[류태민의 부동산 A to Z] 경매로 넘어간 전셋집, 보증금 돌려받을 수 있을까?

대항력 여부에 반환권리 달라져
경매개시전 전입신고·확정일자·실거주 요건 갖춰야 인정
서울 1.5억, 수도권 1.3억 이하 소액세입자는 최우선 변제

[아시아경제 류태민 기자] 세입자 A씨는 최근 전세로 살던 집이 부동산경매로 넘어갔다는 소식을 들었다. 전세계약이 끝나는 날이 얼마 남지 않은 그는 별도로 전세보증금 반환보증보험을 들지 않은 탓에 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 걱정으로 잠을 이루지 못하고 있다.

최근 집값 하락세 확산으로 ‘깡통 전세’ 우려가 제기되면서 세입자들의 걱정도 깊어지고 있다. 정상적으로 전세금을 받고 나가는 경우와 달리 전셋집이 경매로 넘어간 경우는 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우도 많아서다. 특히 몇 년 전까지만 해도 전세보증금 반환보증보험을 신청하려면 임대인의 동의가 필요한 탓에 가입을 하지 않은 경우가 부지기수다.

전입신고·확정일자·실거주 요건 등 ‘대항력’ 갖춰야

이럴 경우에는 대항력 여부에 따라 전세보증금 반환 권리가 달라진다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리를 말한다. 부동산 경매에서 세입자의 대항력은 전세보증금이 유효함을 인정받는 권리다. 엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 “대항력은 경매개시결정일 이전에 전입신고·확정일자·실거주 등 세 가지 요건을 모두 갖춰야 인정받을 수 있다”며 “살던 집이 경매로 넘어갔다면 대항력부터 확인해야 한다”고 조언했다.

만약 대항력을 갖추지 못할 경우 후순위 일반 채권자로 분류돼 경매 이후 전세보증금을 모두 돌려받지 못하거나 일부만 받을 수 있다는 게 엄 변호사의 설명이다. 이처럼 경매 낙찰대금으로도 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 전세금반환소송을 제기해 전세보증금과 지연이자를 집주인에게 청구할 수 있다. 만약 집주인에게 압류할만한 다른 재산이 남아있지 않을 경우 세입자는 10년간 반환권리를 부여받을 수 있다.

소액세입자는 최우선 변제… 전입신고 빠를수록 순위 높아

만약 전세보증금이 소액인 세입자라면 최우선변제권을 통해 배당 절차에서 돈을 우선적으로 받을 수 있다. 최우선변제권이란 생계가 어려운 소액 전세금의 세입자를 대상으로 낙찰대금에서 전세금 일부를 먼저 지급하는 제도로 서울은 전세금 1억5000만원 이하, 그 외 수도권 지역은 1억3000만원 이하가 기준이다. 최우선 변제액은 서울의 경우 5000만원, 그 외 수도권 지역은 4300만원이다.

해당 건물에 대항력을 갖춘 세입자가 여러 명일 경우에는 전입신고와 확정일자가 빠를수록 순위가 높아진다. 엄 변호사는 “전입신고와 확정일자는 세입자의 권리를 지키기 위해 꼭 필요하다”며 “다만 대항력을 갖춰도 전세금을 완전히 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 되도록 가장 안전한 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이 좋다”라고 조언했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr