분상제 '폐지'보다 '미세조정'이 더 와닿는 이유는 [배수람의 앞담]

분상제 개편 명암..공급 늘지만 수분양자 부담 가중
대대적 손질 예상됐으나, 정비사업 특성 반영하는 수준

정부가 분양가상한제 개편 작업을 본격화한다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부가 분양가상한제 개편 작업을 본격화한다. 새 정부 국정과제로 꼽은 만큼 제도 전반에 걸친 대대적인 손질이 있을 것으로 기대됐으나 '미세조정'에 그칠 거란 전망이 나오면서 시장에선 실망스럽단 반응도 적지 않다.

분양가상한제는 일정 수준 선으로 분양가를 규제하는 제도로 2019년 문재인정부에서 부동산시장 안정을 위해 도입했다. 12·16대책 발표 당시 집값 상승 선도지역과 정비사업 이슈 지역으로 선정된 서울 강남 등 13개구와 경기 하남·광명·과천 등 3개시, 322개동을 대상지역으로 정했다.

이후에도 집값 상승세가 꺾이지 않자 2020년부터는 공공택지에만 적용하던 것을 민간택지까지 확대 시행 중이다. 이전 정부는 분상제를 통해 분양가를 '잘' 관리하면 집값 안정화를 꾀할 수 있을 거라 판단했다. 그러나 제도로 시장가격을 통제한다는 건 사실상 불가능에 가까웠다.

문재인정부 당시 부동산시장을 휩쓴 키워드 중 하나를 꼽자면 단연 '로또아파트'다. 분상제 대상 지역에서 공급되는 아파트들은 시세 대비 분양가가 많게는 수억원씩 저렴한 탓에 막대한 시세차익 기대감을 키우며 청약 과열 현상을 빚었다.

보유 자금이 없더라도 우선 청약에 당첨되고 고민해야 한다는 '선당후곰'(선 당첨 후 고민)이란 말까지 등장했다. 반대로 분상제 대상 지역이 아닌 곳에선 시세와 맞먹는 높은 수준의 분양가 부담이 수요자들의 발길을 뜸하게 만들었다.

재건축·재개발 조합 입맛에 맞지 않은 분양가 책정으로 정비사업을 더디게 하면서 외려 공급가뭄을 초래했단 비판도 잇따랐다. 한 달 넘게 공사가 중단된 둔촌주공 사태의 시작은 분양가 산정 문제였다.

서민을 위한 정책으로 마련됐으나 튀어 오르는 집값을 잡기 위해 졸속으로 추진되면서 부작용이 더 컸던 셈이다. 정부는 분상제를 개편해 이 같은 시장 혼란을 줄이고 250만가구 주택공급 활성화를 추진한단 계획이다.

분상제 구성 항목인 택지비와 기본형 건축비(공사비), 가산비 중 가산비를 현실화하는 방안이 유력시된다. 현재 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자 영업보상 및 명도소송 비용을 가산비로 인정해주는 것이다. 이와 함께 건설 원자잿값 급등에 따른 기본형 건축비 인상도 검토 중이다.

일각에선 제도의 전반적인 개편이 아닌 미세조정 수준이어서 분양가 상승만 불러올 뿐 공급확대 효과는 크지 않을 거란 우려가 나온다. 실수요자 가격 부담만 키운단 지적이다.

하지만 급할수록 돌아가라고 했다. 이미 이전 정부에서 급하게 추진한 정책과 땜질식 제도 손질이 얼마나 많은 시장 혼란을 낳았는지 충분히 경험하지 않았던가. 아직 문재인정부에서 추진한 규제가 곳곳에 남아있는 만큼 어떤 방식으로든 부작용은 불가피하다.

원희룡 국토부 장관은 앞서 23일 기자간담회 자리에서 "분양가상한제는 공급 촉진을 위해 손 봐야 할 첫 번째 제도지만 한 번에 없애기에는 부작용이 크다"며 "지나치게 경직된 것을 좀 더 시장 움직임에 잘 연동될 수 있도록 개선한다는 생각"이라고 밝혔다.

한 번에, 섣부른 규제 완화보다 장기적인 관점에서 주택공급을 늘리고 집값을 안정시킬 방안을 고민하기에 현 정부에 주어진 시간은 아직 충분하다.