증산4·쌍문 등 4곳 첫 공공주택 예정지구..2023년 사전청약

올해 본 지구지정 될 듯
추정 부담금 논란 여전

노형욱 국토교통부 장관이 지난 6월 서울 은평구 증산4구역을 방문해 도심 공공주택복합사업 후보지를 둘러보고 있다. 뉴스1

서울 은평구 증산4구역·연신내역, 도봉구 쌍문역 동쪽, 강서구 방학역 등 4곳이 도심 공공주택 복합사업의 첫 예정지구로 지정된다. 주택공급을 확대하겠다는 ‘2·4 대책’의 일환이다. 국토교통부는 대책 발표 이후 9개월 만에 선도사업 후보지를 예정지구로 지정했다고 27일 밝혔다. 주민 의견청취, 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 올해 안에 본 지구지정을 한다는 목표다.

국토부는 “지구 지정 후 분양까지 약 2.5년 걸릴 예정이고, 사전청약으로 1년 단축하면 지구지정 후 1.5년 뒤 분양이 가능하다”고 밝혔다. 사업이 차질없이 추진될 경우 2023년에 서울 도심에도 사전청약 물량이 나오게 된다.

이번 예정지구 4곳의 공급 물량은 총 5594가구(주민분 포함)다. 국토부는 2·4 대책 발표 후 여섯 차례에 걸쳐 56곳, 총 7만6000가구 규모의 후보지를 선정했다. 56곳 중 본 지구 지정 요건인 주민 동의 3분의 2 이상을 확보한 곳은 19곳(약 2만6000가구)이다.

국토부는 원주민의 내몰림을 막기 위해 주민 부담금을 대폭 낮췄다고 강조했다. 4곳의 가구별 평균 부담금이 민간 재개발사업보다 30% 이상 낮은, 가구별 평균 8000만~1억3000만원 수준이라고 설명한다. 일반 분양가격을 추정한 결과, 인근 시세의 60% 수준인 3.3㎡당 평균 1931만원∼2257만원으로 분석됐다. 전용 84㎡ 기준으로 추정 분양가가 6억4000만~7억5000만원 선이다.

하지만 정부의 추정 부담금이 너무 낮게 책정됐다는 지적도 있다. 업계 일각에서는 정부가 종전자산 평가액을 높여 추정 부담금을 낮추기 위해 땅값을 현재가가 아닌 2022년 말 기준으로 예측했다는 의혹도 제기한 상태다. 현재 가치를 기준으로 감정평가하는 민간 정비사업과 다른 계산법을 쓴 셈이다. 증산4구역의 경우 2차 주민설명회 때 4112가구 중 3272가구가 74㎡ 이하인 중소형이라는 불만도 나왔다. 정부가 주민 의견을 반영해 중대형 면적을 70% 이상 늘릴 경우 공급 가구 수는 더 줄어들 전망이다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr