공시가 1억 미만 아파트 '인기만점'.. 투자 수요 몰리는 이유는?

[아시아경제 류태민 기자] 부동산 매매·경매시장에서 공시가격 1억원 미만의 저가 아파트의 인기가 치솟고 있다. 수도권 외곽은 물론 최근 충남·충북·전북·강원 등 지방 아파트 매매·경매에서도 수요자가 몰리면서 연이은 신고가를 하는 등 경쟁이 과열되는 양상이다. 특히 정부가 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 과세를 강화하면서 상대적으로 법인을 통한 우회 매매·낙찰 등 규제의 빈틈을 노린 투자도 잇따르고 있다.

19일 한국부동산원에 따르면 경기도 오산·안성시·화성 지역 아파트값이 일주일에 1%가까이 오르는 등 상승세가 두드러지고 있다. 이 3개 지역은 9월 둘째 주 아파트값 상승률이 시군구 기준으로 전국에서 가장 높았다.

9월 둘째 주 오산 지역 아파트값 상승률은 0.84%였다. 안성은 0.83%, 화성 0.82%였다. 전주에도 화성의 상승률은 0.82%에 달해 상승 폭이 가장 컸고, 오산과 안성은 각각 0.76% 오르는 등 급등세를 이어가고 있다.

매매시장이 활기를 띠며 법원경매에도 수요자들이 몰리고 있다.법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난 6월 3일 경기 동두천시 지행동의 송내주공 2단지 아파트 52㎡ 매물은 경매가 시작되자마자 64명이 몰렸다. 감정평가가 지난해 8월 이뤄져 1억4300만원으로 시세보다 저렴한데다 공시가격이 1억원 미만인 단지인 탓에 수요가 몰린 것이다. 이 매물은 낙찰가율 152%에 달하는 2억1738만원에 낙찰됐다. 마찬가지로 낙찰자는 법인으로 조사됐다.

낙찰가율이란 감정가 대비 낙찰가 비율이다. 감정가 1억원 짜리 아파트에 낙찰가율 152%라면 1억5200만원에 낙찰됐다는 의미다.

최근에는 1억원 미만 단지가 많은 전북 익산·군산과 강원 원주·강릉 일대에서도 응찰자가 두자릿수를 넘기는 현상이 속출하고 있다. 전북 익산시 마동 2단지 52㎡는 지난달 2일 23명이 응찰에 몰리며 감정가(6500만원)의 1.5배에 달하는 1억200만원에 낙찰됐다. 강원 강릉시 입암동 주공6단지 59㎡도 응찰자 20명 낙찰가율 126%를 기록했다. 두 단지 모두 준공 30년을 넘긴 단지다.

다주택자에 대한 정부의 겹겹 규제가 오히려 법인의 투기성 거래의 빈틈을 만들어줬다는게 전문가들의 지적이다. 올해 6월 1일부터 개인이 1년 미만 보유한 주택을 매매할 경우 양도세율은 70%로 강화됐지만 법인의 경우 기본세율(10∼25%)에 20%포인트를 추가해 최고 45%만 내면 된다. 예를 들어 양도차익이 1억원이라면 개인이 내야하는 양도세는 7000만원이지만, 법인은 최대 4500만원만 내면 되는 것이다. 개인이 부과하는 세율이 워낙 높다 보니 법인의 세율이 상대적으로 낮게 보이는 것이다.

취득세도 마찬가지다. 법인의 취득세율은 주택 수와 관계없이 12%지만 수도권과밀억제권역(서울 전 지역, 인천·경기 일부지역) 밖에 사무실을 둔 법인이 공시가 1억원 미만 주택을 매수할 경우 취득세율은 1.1%로 낮아진다.

지방에서도 경쟁이 과열되면서 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “매매시장보다 저렴하다는 인식으로 수요가 경매시장으로 몰리는 경향이 있다”면서 “다만 경쟁 과열로 낙찰가가 너무 높아지면 ‘승자의 저주’가 발생할 우려도 있으니 유의해야 한다”고 지적했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “단기차익을 노린 투기가 늘면 일대 집값이 급격히 올라 지역 주민들에게 피해가 돌아갈 수 있다”고 말했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr