'5% 내 갱신권' 풀린 전세 나오면 1.2억 더 든다

2년간 20% 가까이 올라 키맞추기
경기 9000만·대전 5300만원 ↑

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 연합뉴스

‘5% 내 계약갱신권’이 종료된 서울의 전세 매물이 시장에 풀렸을 때 보증금이 평균 1억2000만원 더 필요한 것으로 나타났다.

2020년 7월 시행된 계약갱신청구권이 집값을 5% 안쪽으로 잡아둔 2년 사이 전셋값이 평균 20% 가까이 올랐기 때문이다. 오는 8월 이른바 ‘전세대란’이 온다는 데에는 분석이 엇갈리지만, 청구권 행사 여부에 따라 가격이 벌어진 전셋값이 상향 평준화된다는 우울한 관측은 여전하다.

부동산R114는 2020년 7월 말 전월세상한제, 계약갱신청구권 등의 임대차법 시행 이후 전셋값 누적 변동률을 조사한 결과 전국 평균 27.69% 상승했다고 22일 밝혔다. 임차인이 전월세상한제 5%를 활용해 재계약했다면, 신규 계약으로 전환하는 오는 7월 31일 이후부터 시세 격차(약 22% 포인트)에 따른 증액분을 준비해야 한다는 의미다.

현재 전국의 가구당 평균 전셋값은 4억79만원이다. 임대차법 시행 때 3억997만원보다 9000만원 상승했다. 당시 전셋값 수준에서 상한제 5%를 적용해 재계약한 경우라면 올해 계약 시 더 내야 할 전세 보증금이 평균 7500만원에 이른다. 이 격차를 지역별로 계산하면 서울은 평균 1억2650만원이 더 필요하다. 경기도는 8971만원, 인천은 7253만원, 대전은 5346만원, 세종은 5186만원, 부산은 4683만원, 충남은 3910만원, 경남은 3635만원, 충북은 3527만원이 추가로 든다. 서울과 경기도 내에서도 전세 수요가 몰리는 지역은 상승 폭이 치솟을 수 있다.

물론 이는 산술적인 계산이다. 전세 수요와 매물, 시세 상승 여력 등에 따라 집주인들의 보증금 조절 여력이 달라질 수 있다.

개별 단지나 면적, 물건 유형에 따라 임차인이 체감하는 상승 폭은 2~3배 정도 더 증폭할 가능성도 있다. 반대로 전셋값 상승 폭이 생각보다 적을 수도 있다. 실제로 여름을 목전에 두고도 전세 매물이 급감하는 현상이 벌어지지 않고 있다.

부동산 업계에서는 여전히 전세 실수요 매물이 많은 신축 아파트를 중심으로 전셋값 상승 여력이 클 것으로 확신하는 분위기다. 고준석 제이에듀투자 대표는 “전셋값은 지금도 이중, 삼중으로 형성돼 있는데 (신규계약 물량이 신고가에) 키를 맞추지 않을 리가 없고 이것만으로도 크게 오를 것”이라며 “임대차법을 아예 폐지하는 게 아니라면 결국 임대인에게 인센티브를 주며 임대료 안정을 유도해야 하는데, 여기에 줄 인센티브도 마땅찮다”고 말했다.

이택현 기자 alley@kmib.co.kr

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