가족 간 아파트 저가 거래?..한두푼 아끼려다 세금폭탄

시가 5% 또는 3억원 범위 내에서 거래해야

국세청의 종합부동산세 고지서 발송이 시작된 지난달 22일 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 여의도 일대 아파트./강진형 기자aymsdream@

가파르게 치솟기만 하던 수도권 아파트 시장에서 점차 하락 거래가 늘어나고 있다. 일부 저가 거래는 절세를 위한 가족 또는 특수관계인간 거래로 의심받기도 한다.

다만 손쉽게 저가 거래를 하는 것은 절세를 위한 목적에 전혀 부합하지 않는다. 양도소득세를 줄여보겠다는 목적으로 가족간 부동산 거래로 시가에 비해 지나치게 낮은 가격으로 거래하다간 뒤늦게 세금폭탄을 맞게 된다. 가족 간 거래는 당국의 주요 모니터링 대상이기도 하다.

세법에서는 기본적으로 가족 사이의 부동산 거래는 양도가 아닌 '증여'로 본다. 증여세가 양도소득세보다 많을 경우, 이를 회피하기 위해 매매를 가장해 가족 간 거래에 나서는 경우를 막기 위해서다. 다만 매매계약서, 금융거래내역서 소득증빙서류 등으로 정상적인 매매임을 입증한다면 매매로 인정받을 수 있다.

이 과정에서 적정한 매매가격으로 거래를 하는 것이 중요하다. 가족 간 부동산 거래는 시가의 5% 또는 3억원 중 더 낮은 금액의 범위 내에서 이뤄져야 한다. 이를 어길 시에는 매매가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 부과한다.

가령 시가 15억짜리 아파트를 거래할 경우 14억2500만~15억7500원 내에서 거래가 이뤄져야 한다. 만약 10억원에 매매했다고 신고하면 매매가격은 인정되지 않고 부당한 거래로 간주해 시가 15억원을 기준으로 양도소득세를 부과받게 된다.

또한 가족 간 거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나서도 안 된다. 범위를 벗어날 경우 이득을 취한 사람이 증여세를 더 내야한다. 가령 시가 10억원인 주택은 7억~13억까지가 정상가로 간주된다. 만약 이 주택을 5억원에 매매했어도 세법은 7억원까지를 정상거래로 본다. 2억원에 대해서는 증여세가 부과되는 것이다.

서울시 종합부동산세 고지자 현황

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한편 아파트값 급등에 따른 세 부담이 커지면서 지난해에 이어 올해도 아파트 증여 열풍이 거셌다. 한국부동산원에 따르면 올해 1∼9월 전국의 아파트 증여 건수는 6만354건으로 집계됐다. 2006년 관련 통계 집계 이래 역대 두 번째로 많은 수치다.

다주택자에 대한 최고 양도세율은 지난 6월부터 기존 65%에서 75%로 높아졌다. 지방세까지 포함하면 세율이 무려 82.5%에 달한다. 또 종합부동산세도 다주택자에 대한 세율이 지난해 0.6∼3.2%에서 올해 1.2∼6.0%로 대폭 상승해 부담이 사상 최대로 커진 상태다.

여기에다 정부가 부동산 공시가격 현실화율과 과세표준을 산출하기 위해 공시가격에 곱해주는 공정시장가액비율을 매년 높이는 상황이라, 증여 열풍이 당분간 계속될 것으로 예상된다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr