대장동 '고수익' 어떻게 가능했나..건설사 배제하고 화천대유 몰아주기

원주민, 수분양자를 울리며 막대한 이익을 챙긴 대장지구 개발 사업. 도시개발 전문가들은 화천대유가 고수익을 올릴 수 있던 배경으로 주거, 상업용지 비율이 높았다는 점을 지적한다. 인근 성남 판교지구는 주거용지와 상업용지가 전체의 29.7%에 그친다. 반면 대장지구는 46.4%로 약 16% 더 높은 수준이다. 주거용지만 따로 비교하면 차이는 더 극명하다. 판교는 26%, 대장동은 약 46%다. 20% 가까이 차이가 난다. 주택을 많이 분양할수록 개발업자는 더 높은 수익을 올릴 수 있다. 타 도시에 비해 주거용지를 극단적으로 높여 개발사 이익을 챙겼다는 분석이다.

또한 ‘화천대유’의 잠재적 경쟁자인 건설사를 배제했다. 투자 금액이 적은 화천대유가 무려 5필지를 출자자 권한으로 수의계약을 맺어 받았을 때 다른 컨소시엄 참가자들은 반발하지 않았다. 이유는 간단하다. 화천대유를 제외한 컨소시엄 사업자 대다수가 ‘은행’이었기 때문이다. 현행 은행법상 은행은 비업무용 부동산 자산을 소유하지 못한다.

통상적으로 개발 컨소시엄에는 건설사가 포함된다. 그러나 대장지구 개발에는 건설사가 참여하지 못했다. 성남도시개발공사가 조건을 낼 때 ‘건설업자’를 원칙적으로 배제한 탓이다.

공사 측은 “사업 시행자와 시공사 간 이해 상충 문제를 해결하기 위해 ‘건설산업기본법’에 따른 건설업자는 제외한다”고 밝혔다. 익명을 요구한 도시개발 전문가는 “이해 상충 문제를 해결하기 위해 건설사를 배제한 것이 결과적으로는 화천대유가 필지 5개를 싹쓸이하는 데 도움이 됐다. 만약 부동산 소유가 가능했던 건설사가 컨소시엄에 들어왔다면 특정 회사에 ‘몰아주기’를 쉽게 하지 못했을 것”이라고 설명했다.

‘화천대유 몰아주기’ 꼴이 됐음에도 불구하고 경기도와 성남시는 ‘건설사를 배제해 높은 수익’을 얻을 수 있었다고 자찬했다. 경기연구원이 성남도시개발공사 업무 담당자 인터뷰, 사업 추진 자료, 관보 등을 토대로 2019년에 작성한 ‘공공개발이익 도민환원제: 대장동 개발 사업의 특징과 시사점’ 보고서를 보면 “건설사가 배제된 금융기관 중심의 PFV(프로젝트금융투자회사)는 낮은 금리로 사업비를 조달할 수 있으며, 경쟁 입찰을 통해 공사비를 낮출 수 있다는 점에서 성공 가능성이 높은 방식”이라고 강조했다. 이어 GTX A노선 사업도 신한은행 컨소시엄이 현대건설 컨소시엄을 눌렀다며 유사한 사례가 존재한다고 덧붙였다. 다만 경기연구원의 주장과 달리 GTX A노선 입찰에 참여한 신한은행 컨소시엄에는 DL이앤씨, 대우건설 등 건설사들이 다수 포함됐다.

[김경민·반진욱 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제2130호 (2021.10.20~2021.10.26일자) 기사입니다]

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