재산세 9억, 종부세 11억, 양도세 12억..고가주택 기준 대혼란

정부 양도소득세 비과세 기준 상향
13년만에 고가주택 기준 12억원으로
재산세, 종부세, 양도세 기준 제각각
중도금 대출과 특공은 9억원 그대로

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. 연합뉴스

정부가 양도소득세 비과세 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향하기로 하면서 고가주택 '기준'을 둘러싼 논란이 다시 일고 있다. 부동산 정책을 만들거나 대출이나 세금 부과할 때의 고가주택 기준이 9억~15억원으로 편차가 벌어지면서다. 집값 상승기와 맞물려 정치적 판단에 따라 주먹구구식으로 고가주택 기준이 정해지고 있다는 지적이 나온다.

지난 2일 국회가 양도세 비과세 기준을 높인 소득세법 개정안을 통과시키면서 고가주택 기준 금액은 9억원에서 12억원으로 바뀌었다. 2008년 이후 13년째 유지됐던 고가주택 기준이 상향된 것이다.

기준을 올린 건 집값이 크게 올랐기 때문이다. KB부동산에 따르면 지난 11월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억3729만원을 기록했다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월의 서울 아파트 평균 매매가격(6억708만원)과 비교하면 두 배 이상 올랐다. 집권 4년 6개월 만에 서울에서 거래되는 평균적인 아파트들이 고가주택이 된 것이다.

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급등한 집값에 서울 평균 아파트가 고가주택

고가주택 기준이 현실과 동떨어져 있다는 지적이 잇따랐지만, 전반적인 논의 없이 땜질식 미세 조정이 이어지고 있다. 지난 10월 정부는 최고요율을 적용하는 중개수수료 고가 기준을 9억원에서 15억원으로 올렸다. 그에 앞서 9월에는 종부세 부과 기준을 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향했다. 재산세 감면 기준은 공시가격 9억원으로 정했다. 당초 정부·여당은 6억원 이하 주택에만 감면해주려다가 집값이 급등해 세 부담이 커졌다는 여론을 의식해 이같이 정했다.

이번에 양도세 기준을 시가 12억원으로 올린 것까지 합하면 양도세·종부세·재산세를 모두 다른 금액을 기준으로 내게 됐다. 공시가격 10억원 상당의 아파트의 경우 종부세법에서는 고가주택이 아니라 종부세를 내지 않아도 되지만, 지방세법에서는 고가주택으로 보고 재산세 감면 혜택을 받지 못하는 식이다.

뒤죽박죽 고가주택 기준. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

하지만 금융당국의 경우 중도금 대출과 청약 특별공급은 13년 전에 만들어진 분양가 9억원 기준을 그대로 유지하고 있다. 국토교통부는 2018년 주택공급에 관한 규칙을 개정하면서 투기과열지구에서 9억원이 넘는 주택은 특별공급 대상에서 제외했다. ‘금수저 논란’을 불식시키기 위해서 당시 소득세법상 고가주택 기준을 참고해 만들었다. 하지만 분양가 심사를 받는 서울 강동구 둔촌주공은 분양가격이 3.3㎡당 3700만원이 넘으면 전용 59㎡ 기준으로도 중도금 대출을 받을 수 없고, 특별공급 물량은 없게 된다. 업계에서는 이 기준대로라면 서울 강남권에서는 특공 물량이 더는 나오지 못할 것으로 본다.

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땜질식 조정…그때 그때 다른 고가주택 기준

또 보유한 주택의 공시가격이 9억원을 넘으면 주택연금에도 가입할 수 없다. 1가구 1주택자의 월세는 비과세 대상이지만, 공시가격 9억원을 넘으면 월세 소득에 대한 세금을 내야 한다.

이처럼 고가주택 기준이 난수표처럼 복잡해지면서 통일된 기준을 마련해야 한다는 지적이 잇따른다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “주택가격을 잡기 위한 수단으로 조세정책을 쓰다 보니 결국 정책과 세제가 복잡해지고 예측 가능성이 떨어져서 정책 신뢰도를 떨어뜨리고 있다”며 “공시가격, 실거래가, 시가 등 부동산 관련 정책을 만들 때 쓰는 여러 기준을 단일 기준으로 맞추고 산출방식을 간단하게 만드는 것이 중요하다”고 강조했다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “무엇보다 납세자의 납부 능력을 고려한 세금부과가 중요한데 이슈가 제기될 때마다 정치적 고려에 따라 과표를 조정하고 있다”며 “이런 미세조정이 아니라 부동산세 전반의 개편이 필요하다”고 말했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr