공공개발인데 최고분양가..화천대유 또 1500억 떼돈 번다

대장동 개발 사업 특혜 의혹을 받고 있는 자산관리회사 화천대유 사무실 입구 모습.뉴시스

대장동 프로젝트의 최대 수혜자로 지목되고 있는 화천대유가 이번에는 성남시 최고분양가 신기록을 세우고 최소 1500억원을 더 벌게 된다. 기존에 알려진 수천억원대의 아파트 시행수익 및 배당수익과는 별개다.

현 정부가 집값을 안정시키기 위해 분양가상한제 등 고분양가 규제정책을 펴고 있는데 공공개발이라고 하는 대장동 프로젝트에서 사상 최고분양가 신기록이 나왔고, '시행사'인 화천대유는 또다시 '떼돈'을 버는 상황이다.

최근 SK에코플랜트(옛 SK건설)는 경기 성남시 대장동 도시개발사업구역 내 연립주택용지(B1)에 '판교 SK뷰 테라스'라는 이름의 도시형생활주택을 분양했다. 이 용지는 화천대유가 수의계약 형태로 대장동 프로젝트 사업자인 '성남의뜰'로 부터 받은 5개 부지 중 하나다.

대장도시개발구역 내 연립주택용지에 들어서는 '판교 SK뷰 테라스'도시형생활주택 조감도.SK에코플랜트

판교 SK뷰 테라스는 오는 29일부터 당첨자 계약을 받을 예정인데, 청약 당시 292가구 모집에 9만2491명이 몰려 주택형에 따라 최고 2311대1이라는 높은 청약경쟁률을 기록했기 때문에 '완판'이 될 것으로 보인다.

이 단지는 통상 34평형이라 불리는 전용면적 84㎡ 위주(240가구)로 조성됐는데 최고 분양가가 13억원(평당 3800만원)이고, 평균 분양가도 평당 3600만원선으로 성남시 주택분양 역사상 사상최고가다.

현 정부가 주택시장 과열을 막기 위해 2019년 8월 민간사업지라도 투기과열지구이면 분양가상한제를 적용하기로 했고, 성남시도 분양가상한제 적용 지역에 포함됐다. 하지만 판교 SK뷰 테라스는 분양가상한제가 배제되는 도시형생활주택 형태로 지었기 때문에 분양가 규제를 받지 않았다.

대장동 도시개발사업 구역은 성남도시개발공사가 지분의 절반 이상을 가진 '성남의뜰'이란 특수목적금융투자회사(PFV)가 사업자로 선정돼 진행했고, 공기업 참여로 공공성이 높다는 이유로 '토지수용권'이 발동됐다. 통상 토지수용권이 발동돼 조성된 토지는 공공택지이기 때문에 분양가상한제가 적용되는데, 대장동은 사업자인 성남의뜰이 민간회사란 이유로 2018년 말 일반 아파트 분양 당시 분양가상한제를 피했다. 당시에는 공공택지에만 분양가상한제가 적용됐고, 민간개발단지에까지 분양가상한제가 적용된 건 2019년 8월 이후다.

성남시 대장동 개발 참여 ‘화천대유’ 당기손익 추이 그래픽 이미지. [자료제공=금융감독원 전자공시시스템]

건설업계에서는 화천대유가 이 도시형생활주택 분양만으로도 최소 1500억원 이상의 수익을 올릴 것으로 추정한다. 각종 기반시설 비용 등을 포함한 토지비용이 평당 1000만원이고 테라스하우스 건축비가 평당 600만~700만원인데 설계비용 등 부대비용을 합해 넉넉잡아 평당 2000만원이 '원가'라고 본다. 지난해 인근 성남 고등지구에서 분양가상한제를 적용해 분양한 아파트의 분양가가 평당 1800만원선이었다.

익명을 요구한 모 대형건설회사 임원은 "공공개발이라는 명분으로 수많은 원주민의 땅을 강제로 수용해 조성한 부지라면 가구수를 늘리고 평수를 줄이는 방법으로 '분양가상한제 적용 단지'를 만드는 게 '공익'을 위한 것일 텐데, 대장동 프로젝트에서는 '공익'적인 면을 전혀 찾아볼 수 없다"고 말했다. 도시형생활주택이라도 분양가구수가 300가구를 넘어서면 분양가상한제가 적용되는데, 판교 SK뷰 테라스는 292가구다.

함종선 기자 ham.jongsun@joongang.co.kr