같은 타팰인데 보유세 1300만원 적다..같은 1주택인데도, 왜

주택 규제의 풍선효과로 오피스텔 거래가 급증하고 가격이 뛰고 있다. 국내 최고가 오피스텔의 하나인 서울 강남구 청담동 피엔폴루스 전용 133㎡가 지난해보다 10억원 오른 34억5000만원에 이달 초 거래됐다.

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[안장원의 부동산 노트] 오피스텔 전성시대

경기도 하남시 위례신도시에 2018년 들어선 오피스텔인 위례지웰푸르지오. 방 3개와 화장실 둘을 갖춘 바닥난방 구조의 주거용이다. 지난 8월 15억2000만원에 거래됐다. 같은 전용면적의 인근 아파트 최고 거래 금액이 지난 9월 14억9000만원이다.

지난해 말까지만 해도 반대였다. 최고 실거래가가 아파트 13억5000만원이었다. 위례지웰푸르지오는 11억원으로 전용 74㎡ 아파트보다 낮았다. 올해 들어 같은 전용면적 아파트가 1억4000만원 오르는 사이 오피스텔이 3배에 달하는 4억2000만원 뛰었다.

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주택난 완화할 구원투수로 등장

오피스텔 전성시대다. 주택시장에서 임대수익형으로 꼽히던 비주류 상품이 주택시장을 파고들며 아파트 대체재로 인기를 끌고 있다. 주택에 집중한 규제의 풍선효과다. 오피스텔이 가진 주거와 비주거의 독특한 양면성에서 주거가 확연해지는 셈이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 들어 이달까지 전국 오피스텔 매매 건수가 5만 건을 넘어섰다. 기존 최대 기록인 지난해 4만8000여 건을 넘어섰다. 역대 최고치다. 주택 거래량이 줄고 있는 서울에선 이달 오피스텔 거래량이 처음으로 아파트를 넘어섰다. 23일까지 600건 정도로 아파트의 2배다.

국민은행에 따르면 연초부터 지난달까지 서울 오피스텔 매매가격이 7.5% 올라 2010년 집계 이후 최고다. 이전 최고 기록은 2018년 6.2%다. 일례로 송파구 신천동 잠실푸르지오월드마크 전용 84㎡가 2019년 10월 7억3500만원에서 지난 4월 10억4000만원으로 3억원가량 상승했다. 1년 반 사이 40% 넘는 상승률이다. 강남구 청담동 피엔폴루스 전용 133㎡도 지난해 6월보다 10억원 정도 오른 34억5000만원에 이달 초 거래됐다.

새로 분양하는 오피스텔도 인기다. 최고 1000대 1이 넘는 경쟁률을 보이며 청약경쟁이 치열하다. 가격이 분양가상한제 등 규제를 받는 아파트보다 비싸고 시세와 비슷해 시세차익을 크게 기대하기 어려운데도 신청자가 몰린다.

크게 늘어나는 오피스텔 공급. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

분양가가 강남 아파트값 못지않은 오피스텔도 잇따르고 있다. 지난 7월 분양한 경기도 고양시 풍동 더샵일산엘로이 전용 247㎡ 펜트하우스(꼭대기 층 고급주택) 최고 분양가가 49억9360만원이었다. 지난달 경기도 과천시 별양동 힐스테이트과천청사역 전용 84㎡ 펜트하우스가 20억원이 넘었다. 이 단지 청약경쟁률이 평균 1398대 1이었다. 일반 전용 84㎡보다 분양가가 6억원가량 비싼 펜트하우스 경쟁률이 2881대 1이었다.

오피스텔은 이명박 정부 때 주택공급 확대 '구원투수'로 임시 선발된 뒤 주택시장 본류에 빠르게 합류하고 있다. 2009년 주거용으로 불편이 없도록 전용 85㎡까지 바닥난방을 허용했다.

오피스텔 공급이 크게 늘면서 수도권 오피스텔 건축허가도 지난해 처음으로 10만실을 넘어섰다. 오피스텔에 사는 가구가 빠르게 늘었다. 지난해 기준으로 수도권 오피스텔 60여만실 중 80%인 48만실이 주거용으로 쓰이고 있다. 서울에서 오피스텔에 사는 일반가구가 2015년 11만여 가구에서 지난해 20여만 가구로 급증했다.

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가격 비슷해도 세금에선 큰 차이

하지만 오피스텔이 사실상 주택으로 쓰여도 법적으로 ‘업무시설’로 분류돼 각종 규제에서 비켜 있다. 신규 아파트 분양시장에서 주택 수에 포함되지 않아 오피스텔 소유자는 무주택자다. 오피스텔을 구입해 살면서 무주택 점수를 높일 수 있다.

분양가 9억원 초과 중도금 대출 금지, 대출한도 40% 등 새 아파트 분양에 적용되는 대출 규제에 해당하지 않는다. 오피스텔 대출 한도가 대개 60~70%다. 취득·보유 세금 부담도 적다. 집을 가지고 있는 사람이 오피스텔을 매입하더라도 다주택자 중과(최고 12%) 취득세 대상이 아니다.

같은 주거용, 서로 다른 기준. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

보유세 또한 같은 몸값의 주택에 비해 훨씬 적다. 지난해 말 같은 31억원대에 거래된 강남구 도곡동 타워팰리스 아파트와 오피스텔의 올해 보유세(재산세+종합부동산세)가 각각 2000만원과 700만원이다.

세금 계산 기준 금액이 다르기 때문이다. 주택은 시세에 현실화율을 적용한 공시가격 기준으로, 오피스텔은 공시지가 토지분과 건축 원가를 반영해 산정하는 건물분을 합친 시가표준액으로 세금을 계산한다. 시가표준액이 공시가격보다 대개 낮고 고가일수록 주택은 현실화율이 올라가면서 차이가 벌어진다. 타워팰리스 거래가격 31억원 아파트의 올해 공시가격이 24억원이고 오피스텔 시가표준액이 15억원 정도다.

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불균형 바로잡을 대책 서둘러야

과세 형평성을 위해 오피스텔 등 비주거용도 주택처럼 공시가격 제도를 도입해야 한다는 요구에 따라 2016년 비주거용 공시제도가 도입됐지만 아직 시행되지 않고 있다.

아파트와 다를 바 없는 오피스텔이라도 우선 시행해야 한다는 주장도 받아들여지지 않고 있다.

오피스텔 사는 가구 5년새 2배 증가. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

정부는 주택공급 확대를 위해 다시 한 번 더 오피스텔에 손을 내밀어 지난 12일 바닥난방 허용 범위를 전용 120㎡로 확대했다. 주로 소형 아파트를 대체하던 오피스텔이 중대형 아파트 수요도 흡수할 전망이다.

지난해 기준으로 이미 서울 일반가구의 5%가 거주하지만 오피스텔은 주택이 아니라는 이유로 주택보급률 계산에서도 제외된다. 주거실태 통계를 왜곡하는 셈이다. 오피스텔에 비중과 역할에 맞먹는 대책이 필요다. 주택과 오피스텔 사이에 지나치게 기울어진 불균형도 보정할 필요가 있다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr