주택 공급 활성화 원한다며 이런 제도 그냥 두면 어쩌나

경제칼럼
'서울시 정비사업 활성화로 집값 상승' 주장은 무리
중앙정부 정비사업 규제 풀고 지자체 자율성 높여야

최근 서울 집값이 오르는 이유를 두고 야당 소속 오세훈 시장의 재개발, 재건축 정책이 촉발했다는 얘기가 나온다. 정비사업이 단기적으로 집값을 올리는 역효과가 있기는 하나 계속해서 방치할 경우 공급 부족으로 더욱 곤란에 처하는 만큼 이런 비판은 과한 것으로 보인다. 서울시장 보궐선거가 있었던 올해 4월부터 10월까지 KB 아파트 매매가격지수 변화를 살펴보면 서울, 경기, 인천, 전국이 각각 8.6%, 14.4%, 18.7%, 10.3% 상승한 것으로 나타난다. 서울이 가장 낮게 올라 오세훈 시장의 재개발, 재건축 활성화 정책으로 서울 집값이 올랐다는 주장은 무리한 해석으로 보인다.

오히려 단기적 상승을 우려한 정부 공급 억제책이 지금의 폭등 상황을 야기한 측면이 더욱 크다. 좋은 입지의 아파트 공급이 막히자 신축 아파트 가격이 폭등했고 빌라와 단독, 연립주택마저 뒤따라 상승했다. 따라서 양호한 입지의 신축 아파트를 공급하는 것이 상승세를 누그러뜨리는 데 중요하다.

특히 2018년 강화된 재건축 안전진단 기준에 따라 공급 불안이 야기됐는데, 이로 인해 재건축 불가 판정도 폭발적으로 늘어났다. 게다가 주택 공급이 아닌 도시 재생에 집중한 故 박원순 전 서울시장은 재개발, 재건축을 지연해 25만2000여가구의 공급 차질을 초래했다.

주택 공급 활성화를 위해서는 수많은 제도적 개선이 필요하다. 재건축 초과이익환수제의 현실적 조정과 안전진단 기준 개선이 필요하고 뉴타운 사업 지정·해제로 공급이 늦어진 점을 감안해 노후도 규정을 조정하는 것도 절실하다.

규정 개선도 중요하지만, 이제는 정비사업을 완전히 다른 시각에서 접근해야 한다. 서울과 지방 사정이 완전히 다름에도 불구하고 중앙정부의 과도한 획일적 규제가 여전한 만큼 지방 분권 시대에 맞게 바꿔야 한다. 지역별 특성에 맞는 재개발, 재건축이 가능하도록 해 중앙에서는 최소한의 가이드라인만 제공하고, 지방에서 자율적으로 추진하도록 해야 한다. 그래야 지역 특성을 고려한 도시 정비 본연의 목적이 달성될 수 있다.

무엇보다 지금과 같은 획일적인 공공 기여가 아닌 다양한 방식이 가능하도록 해야 한다. 규제 완화를 통해 도시 정비가 활발해지면 개발이익 문제가 항상 남는다. 지금은 국가가 임대주택이나 공원, 도로 등의 기부채납으로 거둬가지만, 이제는 그런 방식이 효율적이지 않다. 예를 들어 신혼부부가 많은 지역은 재개발, 재건축을 할 때 획기적 보육시설 도입을 통해 개발이익을 환수할 수 있다. 고령층이 많이 거주하는 지역에는 실버세대를 위한 맞춤형 개발을 하고, 서민들이 많은 곳은 서민 일자리 제공 형태로도 활용할 수 있는 식이다.

이제 중앙정부는 정비사업 안전진단, 노후도 규정 등에 대해 유연성 있는 가이드라인을 정하고, 지방 특성에 맞게 조절할 수 있어야 한다. 지역 당사자와 시민, 전문가, 지자체 등은 어떤 유형이 좋을지 고민하고, 스스로 결정하는 체계를 선행적으로 구축해야 ‘윈윈’할 수 있을 것이다.

[심교언 건국대 부동산학과 교수]

[본 기사는 매경이코노미 제2135호 (2021.11.24~2021.11.30일자) 기사입니다]

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