대장동 개발 3개 컨소시엄 "저위험 고수익" 한 목소리

하나銀 컨소 "대기수요 풍부..월등한 이익률 예상"
산업銀 컨소 "수요 충분, 가격 및 분양 경쟁력 높아"
메리츠 컨소 "강남권 수요 대체지..가격 상승 기대"

경기 성남시 대장동 개발사업 공모에 참여했던 하나은행·산업은행·메리츠종합금융증권 등 금융기관 컨소시엄 3곳 모두가 “사업성이 좋고 리스크가 낮다”며 높은 수익률을 전망했다는 지적이 제기됐다.

하나은행 컨소시엄 제출 자료 일부 / 박수영 의원실 제공.

◇"대장동, 사업성 좋고 리스크 낮다" = 국회 정무위원회 소속 박수영 국민의힘 의원실이 3개 컨소시엄에서 성남도시개발공사에 제출한 ‘사업계획서’를 분석한 결과에 따르면, 3곳은 사업성 분석과 리스크 관리 계획 등을 통해 입지조건이 좋고 수요가 높아 사업성이 좋고 리스크를 낮다고 평가했다.

공모에 선정된 하나은행 측은 ”신규 공급에 대한 대기수요가 풍부하다“며 ”기존 성공적인 사업사례 대비 월등한 수준의 이익률을 예상“한다고 분석했다.

산업은행 측은 ”사업지의 우수한 입지여건 등을 고려해 볼 때, 용지에 대한 수요는 충분할 것으로 판단“되고, ”상업용지 및 공공용지의 경우 타 택지개발지구와 같이 분양이 양호할 것으로 예상된다“고 적었다.

메리츠 측 역시 ”신규수요, 대체수요, 투자수요로 임대가 용이하고 매매가격이 상승할 것으로 기대“한다며 ”강남권 수요를 흡수할 수 있는 대체지로서 부각 가능“하다고 평가했다.

산업은행 컨소시엄 제출 자료 일부 / 박수영 의원실 제공.

◇"토지보상·인허가 리스크, 성남도시개발공사 통해 최소화" = 컨소시엄들이 높은 수익성과 낮은 리스크를 예상할 수 있었던 요인 중 하나는 인허가리스크를 성남도시개발공사가 지원하기 때문인 것으로 나타났다.

하나은행 측은 사업리스크 분석 및 관리방안에 인허가 관련 위험의 대책으로 ”성남도시개발공사에서 인허가 업무를 지원“한다며, 공공기관인 성남도개공이 인허가 관련 대관업무를 지원하고 토지보상업무 대행 및 계약체결을 추진”한다고 계획했다.

산업은행 측도 사업의 특성을 “성남도개공에서 토지보상 대행 및 관련 인허가 업무지원을 통해 인허가 리스크 최소화 가능”이라고 평가하며, “인허가리스크와 토지보상리스크의 적극적 분담주체는 공공출자자”라고 명시했다.

메리츠 측 역시 사업추진 주체별 역할을 통해 성남 도개공이 “토지 보상 대행 및 관련 인허가 업무를 지원(기반시설 조성 및 설치, 개발계획변경, 지구단위계획 등)”한다고 적었다.

메리츠종합금융증권 컨소시엄 제출 자료 일부 / 박수영 의원실 제공.

◇사업비 대비 수익률 15% 이상으로 높아 = 컨소시엄이 예상한 사업성 분석에 따른 수익률도 매우 높은 것으로 나타났다.

사업비 대비 수익률은 하나은행 측이 24.3%로 가장 높았고 산업은행 측은 18.74%를 예상했다. 메리츠 측은 예상하지 않았지만 약 15%일 것으로 추정된다. 건설업계에서 사업비 대비 수익률이 15% 이상이면 적당한 수익이 날 것으로 예상하는 것에 비추어 볼 때, 하나은행 측이 제시한 24.3%는 매우 높은 수치이다.

매출액 대비 수익률은 하나은행 측이 19.5%로 역시 가장 높았고, 산업은행 측 15.86%, 메리츠 측 11.3%순이었다.

2011년 이재명 당시 성남시장이 제출한 '성남시 도시개발공사 설립 의견 청취안'에는 “대장동 도시개발에서 순이익 3,137억 300만 원이 예상되며 투자 대비 수익률은 29.2%”라는 내용이 담겨있다.

박 의원은 “통상 도시개발 사업에서 3대 리스크로 토지보상 리스크, 인허가 리스크, 분양 리스크를 꼽는다"면서 "사업계획서들을 보면 토지보상과 각종 인허가는 성남도시개발공사가 지원·분담한다고 명시돼 있고 사업성도 아주 좋은 것으로 평가했다”고 지적했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr