[류태민의 부동산 A to Z] 생숙→오피스텔 용도변경 하는게 유리할까

오피스텔로 용도변경 2년간 한시적 용도변경 허용
생숙, 주택수 포함 안되지만 주거용 사용시 과태료 위험
임대수익·환금성도 고려해야

[아시아경제 류태민 기자] 정부가 앞으로 2년간 생활형숙박시설(생숙)을 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 건축 기준이 한시적으로 완화하면서 소유주들의 고민이 커지고 있다. 생숙은 주택 수에 포함되지 않는다는 이점을 누리기 위해 용도변경 없이 불법으로 사실상 주택처럼 이용하는 경우가 많았는데, 주무부처인 국토교통부가 계도기간 이후 불법사용에 대한 단속적발을 예고했기 때문이다.

생활형숙박시설은 장기투숙을 위한 숙박시설로 2012년 제도가 도입됐다. 오피스텔과 유사하지만 공중위생관리법상 숙박업 시설에 해당해 주택 용도로 사용할 수 없고, 영업신고를 통해 숙박업 용도로만 활용이 가능하다.

생숙이 최근 청약시장에서 인기를 끌고 있는 것은 주택 수에 포함되지 않아 다주택자에 대한 취득세 및 양도세 중과 대상에서 제외되기 때문이다. 여기에 분양 시 청약통장이 필요 없고, 전매제한 등의 규제가 없다보니 틈새 투자상품으로 치솟았다.

다만 전문가들은 입지와 환경에 따라 오피스텔로 용도변경을 검토할 필요가 있다고 조언한다. 고가의 주택을 여러 채 보유한 경우가 아니라면 세금 부담이 크게 차이난다고 보기 어려워 임대수익과 환금성 등 다른 요소들도 고려할 필요가 있다는 것이다. 송승현 도시와 경제 대표는 “생숙은 위탁사를 통해야만 숙박시설로 운용할 수 있어 임대수익 측면에서 오피스텔보다 불리하다”면서 “휴양지나 관광지역에 위치한 건물이 아니라면 수요층이 다양한 오피스텔로 전환해 임대수익을 노리는 것이 더 낫다”고 조언했다.

청약 시장에서는 인기가 많지만 투자 시장에서는 인기가 높지 않아 추후 자산가치 상승을 통한 차익을 기대하기 어렵다는 점도 문제점으로 꼽힌다. 송 대표는 “규제 풍선효과로 인해 형성된 생숙 프리미엄이 언제든 사라질 수 있으므로 환금성이 높은 오피스텔로 바꿔 불확실성을 낮출 필요가 있다”라고 조언했다.

불법 사용에 따른 위험성에 대한 지적도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “주거용으로 불법 사용할 경우 추후 과태료에 대한 위험성도 높다”면서 “주거용으로 사용하려는 실수요자일수록 세금부담을 감안하더라도 용도변경이 가능할 때 전환하는 게 유리하다”고 조언했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr