이재명 용적률 500% 공약..서울 재개발·재건축 활성화될까?

이재명 더불어민주당 대선 후보가 13일 서울 노원구 노해로 더숲에서 열린 노후아파트 관련 정책간담회에 참석해 노원구 재건축 추진위원들의 발언을 청취하고 있다. 국회사진기자단

이재명 더불어민주당 대선후보가 '재건축·재개발 활성화' 정책의 하나로 4종 일반주거지역 신설을 공약했다. 최대 300%인 일반주거지역의 용적률을 500%까지 늘려 재건축·재개발 등의 사업성을 획기적으로 높이겠다는 취지다. 또 인허가 통합심의를 적용해 사업 기간을 단축하겠다는 '신속협의제' 도입과 재건축 안전진단 기준 완화도 공약했다.

이 후보는 지난 13일 이 같은 정책을 발표하면서 "재건축·재개발을 금기시하지 말고 국민의 주거 상향 욕구도 존중해야 한다"고 설명하며 문재인 정부와 선을 긋는 모습을 보였다. 앞서 윤석열 국민의힘 후보도 민간 재건축 단지의 용적률을 500%까지 올리는 공약을 내세웠다.

현행 용도지역제에서 주거지역은 1·2종 전용주거지역, 1·2·3종 일반주거지역, 준주거지역 등으로 분류한다. 용도별로 용적률, 건폐율 등의 차이가 있다. 이 후보는 여기에 4종 주거지역을 추가하겠다는 구상인데, 3종 일반주거지역(최대 300%)보다 용적률을 상향하고, 주거와 상업 용도가 혼재하는 준주거지역(최대 500%)보다 주거 용도를 우선하는 형태다.

이재명 더불어민주당 대선 후보가 13일 오전 부동산 재건축 정책 발표를 앞두고 서울 노원구의 한 빌딩 옥상에 올라 주변 노후 아파트 단지를 살펴보고 있다. 뉴스1

부동산 개발 사업에서 용적률은 곧 '돈'이다. 용적률이 높을수록 한정된 땅에 더 많은 집을 지을 수 있다. 특히 재건축·재개발 등 도심 정비사업의 사업성이 획기적으로 개선된다. 용적률 상향은 규제 일변도 정책으로 막혀 있던 재건축·재개발 사업에 속도를 낼 수 있는 카드로 평가된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "현재 용도지역제가 정착한 2000년대 이후 사회 환경·여건 등이 변화했다고 보면 지금 시점에서 4종 주거지역 신설도 충분히 검토해 볼 수 있다"고 설명했다. 한 건설업계 관계자는 "재건축·재개발 활성화는 결국 공급 확대를 위한 방법인데, 부동산 시장 안정에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다"고 평가했다.

하지만 실현 가능성에는 의문부호가 붙는다. 선거를 앞두고 '선심성' 공약에 그칠 가능성이 크다는 지적도 나온다.

특히 4종 주거지역 신설에 대해서는 현재 주거지역의 최대 용적률을 일부 상향하는 것으로도 정비사업 촉진이 가능하다는 의견이 많다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "여러 가지 용적률 인센티브를 적용할 수도 있는 상황에서 (4종 주거지역의 신설)은 좀 과하다는 생각"이라며 "현재 용도지역제의 틀을 바꿔야 하는 문제인데 과연 그럴 필요가 있을지 의문이다"라고 설명했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원 역시 "용적률 상향을 위해서라면 4종 주거지역 신설보다 준주거지역으로의 상향을 검토하는 것이 오히려 현실적인 얘기일 수 있다"고 지적했다.

국민의힘 윤석열 대선 후보가 13일 오후 서울 강북구 미아동 미아 4-1 주택 재건축 정비구역을 찾아 오세훈 서울시장과 함께 현장 설명을 듣고 있다. 국회사진기자단

지방자치단체와의 협의도 중요하다. 현재 서울시는 조례를 통해 3종 일반주거지역의 법적 용적률 허용치(300%)를 250%로 제한하고 있다. 한 건설사 정비사업 담당자는 "한강변의 경우 법적인 용적률이 낮아 층고 제한을 받는 것이 아니라 미관이나 통경축(조망 공간 확보) 등 때문에 지자체가 용적률을 관리하는 것"이라며 "용적률 때문에 지금까지 재건축·재개발이 침체했던 것은 아니다"고 강조했다. 4종 주거지역 신설로 현재 서울시가 추진 중인 신속통합기획과 모아주택 사업 등에 영향을 미칠 수도 있다. 조합에서 사업성이 더 좋은 방식을 선택할 가능성이 크기 때문이다.

한 건설사 관계자는 "실질적으로 용적률 500%를 적용받을 수 있는 지역은 사업성이 어느 정도 보장되는 곳이라고 볼 수 있는데, 기존에 용적률이 낮은 지역을 올려서 사업성을 높이거나 재건축 초과이익환수제 완화 등을 통해서 재건축을 활성화하는 편이 낫다고 본다"고 말했다.

이 후보는 4종 주거지 신설 계획을 발표하면서 "과도한 개발이익이 발생하는 사업계획은 적절히 공공에 환수해 지역사회에 환원하겠다"고 밝혔다. 공공이 환수한 부분에는 임대아파트를 지을 가능성이 큰데, 현재 살고 있는 주민들이 반발할 가능성도 있다. 현재 강남권 등 서울 주요 지역 정비사업의 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 재건축 초과이익환수제, 공공기여 비율 등의 이익 환수 방식에 대해서는 언급이 없었다. 또 이 후보는 재건축·재개발 사업성에 영향을 미치는 분양가 상한제를 오히려 민간으로 확대하겠다고 했다.

윤석열 후보도 늘어난 용적률의 절반을 기부채납으로 받는 방법을 구상하고 있다. 하지만 윤 후보 측은 분양가상한제 개편과 함께 재건축 초과이익환수제를 손보고, 안전진단 규제를 완화하는 방식으로 정비사업 활성화를 추진하겠다는 입장이다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr