생활형 숙박시설 인기 언제까지 갈까? 오피스텔보다 낫다 vs 규제로 매력 급감
서울 지하철 9호선과 공항철도 환승역인 마곡나루역. 마곡나루역 5번 출구로 나오면 커다란 펜스가 눈에 들어온다. 분양 당시 화제가 됐던 ‘마곡 롯데캐슬르웨스트’ 공사 현장이다. 지난해 8월 분양한 생활숙박시설로 총 876실 모집에 약 58만명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 657 대 1, 최고 경쟁률은 6049 대 1이다. 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 전매 제한이 없다는 점 때문에 많은 사람이 몰렸다.
지난 1~2년간 주택이나 오피스텔 규제가 강화되고 유동자금이 늘어나면서 반사이익을 본 부동산 상품이 있다. 바로 ‘생활숙박시설’이다.
생활숙박시설이란 취사와 세탁이 가능한 중장기 또는 단기 숙박시설을 말한다. 일반적으로 말하는 ‘서비스드 레지던스’가 생활숙박시설이다.
하지만 최근 들어 생활숙박시설 인기가 주춤하고 있다. 관련 규제가 조금씩 강화되고 있기 때문이다. 많은 부동산 투자자의 관심을 모았던 생활숙박시설 인기가 과연 지속될 수 있을까.
▷‘건축법’ 적용받아 규제 자유로워
1990년대 후반 외환위기 후 한국에 다국적 기업이 급증했다. 자연스럽게 외국인 장기 투숙을 위한 숙박시설이 등장했다. 바로 레지던스다.
당시 레지던스는 업무용 오피스텔을 숙박시설로 개조한 뒤 영업하는 형태가 대부분이었다.
2012년 기존 관광·일반숙박업에 레지던스가 포함된 생활숙박업 제도를 신설하면서 레지던스 사업이 합법화됐다. 서울 종로구 ‘서머셋 팰리스’와 중구 ‘을지로 코업레지던스’ 등은 생활숙박업으로 용도 변경을 한 사례다.
생활숙박시설은 호텔 같은 숙박시설에 취사나 세탁시설 등 주거 기능을 갖춘 것이 특징이다. 생활숙박시설은 분양받은 사람의 선택에 따라 주거용 오피스텔처럼 장기 임대 계약을 맺어 월세를 받거나 호텔·콘도처럼 숙박시설로 운용해 수익을 낼 수 있다는 점에서 일부 투자자로부터 관심을 받았다.
요즘 생활숙박시설이 주목받은 데는 또 다른 이유가 있다. 바로 부동산 규제로부터 자유롭다는 점이다. 생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는다. 주택법에 따르면 투기과열지구, 조정대상지역에서 공급되는 거의 모든 주택은 전매가 제한된다. 오피스텔 역시 100실 미만인 경우에 한해 전매가 허용된다. 반면 생활숙박시설은 일반적인 주택 규제에서 벗어나 있다. 청약통장이나 청약 가점과 상관없이 분양받을 수 있으며 분양권 전매가 자유롭다.
생활숙박시설은 여러 측면에서 오피스텔과 비교된다. 2020년 8월 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다. 반면 생활숙박시설은 여전히 주택 수에 포함되지 않는다. 주택으로 간주되지 않다 보니 세금 문제도 큰 걱정이 없다. 종합부동산세나 양도소득세 중과 대상에서 제외된다. 취득세 중과나 보유세 부담이 적다.
생활숙박시설은 내부 구조나 평면은 아파트나 오피스텔과 거의 비슷하지만 법적으로는 주택이 아닌 숙박시설이다. 아파트처럼 개별 등기가 가능하기 때문에 자유롭게 매매 거래가 가능하다. 분양받는 사람은 물론 공급자 입장에서도 매력적인 상품이다. 생활숙박시설이 오피스텔을 대신해 수익형 부동산의 틈새 상품으로 급부상한 이유다.
공급량 역시 급증하고 있다. 국토교통부 통계누리 자료에 따르면 2020년 한 해 동안 전국에서 건축 허가를 받은 생활형 숙박시설 물량은 총 2330건. 2019년 1995건 대비 16.8% 늘었다. 2020년 숙박시설 건축 허가 면적도 전년 같은 기간(276만200㎡)보다 26.3% 늘어난 348만6739㎡로 집계됐다.
▷관련 규제 강화되면서 전망 미지수
이 같은 매력이 알려지면서 지난해 부산 같은 관광지에서 분양한 생활숙박시설은 큰 인기를 끌었다.
지난해 12월 분양한 부산 해운대구 우동 생활숙박시설 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’. 총 238실 모집에 10만8392건이 접수돼 평균 455.4 대 1의 경쟁률을 기록했다. 부산 부산진구 부전동에 들어서는 ‘서면푸르지오시티시그니처’도 408실 분양에 24만명이 몰렸다. 평균 598 대 1, 최고 3781 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 지난해 3월 부산항 북항 재개발 사업지에 조성되는 ‘롯데캐슬드메르’는 평균 356 대 1의 경쟁률을 기록하며 전 타입이 마감됐다. 지난해 6월 전남 여수시에서 분양한 ‘여수웅천골드클래스더마리나’는 평균 271 대 1의 경쟁률을 기록하며 완판(완전 판매)됐다. 이 물건의 일부 타입은 한때 1억원 이상 웃돈이 붙어 거래되기도 했다.
한껏 몸값을 높인 생활숙박시설 인기가 앞으로도 지속될 수 있을까.
전문가 의견은 분분하다. 다만 생활숙박시설 규제가 강화되고 있는 만큼 이전과 같은 인기를 유지하는 것은 쉽지 않다는 것이 중론이다.
이전까지 생활숙박시설은 숙박업뿐 아니라 주거, 전·월세 임대 등 다양한 운영이 가능했다. 특히 관련 기준이 모호한 점을 악용해 적법한 용도 변경 없이 주거용으로 사용하는 경우가 많았다. 정부는 주거용으로 불법 사용하는 사례를 적발하기 위해 단속을 강화하기 시작했다. 지난해 10월 국토교통부는 ‘생활형 숙박시설 불법 전용 방지안’ 후속 조치를 발표했다. 불법 용도 변경에 관한 단속을 강화한다는 것이 핵심이다.
이에 따르면 객실이 30실 이상이거나 영업장 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상인 생활형 숙박시설은 숙박업으로 등록해야 한다. 이미 주택 용도로 사용 중인 시설에 대해 정부는 이행강제금을 부과하겠다고 밝히기도 했다. 다만 2년간 한시적으로 생활숙박시설의 주거용 오피스텔로 용도 변경을 허용했다. 2023년 10월 14일까지는 이미 사용 승인을 받은 생활형 숙박시설의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 완화된 규정을 적용할 수 있다. 바꿔 말하면 2023년 10월 이후에는 생활숙박시설이 갖고 있는 장점이 사라진다는 것을 의미한다. 높아진 분양 가격 또한 부담스럽다. 지난 1~2년간 생활숙박시설이 인기를 끌면서 분양 가격은 계속 오르고 있다. 주택 공급 부족과 부동산 규제 강화, 풍부한 유동성 등의 영향으로 생활숙박시설과 같은 편법·변종 주거 상품이 나오고 있지만 관련 규제가 점점 강화되고 있는 만큼 위험 요소가 적지 않아 투자에 주의해야 한다.
[본 기사는 매경이코노미 제2143호 (2022.01.19~2022.01.25일자) 기사입니다]
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