치솟는 집값에 '非아파트' 규제 완화..시장안정 한계

오피스텔 바닥난방 허용 85㎡→120㎡
3~4인 가구 살 수 있는 30평대 공급↑
원룸형 도시형생활주택 방3개 면적 넓혀
아파트 수요 모두 흡수하긴 어려울 듯
규제완화로 투기 늘어 집값불안 가능성도

정부가 15일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 도시형생활주택과 주거용 오피스텔에 대한 규제를 대폭 완화한 것은 아파트를 중심으로 치솟고 있는 집값을 잡기 위한 고육지책으로 풀이된다. 아파트의 경우 실제 입주까지 긴 시간이 걸리는 만큼 도심내 비(非)아파트 규제를 풀어 단기 수급 불균형을 해소하겠다는 취지다.

하지만 도시형생활주택이나 주거용 오피스텔의 아파트 대체효과가 크지 않다는 점을 고려하면 수요 분산은 제한적이라는 것이 전문가들의 평가다. 일시적 수급불안은 해소할 수 있어도 근본적 해결책이 되긴 힘들다는 것이다. 도시형생활주택과 오피스텔의 경우 아파트에 비해 규제가 약하기 때문에 자칫 투기수요 확대로 부동산 시장이 더욱 불안해질 수 있다는 우려도 나온다.

김영한 국토교통부 주택정책관이 15일 정부세종청사 국토부 기자실에서 위클리 주택공급 브리핑을 하고 있다. (사진제공=국토교통부)

아파트 같은 '오피스텔·도시형생활주택' 나올까

국토교통부가 이날 발표한 '도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안'은 도시형생활주택과 오피스텔에 대한 규제를 풀어 아파트와 유사한 주거여건을 제공하는데 초점이 맞춰져 있다. 도시형생활주택의 경우 서민 1~2인 가구의 주거안정을 위해 이명박 정부 시절인 2009년 5월 도입됐다. 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 등 3종류로 구분된다. 아파트와 달리 분양가상한제를 적용받지 않지만 면적이 좁고 공간구성 제약이 커 아파트에 비해 선호도가 떨어졌다. 특히 원룸형은 50㎡(이하 전용면적) 이하에 침실과 거실 등 2개 공간으로만 지을 수 있어 규제완화 요구가 컸다.

정부는 도시형생활주택 공급을 활성화시키 위해 '원룸형'을 '소형'으로 개편하고 규제를 대폭 완화하기로 했다. 원룸형의 허용면적 상한을 기존 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 확대한다. 현재는 30㎡ 이상인 경우에 한해 침실과 거실 2개의 공간으로만 나눌 수 있는데 앞으로는 침실 3개와 거실 1개 등 4개 공간으로 구획할 수 있게 한다. 이렇게 되면 보다 넓은 주택을 원하는 수요자의 요구를 충족시킬 수 있을 전망이다. 단, 주차장 등 기반시설 과부하를 막기 위해 공간구성 완화 가구는 전체의 3분의 1로 제한하기로 했다.

준주택으로 분류되는 오피스텔은 바닥난방 허용 전용면적을 85㎡에서 120㎡로 확대해 최대 40평형대(아파트 공급면적 기준) 오피스텔을 지을 수 있도록 했다. 오피스텔의 경우 아파트에 비해 실사용 면적이 작기 때문에 85㎡라도 3~4인 가구가 거주하기 어렵다. 때문에 업계에서는 바닥난방이 가능한 면적을 120㎡로 늘려야 한다는 요구가 많았다. 이번 규제 완화로 사실상 전용면적 30평대 주거용 오피스텔도 나올 수 있게된 만큼 아파트와 유사한 오피스텔이 대폭 늘어날 것이란 분석이 나온다.

분양가 규제 완화…지자체 재량권 축소

과도한 규제로 공급 활성화를 저해하고 있다는 지적이 많았던 고분양가관리제도와 분양가상한제도 일부 개선한다. 현재 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 관리지역에서 아파트 분양보증을 심사할 때 비교사업장 분양가와 인근 시세 등을 고려해 분양가 적정성을 심사하는 식으로 분양가를 관리하고 있는데 업계에선 그 기준이 지나치게 엄격하고 불분명해 분양가가 과도하게 낮아진다는 불만이 많았다.

국토부는 인근 지역의 모든 사업장의 평균 시세를 반영해 분양가를 산정하던 것을 단지 규모와 브랜드 등을 감안한 유사 사업장의 시세만 반영하는 것으로 개선하고, 비교사업장 선정 기준도 완화하기로 했다. 분양가가 보다 합리적으로 산정될 수 있게 하겠다는 취지다. 또 현재 분양가 심사 가이드라인만 공개하고 있지만 앞으론 심사 세부기준도 공개한다. 분양가상한제의 경우 지자체마다 분양가 인정 항목이나 심사방식 등이 달라 지자체와 사업주체간 논란이 많았으나 앞으로는 세부 분양가 항목 등을 명확하게 다듬어 지자체의 과도한 재량권을 축소하고 예측 가능성을 높인다.

이외에도 도시형생활주택과 주거용 오피스텔, 다세대, 다가구 등 비아파트의 공급을 활성화하기 위해 내년까지 한시적으로 주택도시기금 융자 한도를 높이고 금리를 인하한다. 특히 주택건설 과정의 지자체 통합심의를 의무화해 공급속도를 끌어올린다. 이 경우 인허가 기간은 평균 9개월에서 2개월로 단축될 수 있을 것으로 예상된다.

서울 시내 아파트 모습 [이미지출처=연합뉴스]

아파트 수요 흡수에는 한계

하지만 이같은 규제완화에도 아파트를 중심으로 한 집값 상승세를 막기는 힘들 것이란 전망이 많다. 도시형생활주택은 주차장 기준이 가구당 0.6대 수준이고 일조권과 조망권, 커뮤니티시설 등이 아파트에 비해 크게 부족해 적절한 대체재가 되기 힘들기 때문이다. 규제가 완화되더라도 아파트 수요를 모두 흡수하기엔 무리가 있다.

규제완화로 인해 오히려 주택시장이 더욱 불안정해질 수 있다는 지적도 있다. 도시형생활주택 등은 청약통장 보유 여부와 무관하게 만 19세 이상이면 누구나 청약을 할 수 있고 재당첨규제나 실거주 의무도 없어 최근에도 강남 등 주요지역에선 가격이 천정부지로 치솟고 있다. 분양가상한제도 적용되지 않아 추후 전반적인 집값상승에 기름을 부을 가능성이 크고, 주거용 오피스텔을 업무용으로 신고하는 탈세가 활성화될 수 있다. 아파트 공급속도를 높이기 위한 통합심의 의무화 등을 두고도 졸속심의로 인한 부작용이 생길 수 있다는 분석이 나온다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr