떴다 하면 수천대 1..'공공임대 분양전환' 조기 분양 매력적

[전문가 현장진단]

수원 광교신도시에서 분양전환을 앞둔 공공임대 아파트 광교21~22단지. (윤관식 기자)

#지난해 결혼한 김성윤 씨는 요즘 매일 한국토지주택공사(LH) 청약센터를 들여다본다. 수도권 내 공공임대 분양전환 아파트 분양이 있는지 확인해보기 위함이다. 김 씨가 공공임대 분양전환을 주목하는 이유가 있다. 해당 아파트에 한 번 살아보고 주택 매수를 결정할 수 있다는 장점 때문이다. 김 씨는 “공공임대 분양전환 아파트는 시세보다 저렴하게 분양하고 또 임대료 역시 비교적 주변 시세 대비 싼 편”이라며 “몇 년 후 부동산 경기에 따라 매수 여부를 결정할 수 있다는 점도 매력적”이라고 말한다.

공공임대 분양전환 아파트 인기가 심상찮다. ‘내집마련’을 꿈꾸는 실수요자가 대거 몰리면서 역대급 경쟁률을 보이고 있다.

공공임대 분양전환 주택은 무주택 서민에게 일정 기간 저렴한 가격에 임대하고 나중에 분양전환 기회를 최우선으로 줘 내집마련의 기회를 마련해주자는 취지로 도입된 제도다. 분양전환 가격은 감정평가액을 초과하지 않는 범주에서 결정할 수 있도록 돼 있다. 이른바 ‘후분양’ 성격이 강하다.

분양전환이 가능한 임대 아파트는 LH 등을 통해 공급되는 공공임대와 민간건설업체에서 공급하는 민간임대로 나뉜다. 최근 화제를 모은 단지는 모두 공공임대 분양전환 아파트다. 적게는 수십 대 1에서 많게는 수천 대 1의 경쟁률을 보인 단지도 있다. 분양전환 후 시세차익에 대한 기대감과 함께 높아진 집값 영향으로 공공임대로 눈을 돌리는 수요자가 늘어난 결과로 풀이된다.

▶광교·파주 등 공공임대 분양전환

▷10가구 미만 모집에 수천 명 몰려

한국토지주택공사 청약센터에 따르면 지난 4월 25일 당첨자 발표를 마친 파주 운정3지구 파밀리에(A30블록)에 총 4789명이 지원 해 681 대 1의 경쟁률을 기록했다.

파밀리에는 10년 공공임대 아파트로 2021년 10월 입주가 이뤄진 신축 단지다. 이번 예비 입주자 모집은 기존 당첨자의 계약 해지 등으로 7가구 공실이 발생하면서 이뤄졌다.

유형별로 보면 59A형은 2가구 모집에 1635명이 신청했다. 경쟁률은 817.5 대 1. 84A형은 2가구 모집에 1741명이 몰려 870.5 대 1의 경쟁률을 기록했다. LH는 추가 공가 발생 가능성에 따라 총 85가구의 예비 입주자를 선정했는데, 예비 입주자 경쟁률은 무려 56.3 대 1. 웬만한 수도권 아파트 분양보다 높은 경쟁률이다.

10년 공공임대 아파트는 의무 임대 기간이 종료된 후 분양전환이 이뤄지면 소유권을 이전받을 수 있다. 파밀리에의 경우 최초 입주일이 2021년 10월로 2031년 말께 분양전환이 이뤄질 예정이다.

당첨자들은 몇 년 동안 안정적으로 거주한 후 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 받는다. 수도권광역급행철도(GTX)-A 운정역 역세권(직선거리 약 1㎞)이라는 입지, 청약저축 가입 여부와 소득·자산 기준과 관계없이 수도권 거주 무주택자라면 누구나 신청 가능했던 점도 인기 요인으로 분석된다.

같은 날 당첨자를 발표한 수원 광교신도시 내 10년 공공임대 아파트 역시 높은 경쟁률을 기록했다. 광교호반마을 21·22단지, 광교마을 40단지, 광교센트럴타운 60단지 등 총 4개 단지에서 8가구가 공실이 발생함에 따라 입주자를 모집했다. 그 결과 총 5128명이 신청했다. 광교는 일반 공공분양과 같이 청약저축 총액 순으로 당첨자를 선정하는 방식이었음에도 641 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 광교마을 40단지의 경우 74A형 1가구 모집에 1063명이 몰리기도 했다. 이 단지들은 2013년부터 입주를 시작해 분양전환 예정일이 2024년 2~5월로 머지않았다는 점에서 실수요자 관심을 끌었다.

특히 60단지는 분양전환 예정일이 2024년 2월로 가장 빠른 만큼 많은 신청자가 몰렸다. 이 단지의 공실은 2곳에 불과한데도 총 2820명이 신청해, 무려 1410 대 1의 경쟁률을 기록했다. 접수를 받은 호실 전용면적이 모두 74~84㎡에 달해 넉넉하다는 점도 매력 요인이었다.

최근 수도권에서 모집하는 공공임대 분양전환 아파트마다 입주자 모집만 하면 수천 명이 몰리고 있다. 4월 5일 발표한 경기도 시흥시 10년 공공임대주택 9개 단지 예비 입주자 모집에 총 7518명이 신청해 46.1 대 1의 경쟁률을 기록했다.

이번에 모집한 단지는 목감·배곧·은계·장현지구 내 총 9곳. 2016년 7월에서 2019년 11월 사이 입주한 아파트다. 기존 입주자들이 신규 주택을 구매하거나 임대차계약을 갱신하지 않으면서 공실이 발생함에 따라 신규 입주자 모집이 진행됐다.

가장 경쟁률이 높았던 단지는 시흥 장현 네이쳐뷰아파트다. 전용면적 84㎡는 5가구 공실에 950명이 몰렸다. 경기도 광명·부천, 서울 구로구와 인접해 서울 접근성이 좋은 은계지구 네이쳐포레는 74㎡(공실 44가구)에 1489명이 지원했다.

▶공공임대 분양전환 인기 이유는

▷세금 부담 없고 금융비용 적어

공공임대 분양전환 아파트가 갖고 있는 매력은 무엇일까.

먼저 가격 경쟁력이다. 주변 시세보다 낮은 보증금과 월세로 임대료 상승에 대한 걱정 없이 일정 기간 임대로 거주할 수 있다.

매년 임대료 상승폭도 법적 규제를 받아 부담이 덜하다. 입주 때 보증금만 내는 만큼 초기 자금 부담이 적다는 장점과 함께 세금 부담이 적다는 장점도 빼놓을 수 없다. 임대 기간 동안 취득·등록세는 물론 재산세가 부과되지 않아 세 부담을 낮출 수 있다.

무엇보다 당첨자들이 우선적으로 분양전환을 받을 수 있다는 점이 매력적이다. 일정 기간이 지나면 당첨된 아파트를 주변 분양가보다 싼 가격에 분양받을 수 있다. 10년 공공임대 아파트는 최초 입주 모집 시점에서 10년이 지나면 분양전환이 가능하다. 하지만 최근에는 굳이 10년을 기다리지 않아도 절반인 5년만 채우면 조기 분양을 진행하는 단지도 많다.

앞서 추가적으로 입주자를 모집한 시흥 목감지구 포레하임(2016년 7월 입주)은 10년 공공임대 아파트지만 5년이 지난 지난해 10월 조기 분양전환이 이뤄졌다. 부동산 경기 침체 시에는 분양을 받지 않을 수도 있어 주택 가격 하락 위험으로부터 자유롭다. 부동산 가격이 오르더라도 주변 시세 80~90% 수준으로 분양가가 결정되기 때문에 부담이 덜하다.

여러 장점 때문에 수도권 내 공공임대 분양전환 아파트 분양전환율은 매우 높은 편이다. 지난해 분양전환한 LH 판교 10년 공공임대 분양전환 아파트 분양전환율은 무려 90% 중후반대에 이른다. 사실상 거의 대부분 가구가 분양전환을 선택한 셈이다. 원마을 12단지는 100%, 산운마을 11·12단지, 백현마을 8단지는 각각 99%가 분양전환을 받은 것으로 전해진다. 사실 이곳 입주민들은 그동안 “분양전환가가 비싸다”며 반발해왔다. 하지만 해당 단지 실거래 가격이 계속 오르면서 대다수가 분양전환을 택했다.

분양전환 임대 아파트를 고를 때 고려해야 할 부분은 바로 분양전환 방식이다. 5년 임대 분양전환 아파트의 경우 건설원가와 감정평가금액의 산술평균 가액으로 분양 가격이 산정된다. 10년 후 분양전환 아파트 역시 중소형(전용면적 85㎡ 이하)의 경우 감정 가격 이하로 분양전환 가격이 결정돼 통상 인근 아파트 시세에 비해 80~90% 수준에 결정된다.

업계 한 관계자는 “최근 아파트 가격이 많이 오르면서 수도권 내 공공임대 분양전환 아파트 대부분은 분양전환을 받는 것이 무조건 이득이라는 인식이 깔려 있다”면서도 “분양전환 임대 아파트 역시 입지나 브랜드, 공급 형태, 분양전환 방식 등에 따라 선호도가 다른 만큼 자신에게 적합한 곳을 골라야 한다”고 조언했다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2158호 (2022.05.11~2022.05.17일자) 기사입니다]

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