美 주택자산 '사상최고' 찍었지만..금리發 붕괴 '경고음'

자산가치 뛰었지만 美 주담대 금리도 6%대 '껑충'
주식→ 가상화폐→ 다음은 부동산?
美 고강도 긴축에 자산 붕괴 우려 고조

[아시아경제 김현정 기자] 미국의 주택 자산 규모가 역대 최고 수준으로 치솟았지만 인플레이션 억제를 위한 당국의 고강도 긴축 여파로 시장은 붕괴 우려에 직면했다. 주식과 가상화폐로 이어진 자산 가치 폭락의 다음 수순은 부동산이라는 전망이 나온다.

15일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 연방준비제도(Fed)의 발표를 인용, 미국의 총 주택자산이 1분기에 20%가까이 증가한 27조8000억달러(약 3경5903조원)로 사상 최고치를 기록했다고 보도했다. 분기 증가폭은 2013년 이후 최대치다.

가장 큰 요인은 미국의 주택 가격 상승이다. 전국 주요 대도시 지역의 평균 주택 가격을 측정하는 S&P코어로직케이스-실러 전국 주택 가격 지수는 지난 3월 기준 연 20.6% 상승했다. 이는 1987년 지수가 시작된 이후 가장 높은 연간 가격 상승률을 기록한 것이다.

◆美 주담대 금리 6% 돌파= 자산 가격은 뛰었지만 시장은 잔뜩 얼어붙어 있다. Fed의 역대급 긴축에 미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 2008년 이후 처음으로 연 6%를 넘어선 영향이 가장 크다. 부동산시장 전문매체 모기지뉴스데일리에 따르면 미국의 30년 만기 고정 모기지 금리는 지난 14일 전주 대비 0.73%포인트 급등해 연 6.28%까지 치솟았다가, Fed의 ‘자이언트 스텝’ 발표 이후 곧바로 누그러져 15일 6.03%를 기록했다.

모기지 수요도 급감하고 있다. 미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난주 전체 모기지 신청건수는 전년 대비 52.7% 급감했다. MBA의 조엘 칸 이코노미스트는 "급격한 금리 상승은 재융자 규모를 감소시키고 있으며 이 금리는 치솟는 집값과 매물 부족과 더불어 신규 주택 구매 희망자들의 수요 심리를 강타했다"고 설명했다.

대출을 많이 받아야하는 고가 주택 시장을 중심으로 거래 역시 얼어붙었다. 부동산 중개업체 레드핀 조사 결과 부동산시장의 가격 상위 5% 이내에 드는 고가 주택 거래가 지난 2월부터 4월까지 3개월간 전년 동기 대비 18% 감소했다. 이는 코로나 팬데믹 초기인 2020년 4~6월에 고가 주택 거래가 1년 전에 비해 23.6% 급감한 이후 최대폭으로 쪼그라 든 것이다.

기존 대출자들의 금리 부담도 우려되는 부분이다. 모기지 데이터회사 블랙나이트에 따르면 금리가 올해보다 낮았던 지난해에는 기존 모기지의 약 60%가 ‘캐시아웃 재융자(cash-out refinances)’ 됐다. 캐쉬아웃 재융자는 기존 모기지를 재융자하는 것으로 오른 주택가격만큼 다시 돈을 빌려 기존 대출금을 갚고 나머지 현금을 다른 용도로 사용하는 것을 말한다.

◆주식, 가상화폐 다음은 부동산?…머스크 "사실"= 업계의 고강도 인력 구조조정 역시 시장의 비관적 전망에 힘을 싣는다. 미국 부동산 중개업체 컴퍼스와 레드핀은 금리 인상 여파로 시장이 가라앉으면서 각각 전체 인력의 10%, 6%를 감원하겠다고 발표한 바 있다. 웰스파고나 로켓PKT 등 금융기관들도 모기지 관련 인력을 감축했으며, 온라인 모기지 중개업체 베터닷컴은 지난해 12월 직원 900명을 해고하고 현재도 인원 감축을 이어오고 있다.

자산 시장에서 영향력이 큰 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)는 부동산 가격이 곧 붕괴될 수 있다는 의미로 말을 보탰다. 그는 15일 도지코인 창업자 빌리 마커스가 자신의 트위터에 주식, 가상화폐으로 이어진 자산 가치 폭락의 다음 수순이 부동산이라는 의미의 그림을 공유하며 "우리가 알고 있던 세상의 종말"이라고 게재한 글에 ‘사실이다(True)’라는 댓글을 달았다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr