내년 집값 전망 '조정 후 상승'..변수는 대선과 전세시장

[한국경제TV 홍헌표 기자]
<앵커> 내년에도 집값이 상승할 것이다라는게 전문가들의 의견인 것 같습니다. 보다 자세한 내용 부동산부 홍헌표 기자와 이야기 나눠보겠습니다. 최근 집값 상승폭이 줄어들고는 있지만 그래도 내년에는 집값이 오른다고 예상한 전문가들이 조금 더 많은 것 같습니다.

<기자>

간단하게 정리하자면 1분기, 특히 대선 전까지는 관망세가 이어지면서 상승 폭이 축소되거나 약간의 조정을 받을 수 있지만 하반기부터 전세시장이 불안해지면서 올라갈 가능성이 있다는 게 전문가들의 공통된 의견입니다.

당장 연말까지는 대출이 안 나오기 때문에 거래없이 매수자와 매도자간의 눈치보기가 이어지고, 내년 3월 대선까지는 정책변수로 인해 관망세에 들어갈 가능성이 높습니다. 다만 하반기부터 계약갱신청구권 2년이 돌아오면서 전세시장이 불안해져 집값을 밀어올린다는 분석입니다.

<앵커> 전문가들은 그래도 연말이나 내년 1분기까지는 매수자와 매도자간의 눈치싸움이 팽팽할 것이다라고 보기도 했는데, 지금 거시적인 환경만 보면 집값이 떨어질 가능성이 있지 않습니까?

<기자>

지금은 대출규제가 워낙 강력하기 때문에 집을 살 수가 없습니다. 연말까지 은행의 대출 총량규제로 대출이 안 나옵니다.

그리고 집값이 조정을 받고 있다는 신호가 조금씩 나오면서 집을 사려고 했던 사람들이 관망으로 돌아서고 있습니다.

또 금리인상으로 영끌해서 집사는 게 부담스러워진 것도 영향을 미쳤습니다.

다만 지역별로 집값 추이가 조금씩 다른데요, 세종이나 대구 같이 대규모 입주가 일어나고 곳은 집값이 조금씩 하락하고 있습니다. 반대로 수도권, 특히 서울은 수요 대비 공급이 부족하기 때문에 집주인들이 고점보다 떨어진 가격에 팔려고 하지 않습니다. 이 때문에 호가를 올려놓고 버티기에 들어갔고, 매수자들은 시장을 지켜보면서 줄다리기를 하고 있습니다.

결국 수급을 맞추는 것이 근본적인 해결책으로 보입니다.

<앵커> 이번 주에 종합부동산세 고지서가 발송될 예정입니다. 다주택자들은 수천만원의 종부세를 감당하는 게 어려워서 집을 팔기도 할 것 같은데, 다주택자 매물이 시장에 나올 수 있을까요?

<기자>

다주택자들이 정부의 예상보다는 만만치 않게 버티고 있습니다. 전문가의 의견 먼저 들어보시겠습니다.

[우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 : 당초 정책에서 기대했던 것만큼 보유세 강화를 통해서 시장에 매물을 내놓는 것은 일정부분 한계는 있어 보입니다.

다만 주택 보유세 부분은 앞으로도 지속적으로 지금보다는 높게 상승할 가능성이 있기 때문에 각 가정, 주택보유자 입장에서는 설사 버틸여력이 있다 하더라도 현금흐름에 대한 부분을 충분히 고려하실 필요가 있겠습니다.]

다주택자들이 전세보증금을 올리거나 시장에 내놓지 않고 증여를 하는 방법을 택하기도 합니다.

<앵커> 하반기에는 전세시장 불안으로 집값이 오를 수 있다는 이런 의견이 많았습니다.

<기자>

먼저 전문가의 인터뷰를 들어보시겠습니다.

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 : 특히나 계약갱신청구권을 1회 사용한 2년 계약이 끝나는 수요자들이 움직이게 되는 내년 7월을 전후로 해서 수요자들의 이동과 함께 전세부족이 다시 심화되고 전세가격이 급등할 가능성이 있습니다. 이후 4년의 전세가격 조정을 염두해둔 집주인들이 전세가격을 크게 올릴가능성이 있기 때문에 전세가격 급등과 월세화 속도가 빨라지는 영향이 나타날 것으로 보여져서 이러한 전세불안정이 결국에는 집값의 하향안정을 저해하는 요소로 작용할 가능성이 높습니다.]

지금 집값이 오른 거에 비해서 상대적으로 전세가는 덜 올랐습니다. 계약갱신청구권을 사용하면서 보증금 인상이 5%로 제한됐기 때문입니다.

그런데 청구권을 쓴 물건과 새로 계약한 물건들의 전세가격 차이가 상당합니다. 집주인들이 4년치를 한꺼번에 올렸기 때문인데요, 내년 7월말, 8월부터는 계약갱신청구권을 더 못쓰는 세입자들이 주택 매수에 나서거나 아니면 울며겨자먹기 식으로 대출을 받아 전세보증금을 충당하거나 반전세로 전환될 수도 있습니다.

수도권 대규모 공급인 3기 신도시 입주까지는 최소 5~6년이 남아있기 때문에 당분간 전세시장 불안은 어쩔 수 없습니다.

<앵커>전문가들이 가장 큰 변수로 꼽은 것이 대통령 선거입니다. 대선 결과가 집값에 어떻게 작용할까요?

<기자>

어떤 후보가 당선되면 집값이 오르고, 다른 후보가 되면 내린다. 이렇게 단정할 수는 없습니다. 지금 내세운 부동산공약이 실제 정책에 얼마나 반영될 지 알 수 없기 때문입니다.

다만 현재 유력한 두 후보의 정책방향이 상당히 다르기 때문에 실수요자들은 관망하면서 어떻게 행동할 지 준비를 하고 있는 상황입니다. 1주택 갈아타기 수요나 다주택자도 역시 마찬가지입니다. 그래서 대선 전까지는 거래가 없이 지역별, 단지별로 가격이 다르게 움직일 수도 있습니다.

분석을 해본다면 두 후보 모두 250만호 공급을 하겠다고 밝혔습니다. 임기 내에 주요 입지에 입주까지 된다면 부동산 안정에 큰 도움이 될 것 같지만 현실적으로 입주까지 가기는 쉽지 않습니다.

이재명 후보는 부동산 불로소득 타파를 내세우면서 기본주택 100만호와 개발이익환수제, 국토보유세 등을 발표했습니다.

반대로 윤석열 후보는 재개발·재건축 활성화와 종부세 재검토, 양도세 인하 등을 공약으로 내놨습니다.

이재명 후보는 공공과 규제, 윤석열 후보는 민간과 자율이 핵심인데, 주택 거래량 측면에서 큰 차이가 나타날 것으로 보입니다.

<앵커> 가장 고민이 큰 사람은 무주택 실수요자가 아닌가 싶습니다. 이런 실수요자들은 어떤 전략을 갖고 가야할까요?

<기자>

당장 연말까지는 대출이 어렵기 때문에 관망을 할 수 밖에 없습니다. 지역별, 단지별로 하락과 상승에 차이가 있겠지만 단기간에 큰 조정이 오지는 않을 겁니다.

다만 전문가들은 내년 초에 은행 대출이 가능해지면 여력이 되는 실수요자는 그래도 매수하는 것이 좋다고 조언했습니다.

전문가 의견 들어보시겠습니다.

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 : 결국 준비가 되어 있는 무주택자라면 공급이나 정책, 금리나 대출 같은 여러 가지 전반환경들을 신경써야하긴 하지만 그런 것들에 따른 시기조절보다는 본인의 필요성에 따라서 주택마련을 하는 것이 가장 적절한 선택이 되지 않을까 싶습니다.]

반대로 당장 여력이 안되는 데 무리하게 대출 끌어와야하는 경우라면 대선 이후까지는 신중하게 판단해야한다고 조언했습니다.
홍헌표 기자 hphong@wowtv.co.kr