전세의 월세화 가속.."전셋값 폭등까진 힘들어"
임대차2법 및 대출규제·금리인상 여파
"전세의 월세화 뚜렷..전셋값 지속 상승세 전망"
임대차2법 시행 2년째를 맞는 오는 7월 말 이후부터 계약갱신청구권 만료 매물이 시장에 높은 가격으로 풀릴 것으로 예상되면서 하반기 전세대란 우려가 커지고 있다.
전문가들은 전셋값이 계속해서 우상향할 가능성은 크지만, 단기간 폭등할 정도의 수준은 보이지 않을 거라고 입을 모은다.
16일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 13일 기준 올 1분기(1~3월) 서울 아파트 월세거래량(월세·준월세·준전세 포함)은 2만1189건으로 집계됐다. 이는 지난해 1분기(1만6456건) 대비 28.8% 증가한 수준이다. 1분기 월세 거래 건수가 2만건을 넘어선 것은 서울시가 관련 통계를 작성한 2011년 이후 처음이다.
올 1분기 서울의 아파트 전체 임대차거래량은 5만4642건인데 이 중 월세를 조금이라도 낀 거래는 38.8%를 차지했다. 지난해 1분기 월세 비중이 34.6%인 것을 고려하면 4.2%포인트 늘어난 셈이다.
이처럼 임대차시장에서 월세 비중이 늘어난 데는 2020년 시행된 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 영향이 큰 것으로 풀이된다. 여기에 지난해 다주택자들의 세 부담이 가중되고 대출 규제와 금리 인상까지 맞물리면서 월세로 돌아서는 수요가 늘었다.
전셋값이 급등하면서 전세대출을 받아야 하지만 이자 부담이 커지면서 차라리 월세를 내는 것이 세입자에게 더 유리해진 셈이다.
한국부동산원에 따르면 지난 9일 기준 서울의 전세수급지수는 일주일 전과 같은 94.7을 유지했다. 이는 올 들어 가장 높은 수준이다. 전세수급지수는 기준선인 100을 밑돌 경우 시장에 수요 대비 전세 물건이 더 많다는 것을 의미한다.
지수가 100을 넘지 않는 만큼 상대적으로 수요 대비 공급이 많은 것으로 보이지만, 최근 지수 상승세가 계속되고 있단 점에서 시장 불안에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 올 7월 말부터 계약갱신청구권 소진 매물이 나오면 신규 계약에 나서는 세입자의 주거비 부담이 크게 늘어날 거란 관측이 나온다.
부동산원 조사 기준 올 3월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3292만원이다. 이는 임대차2법 시행 이전인 2020년 3월(4억6070만원)보다 37.6%가량 올랐다. 서울에서 전세를 얻는 세입자라면 2년 전보다 평균 1억8300만원 정도 임대보증금을 올려줘야 하는 셈이다.
다만 전문가들은 8월부터 단기간에 전셋값이 치솟지는 않을 거라고 판단한다. 대신 연말로 갈수록 전셋값이 지속적인 상승세를 나타내면서 월세나 반전세를 택하는 수요가 늘 거란 전망이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이론적으로는 계약갱신청구권 만료 매물에 대해 신규 계약이 늘면서 전세대란이 일어날 가능성이 있지만, 실제 사례를 보면 계약갱신청구권을 사용한 사례가 8월에만 집중돼 있지 않고 임대차2법 도입 후 분산돼 사용됐다"며 "전세대란이 폭발적으로 일어나는 상황은 벌어지기 어렵다"고 설명했다.
이 연구위원은 "다만 매물에 따라 임대가격이 시세를 반영하지 못하고 일시적으로 억눌리면서 이중, 삼중가격 문제는 계속 발생할 것"이라고 말했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "시장에 전세물량이 늘어나는 효과는 분명히 있을 것"이라며 "폭등까지는 아니겠지만 지난 2년 사이 오른 전셋값을 어느 정도 반영한 물건들이 나올 것이어서 전셋값 상승은 자명한 사실"이라고 진단했다.
그러면서 "하반기에도 전세의 월세화가 가속화될 예정이다. 신규 계약으로 전환되는 물량이 8월부터 연말까지 순차적으로 나올 텐데 그때마다 상승을 거듭한다면 임차인들이 체감하기에는 굉장히 부담스러울 것"이라며 "결국 공급을 충분히 하는 것 외에는 완전히 전세난을 해결하는건 힘들기 때문에 어느 정도 완화하는 수준으로 정부가 계속 개입해야 할 것"이라고 덧붙였다.
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