서울 신축빌라 전세 조심하세요..4건중 1건은 '깡통전세'

임대보증금이 매매가를 넘거나 육박하는 이른바 '깡통전세'가 늘고 있다. 서울시내 빌라촌. 뉴스1

서울 주택시장에 '깡통전세'주의보가 내려졌다. 임대보증금이 집값을 넘어서거나 육박해 보증금을 떼일 가능성이 있는 경우가 늘어나고 있다.

30일 국회 국토교통위원회 강준현 의원(더불어민주당)이 국토교통부로부터 제출받은 서울의 주택매매 자금조달계획서 제출현황(2020년 1월~2021년 7월31일)에 따르면 올해 1월부터 7월 말까지 8만4130건의 자금조달계획서가 제출됐다. 투기과열지구로 지정된 서울은 주택거래 시 자금조달계획서를 빠짐없이 제출해야 한다.

이 가운데 43.5%인 3만6555건은 기존 세입자의 임대보증금을 승계한 거래로 이른바 '갭투자'였다. 이 비율은 2018년 38.9%, 2019년 36.4%, 2020년 35.6% 등 30%대였지만, 올해 들어 40%대를 넘어섰다.

갭투자 3만6555건 가운데 12.4%인 4582건은 임대보증금이 매매가를 초과한 '깡통전세'인 것으로 나타났다. 보통 거래금액의 70% 이상이 임대보증금인 경우 '깡통전세' 위험이 높은 것으로 분류한다. 이런 거래도 전체 갭투자의 48%인 1만7539건으로 조사됐다.

실제 신축 빌라(다세대·연립주택)를 중심으로 이런 '깡통전세'가 속출하고 있다. 부동산 플랫폼 '다방'을 운영하는 스테이션3에 따르면 올해 지어진 신축 빌라의 상반기 전세 거래 2752건을 조사한 결과, 전체 중 26.9%(739건)가 전세가율 90%를 웃돈 것으로 집계됐다. 전셋값이 매매가와 같거나 더 높은 경우도 19.8%(544건)에 달했다.

이런 '깡통전세' 문제는 전국적으로도 심각한 상황이다. 올해 전국의 자금조달계획서를 제출한 주택 거래의 27.9%가 갭투자로 이뤄졌는데, 이 중 임대보증금이 거래금액의 70%를 넘는 경우는 52%였다. 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 임대보증금과 대출만으로 집을 매입한 경우도 전국적으로 1만4525건(9.4%)이었다.

강준현 의원은 "집값의 10~20%만으로 주택을 매매한 갭 투자자들은 집값이 내려가면 당장 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 그대로 빚으로 남게 되고, 이는 곧 무주택자인 세입자의 피해를 불러올 수 있다"며 "충분한 주택공급을 통해 수요자들의 불안감을 해소하고 무주택자들의 주거안정에 완벽히 해야 한다"고 강조했다.

한편 실제 '깡통주택' 피해 사례도 속출하고 있다. 30일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당)이 대법원으로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 2017년부터 올해 7월까지 주택이 경매로 넘겨져 세입자가 보증금을 반환받지 못한 사례는 1만2745건으로, 금액으로는 4614억3409만원으로 집계됐다.

임차보증금 미수 발생 금액은 2019년 이후 상승세로 돌아서면서 세입자 피해 우려가 커지고 있다. 박상혁 의원은 "매년 보증금을 돌려받지 못하는 세입자의 피해가 늘고 있다"며 "등록임대주택뿐만 아니라 일반적인 임대주택에 대해서도 전세보증보험 가입을 활성화해야 한다"고 말했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr