아파트 없어 난린데..非아파트 규제완화, '빛 좋은 개살구'

단기 주택공급 확대 위해 원룸·오피스텔 규제 완화
아파트 수요 흡수 한계, 제도 미비에 따른 풍선효과 우려

정부가 도시형 생활주택과 오피스텔 관련 규제를 완화한다.ⓒ뉴시스

정부가 도시형 생활주택과 오피스텔 관련 규제를 완화한다. 사전청약 확대 및 2·4대책 추진에도 당장 수급불균형을 해결할 수 없단 지적이 잇따르자, 단기간 공급이 가능한 비(非)아파트를 통해 우선 공급효과를 가시화하겠단 복안이다.

국토교통부는 15일 제19차 위클리 주택공급 브리핑을 통해 앞서 9일 진행된 공급기관 간담회에서 제기된 민간업계 건의사항에 대한 조치계획을 밝혔다. 원룸형 도시형 생활주택과 주거용 오피스텔 면적을 넓히고 민간사업자 참여를 유도하기 위한 인센티브 확대 등이 골자다.

앞서 간담회에서 건설업계는 도심 내 주택공급 활성화를 위해 이들 비아파트 규제를 현실화해야 한다고 요구한 바 있다. 노형욱 국토부 장관 역시 "다양한 스타일 및 유형의 주거공간에 대한 수요 증가를 감안할 필요가 있다"며 규제 완화 의지를 내비쳤다.

기존 전용 50㎡ 이하 원룸은 '소형'으로 개편하고 허용면적을 2~3인 가구가 거주할 수 있도록 전용 60㎡까지 확대할 방침이다. 공간구성도 전용 30㎡ 이상인 원룸에 '침실1+거실1' 정도만 가능하던 것을 최대 '침실3+거실1'까지 다양하게 구획할 수 있도록 개선했다. 다만 공간구성 완화 가구는 전체의 1/3으로 제한한다.

오피스텔은 발코니 확장 및 바닥난방 설치기준을 완화한다. 아파트와 동일한 면적임에도 실사용 면적이 작아 3~4인 가구를 수용하는 데 한계가 있다는 지적에 따른 것이다.

그간 전용 85㎡ 이하에서만 가능하던 바닥난방 설치는 해당 평형대 아파트와 유사한 실사용 면적인 전용 120㎡까지 확대한다. 준주택으로 도심 주택공급 핵심 역할을 담당하는 만큼 규제 완화를 통해 수요를 분산시키겠단 구상이다.

시장에선 단지 넓은 평형의 원룸 및 오피스텔을 공급하는 것으로 근본적인 실수요자 주거 불안을 잠재우긴 힘들단 반응이다.ⓒ국토부

정부는 상대적으로 젊은 층, 2~3인가구 선호 주거형태인 데다, 자투리땅을 활용해 단기간 내 공급이 가능한 만큼 이번 규제 완화로 주택 수급 및 전세시장 안정에 일정 부분 기여할 수 있을 것으로 판단하고 있다.

하지만 시장에선 공급 부족 해결방안을 여전히 엉뚱한 곳에서 찾고 있단 지적이 나온다. 단지 넓은 평형의 원룸 및 오피스텔을 공급하는 것으로 근본적인 실수요자 주거 불안을 잠재우긴 힘들단 반응이다.

도심 한가운데 위치한 탓에 당장 주차난과 함께 주민들의 갈등을 부추길 소지가 있다. 대부분 원룸은 단지 규모가 작고 가구 수가 많지 않아 주차장 기준이 가구당 0.6대에 그친다. 정부도 인지하듯 도심 내 자투리땅을 활용해 지을 수 있기 때문에 인접 건물 및 동간 거리가 짧아 일조권과 조망권을 갖추지 못한 주택만 양산할 가능성도 크다.

특히 최근 지어지는 신축 아파트들은 건설사별 특화설계 및 다양한 커뮤니티 시설, 차별화된 주거서비스 등이 제공된다는 점을 감안하면 원룸과 오피스텔이 아파트 수요를 모두 흡수하기도 힘들어 보인다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "충분한 논의 없이 현재 상태에서 도시형 생활주택을 늘리면 주차난을 비롯해 일부 공간구성 완화가구를 제외한 더 작은 평형의 혼재 등으로 쾌적한 정주여건을 갖추겠단 취지에 부합하지 않는다"고 지적했다.

이어 "오피스텔 바닥난방 기준을 전용 120㎡ 수준으로 확대한다면 아파트와 다를 바 없어 분양가상한제 회피처로 떠오를 수 있다"며 "동일면적 아파트 대비 관리비가 더 나오게 돼 실수요자들의 주거비용 부담도 늘어난다"고 덧붙였다.

아파트 대비 규제가 상대적으로 낮아 투기수요의 유입만 부추길 수 있단 전망도 나온다. 현재 원룸 및 오피스텔은 청약통장이 없어도 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있고 재당첨 제한 및 실거주 의무에서도 자유롭다. 분양가상한제 적용도 받지 않는다.

이미 아파트값 급등으로 비아파트로 풍선효과가 지속되는 상황에서 이번 규제 완화가 시장 전반의 가격 상승세에 기름을 부을 수 있단 관측도 나온다. 결국 이번 완화 방안은 일시적인 수급불안 해소 정도의 기대효과를 가져올 거란 평가다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "유동자금만 있다면 청약이 가능하고 당첨 이후 전매제한 및 실거주 규제가 없어 분양시장 투기적 가수요 유입이 우려된다"며 "다주택자의 진입문턱이 높은 대출, 세제, 청약 등 아파트 규제 회피 목적의 풍선효과 부작용이 발행할 수 있어 지속적인 정책 모니터링이 필요하다"고 진단했다.