아파트보다 비싸진 오피스텔·도생..규제의 역설

분양가상한제로 인한 아파트-非아파트 가격 역전 속출

지난 15일 오후 인천시 연수구 동춘동 청량산에서 바라본 동춘동과 송도국제도시에 고층 아파트 건물들이 우뚝 서 있다. ＜사진=연합뉴스＞

아파트값 고공행진이 끝을 모르고 이어지는 가운데 아파트에 대한 규제가 강화되면서 오피스텔·도시형생활주택 등 아파트 대체재의 가격이 아파트를 앞지르는 기현상이 나타나고 있다.

18일 부동산업계에 따르면 올들어 같은 단지에서 분양하는 아파트와 오피스텔 가격이 역전되는 사례가 잇따르고 있다. 지난 5∼6월 분양한 경기 화성시 동탄2신도시 '동탄역 디에트르 퍼스티지'는 오피스텔 분양가가 전용면적 84㎡ 기준 9억1660만 원으로, 같은 단지 아파트의 동일 면적(4억4034만∼4억8867만 원)의 2배 수준에 달했다.

지난 1월 분양한 경기 성남시 '판교밸리자이' 역시 전용 84㎡ 기준 오피스텔 가격(9억3500만∼10억7300만 원)이 아파트(7억7000만∼8억5600만 원)보다 높았다. 아파트는 분양가상한제가 적용되지만 비주택인 오피스텔은 이 제도를 적용받지 않아 시세대로 분양가를 정할 수 있어 발생한 현상이다.

오피스텔은 만 19세 이상이면 청약통장, 거주지 제한, 주택 소유 여부에 관계없이 청약할 수 있다. 또 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)도 분양가의 최대 70%에 달해 상대적으로 진입 장벽이 낮다. 오피스텔 분양권은 취득세와 양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않는다. 분양권 처분시 양도소득세율도 기본세율(6~45%, 2년 이상 보유조건)이 적용된다.

오피스텔 청약 경쟁률도 과열양상을 보이고 있다.

부동산 전문리서치 업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 바탕으로 올해 전국에서 분양한 오피스텔 청약 경쟁률(청약 접수일 기준)을 집계한 결과, 2만1594실 모집에 26만3969명이 접수하며 12.22대 1의 경쟁률을 기록한 것으로 나타났다. 이는 2019년 3.11대 1(1만2697실 모집, 3만9481건 접수)보다는 약 4배 가량 높은 수치다.

업계 관계자는 "분양가 상한제 등 규제 영향으로 아파트 공급이 줄고 있는데다, 아파트 청약 문턱이 좀처럼 낮아지지 않은 상태에서 청약 가점이 낮은 이들이 오피스텔로 발길을 돌리는 것"이라고 분석했다.

도시형생활주택도 분양가가 천정부지로 치솟고 있다. 서울 강남권에 공급된 3.3㎡당 분양가 상위 10개 주택 가운데 8개는 도시형생활주택인 것으로 조사됐다.

2009년 이명박 정부 때 처음 도입된 도시형생활주택은 무주택 서민과 1·2인 가구가 저렴한 가격에 거주할 수 있는 소형주택 공급을 확대하기 위해 도입됐다. 아울러 정부는 공급이 신속하게 이루어질 수 있도록 소음방지대책 수립, 건축물 간 이격거리 기준, 주차장 설치 기준 등을 면제하거나 완화했다.

국회 국토교통위원회 소속 소병훈 의원(더불어민주당)에 따르면 2016년 이후 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증서를 발급받은 1809개 사업장의 3.3㎡당 분양가 상위 10곳 중 8곳이 도시형생활주택 사업장이었다. 서울시 서초구 반포동 '더샵 반포 리버파크' 도시형생활주택은 3.3㎡당 7990만원에 달해 가격이 가장 높은 주택에 이름을 올렸다.

도시형생활주택 또한 분양가상한제 적용을 받지 않는다. 주택법은 공공택지나 투기과열지구로 지정된 지역 중 분양가 급등이나 청약 과열 등으로 시장이 불안해질 우려가 있는 지역의 민간택지에서 분양하는 공동주택에 분양가상한제를 적용하도록 규정하고 있지만, 도시형생활주택은 상한제 적용대상에서 제외되고 있다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr