 점이다. 저금리 기조가 지속되던 때만 해도 고정금리로 대출을 받으면 시류를 읽지 못한다며 핀잔을 듣기 일쑤였다. 하지만 요즘처럼 금리가 오르는 시기에는 고정금리로 대출을 받는 것이 변동금리보다 유리하다. 집값이 6억원을 넘지 않는다면, 그리고 주택 규모, 연소득 등 각종 요건에만 맞으면 얼마든지 지원 가능하다.
일례로 주택도시기금의 디딤돌대출은 고정금리나 5년 단위 변동금리로 대출을 받을 수 있는 상품이다. 금리는 만기 기간(10~30년)과 소득 수준에 따라 연 2.15~3% 사이에서 적용된다. 연소득, 청약통장 가입 기간, 자녀 수, 신규 분양 주택 여부 등에 따라 우대금리를 적용하면 연 1.5%까지도 낮출 수 있다.
보금자리론은 디딤돌 대출에 비해 금리는 높지만 대출 문턱이 좀 더 낮은 편이다. 한국주택금융공사(HF)나 시중은행을 통해 접수할 수 있으며 금리는 4.25~4.6%, 최장 대출 만기는 40년이다. 조건에 따라 최대 0.8%포인트가량의 우대금리를 적용해 금리를 더 낮출 수도 있다. 실수요자를 위한 상품인 만큼 주택담보인정비율이 최대 70%(최대 3억6000만원, 다자녀가구는 최대 4억원)로 높아 신혼부부와 청년층이 주로 이용하고 있다. 이런 정책 대출 상품은 국토교통부 고시 같은 정부 결정으로 움직이다 보니 시장보다 금리 인상 속도가 늦다는 게 장점이다.
다만 최근 잇따른 기준금리 인상에 따라 정책 대출 상품도 금리가 오르는 추세라는 점은 유의해야 한다. 예컨대 보금자리론의 경우 올 들어 5개월 연속 금리가 인상됐다. 기왕 6억원 미만 주택 구입을 추진 중인 가구라면 되도록 빨리 매매 계약을 한 후 잔금을 치르는 것이 유리하다. 특히 한국은행이 물가 안정에 중점을 두면서 기준금리 추가 인상 가능성이 높게 점쳐지는데, 이 경우 정책 대출 금리 역시 추가 인상이 불가해진다. 본인 소득과 주택 매입 가격이 정책 대출 요건에 해당하는지도 함께 살펴야 한다.
이에 해당하지 않는다면 대체로 은행권 고정금리(혼합형) 상품으로 고려해봄직하다. 다만 3년 안에 다른 은행 담보대출 상품으로 갈아타면 대출금의 최대 1.2%를 중도상환 수수료로 물어야 할 수도 있다. 다른 은행 혼합형 금리가 더 낮다고 따져보지 않고 갈아타면 오히려 손해를 볼 수도 있다는 얘기다. 또 올해부터 시행된 차주 단위 DSR ‘40% 룰’에 묶여 대출 가능한 금액이 오히려 줄어들 수 있는 만큼 당장 상환해야 하는 부담액이 커질 수 있다.
[정다운 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제2164호 (2022.06.22~2022.06.28일자) 기사입니다]
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